美达南京浅草明苑商业地产项目定位报告(编辑修改稿)

美达南京浅草明苑商业地产项目定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

在售期次 在售均价（元 /㎡ ） 墨香山庄 三 期 5400 东恒阳光家园 三期 5700 雯锦雅苑 二 期 5100 北苑之星 三 期 4850 北城新风 一期 尾盘 5000 壹城 一 期 4000（集体土地）  区域内未来供应较小 从已知的数据看，目前 区域内在售的项目基本都接近尾盘，根据已知数据，区域未来的供应量 有 30万平方米 ，其中壹城占了 27万平方米左右。 表 ： 区域未来供应量一览表 楼盘名称 开发商 未来供应量（万 ㎡ ） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 墨香山庄 南京玄武城镇综合开发有限公司 雯锦雅苑 南京金银房地产开发有限公司 0 东恒阳光家园 东恒集团国贸建设股份有限公司 0 北苑之星 南京城开集团 2 北城新风 南京金银房地产开发有限公司 0 壹城 南京金桥城镇综合建设公司 月苑五村 南京新月房地产开发有限公司 0 总计 （ 3） 需求特征分析  90平米的二房和 101125 平米以下的小三房去化 速度较快 从市场去化情况来看， 90平方米 以下的二房和 101125平米以下的小三房较受消费者的欢迎，去化速度较快；而由于其他房型如 136140平方米之间的三房以及跃层由于面积较大，去化速度相对缓慢一些，但是由于这两种类型的房源市场供应量不大，所占比例较小，对整个区域来说没有太大的问题。  总价在 4266万之间的房源较受消费者青睐 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据市场调研得知，目前区域内需求量较大的是 4055万元总价的二房房源与 5665万元的三房房源，超过 70万元总价房源的市场需求较小。 东恒阳光嘉园的总价在 4656万之间的二房 以及 6070万之间的三房开盘半个月去化就达到 90％左右。  房价仍是考虑的主要因素 自 05年 5月新政以来，南京搂市受到较大的波动，南京 主城区楼市成交量萎缩，销售均价下滑。 但是城北板块搂市受到的影响则较小，主要原因为城北与其他板块相比，没有太大的泡沫，销售均价一直是稳重有升。 城北房价与主城区其他板块房价的较大差距，目前仍然是导致这部分人城北购房的主要因素。  交通、配套、品质以及居住环境是选择首要标准 目前区域内消费者在选择楼盘的标准上，项目交通便利程度、配套是否完善、产品的品质和社区的居住环境是否良好是最为首 要的几个标准。 城北地铁一号线的开通， 拉近了城北与市中心的距离，使得城北搂市越来越具有优势。 （ 4） 客户群分析 地铁一号线的开通对城北楼市已经产生了重大影响，从购房者结构上来说，不再局限于特定的某一地区了，以前购房城北楼盘的 80％ 90％都是区域内的消费者，至地铁开通之后，消费者结构发生了变化，其他区域的消费者比例逐渐上升。 根据调研，目前区域购房客群主要由以下几部分组成： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城北汽轮厂、电子、矿厂企业的工作人员； 城北地区买新换旧的二次置业者； 城北地区拆迁置业人群； 部分其他区域购房者； 在宁首次置业的年轻 人群； 部分江北来宁居住工作人群； 外地在宁做生意人群； 从该部分人群的特征来看，年龄多数在 2645岁之间，而且多数是二次置业的当地换房人群或外地生意人在宁置业人群，该部分人群收入并不高。 小结： （ 1）区域内 多层、小高层在区域内平分秋色 ；（ 2）区域内未来供应较小；（ 3） 90 平方米以下的二房以及 109136平方米左右的三房是区域内的主力供应 ；（ 4）房 价在 4266 万之间的房源较受消费者青睐。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、本案产品策略建议 一） 项目 SWOT分析 1． 优势分析  品牌效应： 作为 浙江美达 的系列项目，有一定的市场 影响力；  规模效应： 总建筑面积达到 10万平方米小区，本案具有较好的社区规模效应。 2． 劣势分析  区域形象： 城北 给 人的印象“脏、乱、差”，区域形象较差；  交通优势： 周边交通较为不便，附近公交站点地铁等线路较多，出行不便； 3． 机会分析  城北居住人口众多，多数仍未换房，购房需求量巨大 ；  区域 市场中高挡物业空白，本案具有中高端市场开发的先机；  地铁的开通提高本案的区域价值， 以及规划道路的修建， 使交通更为便捷；  城北化工企业的搬迁，使得区域内环境得到进一步的提升。 4． 威胁分析  城北区域 居住人群，相对收入水平不高，消费力有限； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  周边大量集体用地商品房的上市；  城北及泛城北区域楼盘对本案产生一定的竞争威胁，宏观市场环境的走势； 二） 整体社区构想 社区，是人类活动中一个重要的单位，不同的社区具有文化和形态或精神的差异性，在物质生活与精神生活空前发达的今天，人们对社区的需求日益多元化。 设计指导思想 充分尊重自然的前提下整合自然，营造有机的园区新自然； 生态的组织园区景观设计，以创造一个可持续发展的小区 ； 对住宅定位的考虑，以树立市场品牌为核心，引导生活很方向，兼顾市场化 ； 对商业的考虑， 鉴于目前区域商业现状，小区商业以社区型商业服务为导向 ； 道路设计考虑人车分流。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月 更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三） 市场定位 引领城北生活新方向 （ 1）开启城北新的生活方式 （ 2）力求成为最好 （ 3）打造高品质的建筑 四） 产品建议 1． 整体规划建议 本案小区规划在功能上应该是“可居、可 憩 、可赏”这“三维”空间的高度统一和有机搭配，这中间隐含了包括业主、管理者、开发商与规划设计者等方面的综合因素，是一个整体的运筹系统。 根据地块条件及操作战略思想，本案规划小高层与多层分别构成“ L”形组团，以契合 A、 B两套轴线系统，两个“ L” 型呈对角沿基地边缘布置，以形成极富张力的内庭空间。 整个小区住宅规划 8栋 11+1层电梯小高层， 2栋 6+1 多 层， 另有沿街住宅低层为商铺，规划总户数 608户。  为体现景观资源的均好性，注重宅间绿地的共享性，同时具有中心景观带； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内。