罗湖商务中心写字楼招商策略方案商业地产(编辑修改稿)

罗湖商务中心写字楼招商策略方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

颜色：蓝色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 物业指标： 占地面积： 建筑面积： 层数： 36层 层高： 走廊宽度： 2m 大堂： 占地面积： 300m2 高度： 10m 电梯 品牌： TOSHIBA 数量： 8部 各类承租人数量 物流货运： 1 商贸： 29 中介咨询： 17 金融投资： 13 高新科技： 20 物业管理： 物管公司： 新闻大厦物业管理公司 管理费用： 12元 / m2 租金价格 75元 / m2 出租率 87% 楼宇名称： 电子科技大厦 位置 ： 深南路与华发北路交汇处 交通状况： 周边干道：南为深南大道，东为华发北路，西为华强北路，北为振中路 公交车： 10 10 20 20 21 215. 配套设施 ： 招商银行、深发展银行、中电电子市场 特点： 风格：简洁明快 颜色：深绿色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 物业指标： 占地面积： 建筑面积： 高度： 层数： 48层 层高： 走廊宽度： 3m 大堂： 占地面积： 约 400m2 高度：约 6m 电梯 品牌： Schindler 数量： 15部 各类承租人数量 物流货运： 5 商贸： 75 中介咨询： 5 金融投资： 10 高新科技： 29 物业管理： 物管公司： 中电物业管理公司 管理费用： 12元 / m2 租金价格 75元 / m2 出租率 78% 楼宇名称： 特区报业大厦 位置 ： 深南大道 交通状况： 周边干道：南为深南大道，西为香梅路，东为新洲路，北为新闻路。 公交车： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套设施 ： 中国 工商银行深圳湾支行、晶报广告业务部 39F40F为俱乐部，含商务中心、客房及餐厅（中餐厅、夏威夷西餐厅） 特点： 风格：格调现代、雄伟 颜色：正面瓦蓝色、两侧绿色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 物业指标： 占地面积： 4913平方米 建筑面积： 92313平方米 高度： 层数： 38层 层高： 走廊宽度： 3m 大堂： 占地面积： 1000m2 高度： 24m 电梯 品牌： HITACHI（日立） 数量：东西区各 7部 各类承租人数量 物流货运： 地产商贸： 14 中介咨询： 11 金融投资： 22 高新科技： 7 物业管理： 物管公司： 金风帆物业管理公司 管理费用： 25元 / m2 租金价格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F报业集团自用 楼宇名称： 地王大厦 位置 ： 深南中路和宝安南路交汇 交 通状况： 周边干道：南为深南大道，东为宝安南路，北为解放路。 公交车： 1 1 2 20 10 112. 配套设施 ： 商场、西餐厅、酒吧 特点： 风格：主体双塔 主体加群楼 颜色：绿色玻璃 建筑结构：高层 物业指标： 占地面积： 18734平方米 建筑面积： 高度： 120米 层数： 68层 层高： 走廊宽度： 3m 大堂： 占地面积： 约 400m2 高度：约 25m 电梯 品牌： 三菱 数量： 24部 各类承租人数量 物流货运： 5 商贸： 75 中介咨询： 5 金融投资： 10 高新科技： 29 物业管理： 物管公司： 熊谷物业管理公司 管理费用： 35元 / m2 租金价格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 楼宇名称： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020号 交通状况： 周边干道： 公交车： 配套设施 ： 国贸商场、沃尔玛、 友谊城 、 深房百货 、 各大 银行及各色高级食府 、另外自身配备 5层共 13000平方米商场 特点： 风格：雄伟挺拔 颜色：银绿色玻璃幕墙 建筑结构：高层 物业指标： 占地面积： 3155平方米 建筑面积： 78000平方米 高度： 层数： 35层 层高： 走廊宽度： 大堂： 占地面积： 约 400m2 高度：约 6m 电梯 品牌： 富士达 数量： 10 各类承租人数量 物流货运： 33 商贸： 46 中介咨询： 11 金融投资： 7 高新科技： 12 物业管理： 物管公司： 嘉里中心物业 (深圳 )有限公司 管理费用： 40元 / m2 租金价格 95元 / m2 出租率 73% 调查结论： 上述调查结果中，整体上说，这些写字楼里的客户群体集中在商贸机构、金融投资机构和中介机构（包括会计师事务所、律师事务所、地产咨询等。 单个来看，在上述写字楼里，以江苏大厦为例，它的客户中，商贸机构占了 33 家，金融投资占了 27 家，还有一定数量的中介机构和科技类公司。 再看最高档的项目 —— 地王大厦来说，其客户中商贸机构为最多，有 75家，高科技类公司有 29 家，中介机构也有 10 家，在档次上，也和本项目有得一比，可以做个近似的参照。 还有嘉里中心，内部集中了大量的沃尔玛百货供应商，物流公司达到了 33家，商贸公司有 46家。 结合本项目的特点和嘉里中心的客户分布，应该以物流货运、商贸机构、中介机构和金融机构为主力客户。 第二部分 深圳类比商业地产分析 在深圳的商业区域中，最早的也是最出名的莫过于东门了 ，那是深圳商业的发源地，是深圳经济发展的一个重要结点，它带动了罗湖的经济腾飞，也是其繁荣兴衰的见证。 一、商业租金发展趋势 2020 年罗湖区的商业用房的租金价格先降后升，总体上保持平稳的态势。 其中 2020 年 4季度， 罗湖 区商业用房房租指数为 点，比上期上涨 点，房租环比上升 %，房租同比下降 %。 和深圳市的整体房租水平相比， 2001－ 2020 年罗湖区的房租水平呈下降趋势。 度过了 200 2002 年平稳上升的时期之后， 2020年经历了一个波谷之后，后市呈上扬态势。 二、类比物 业项目商业业态调查 项目名称 茂业百货 地理位置 华强北路与深南路交汇 开发商 茂业集团 经营主题 上流女人用品 核心商家 天音通讯 经营模式 完全敞开式 以中高端品牌店为主 规模（层数及面积） 11层 每层约 4000平方米 电梯状况 上海三菱 三个厢式（ 2客 1货） 中庭 2部（上下） 人流状况 人流量大，据在正门测算，平均每分钟经过 71个人（下午 14： 30－ 15： 00） 车位 220个 消费群体 中高收入女性为主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物业管理水平及收费 自身 管理 经营范围 1 层 璀璨时尚（珠宝、首饰、皮具、名鞋） 2 层 青春少女馆（前卫休闲女装、淑女装，饰品） 3 层 窈窕淑女馆（个性时装、银饰水晶、手袋） 4 层 佳丽名媛馆（精品女装、职业装、内衣） 5 层 名流绅士馆（正装、休闲、高尔夫装） 6 层 魅力休闲馆（名包、牛仔装） 7 层 活力休闲馆（运动服饰、体育器械、户外用品） 8 层 亲子同乐馆（婴幼用品、孕妇用品） 9 层 家居生活馆（床上用品、日常家居用品） 10层 美食广场 项目名称 群星购物广场 地理位置 华强北路与红荔 路交汇 开发商 赛格工程实业股份有限公司 经营主题 日常生活用品，时尚服装 核心商家 东方表行、百佳超市、吉星楼食府 经营模式 敞开式，无人为界线 百货配以饮食和健身 规模（商场层数及面积） 7层，每层约 8000平方米 电梯状况 上海三菱，两个厢式，中庭两个扶梯 人流状况 广场面积大，人流量多。 据测算每分钟 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 车位 699 消费群体 职业女性和当地居民 租金水平 售价 7500元 /平方米 出租率 100% 物业管理水平及收费 赛格物业管理有限公司， /平方米 .月 经营范围 1 层 珠宝、化妆品、名表、精品男装、皮鞋 2 层 青春、成熟、淑女装，内衣 3 层 百佳超市 4 层 休闲装、童装、家居、手袋 5 层 运动服饰、体育器械、户外用品 6 层 吉星楼食府 7 层 SPA，健身 项目名称 铜锣湾百货（华强北） 地理位置 振中路与华发北路交汇处 开发商 深圳市铜锣湾百货公司 经营主题 百货 核心商家 品尚品咖啡 经营模式 半敞开式，各商家用少部分墙体隔开， 品牌店与休闲场所并立，文化营销 规模（商场层数及面积） 共 5层，每层 2000平方 米 电梯状况 品牌 Schindler，共 3部厢式，中庭 2部扶梯 人流状况 人流量较大，据测算每分钟经过正门处 44个（ 13： 00－ 13： 30） 消费群体 追求时尚和潮流的中等收入群体 交通便利度 正门前两条道路较狭窄，但同时车流量不大，故能经常保持畅通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 将近 100% 经营范围 1 层 A：化妆品、钟表、珠宝 B：皮鞋、箱包、品牌男装 C：品牌男装、特色精品 2 层 A：品牌女装、饰品 B：同 A C：咖啡地带、会所、老公寄存处 3 层 A：淑女装、成熟女装 B：同 A C：内衣、健身器、家居服 4 层 A：休闲装 B：同 A C：床上家居、儿童用品、汽车、美容、摄影 5 层 A：运动服饰、体育器材、户外用品 B：同 A C：图书、音像、数码、 MTV工作室 项目名称 中信城市广场 地理位置 深南中路与上步路交叉口 开发商 中信地产 经营主题 高档服装 核心商家 西武、吉之岛、星巴克 经营模式 品牌店加店中店 规模（商场层数及面积） 地下一层，约 8000平方米 地上西 8层，东 5层，每层约 3000平方米 电梯状况 共 28部手扶电梯， 4部观光电梯 人流状况 广 场面积大，周末人流量多，据测每分钟经过星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消费群体 中高收入群体、旅游观光人。