房地产开发管理细则

房地产开发管理细则内容摘要：

符合开发经营的要求（功能、标准、构造、经济、其他等），减少设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。 2 施工图审学组织 ： 一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或超过一定规模以及重点项目应由公司总工程师组织审学。 开发公司参加审学人员构成：项目公司、工程部、经济部、开发部相关人员。 施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。 审学图纸要做认真记录，并分类整理形成《审学图纸意见书》，送达设计单位以备解决答复。 3 图纸审学内容 ： 施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。 与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。 图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。 配套工程是否完善。 图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。 4 图纸审学程序 ： 按图纸种类应流先总图，再基本图纸，最后是详图。 按专业分，应先建筑，再结构、设备、电气图，最后是室内装饰图。 施工图设计交底 制度 1 目的 为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的避免施工中出现失误，同时，也为解答《审学图纸意见书》中所提的问题。 2 施工图设计交底的组织 设计单位参加人员：项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人。 施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算员。 开发公司参加人员：工程部、经济部技术人员。 监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。 由项目总监工程师或总 监代表负责组织、主持。 参加人员在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。 3 施工图设计交底的基本内容 ： 设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。 结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。 设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。 对各专业间穿插施工的要求。 采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。 其他需提出和交待的内容。 4 施工图设计交底的基本程序 ： 确定施工单位 、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。 先由设计单位对《审学图纸意见书》中所提问题统一解答。 按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。 设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由总监进行总结。 施工现场临时水电使用管理规定 1 目的 施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。 2 适用范围 本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用 、管理、计量。 3 规定的内容 项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办妥，技术资料搜集齐全。 工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水、电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作好临时水、电的接入工作。 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以避免二次浪费。 临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水、电分配图。 各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及重点工程的正常进行。 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方签字认可，项目公司设立专门档桉，工地有专人负责。 工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情 况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交到项目公司财务人员。 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其安全性负全部责任。 各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应报监理单位、开发单位批准后方能进行。 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。 分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度 1 目的 对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经过验收后的工程质量达到规范及设计要求。 2 适用范围 适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。 3 职责范围 项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的验收。 4 管理控制程序 隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记录。 对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进行验收。 隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影（拍照）备查。 对于重要的分部、分项工程，各专业工程 师会同监理工程师按照施工规范验收。 其他项目进行不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。 竣工验收 工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。 项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后 2 日内通知监理公司组织验收。 监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知单》，督促施工单位在规定的时限 内整改完毕，并及时进行复检。 项目公司经理负责审查《竣工工程质量等级核验表》。 监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。 对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改报告，直至通过竣工验收。 工程交接验收管理制度 1 目的 为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限，特 制定此制度。 2 适用范围 公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。 3 内容 交接验收的依据 工程发包合同； 施工图纸、设计变更、竣工验收资料； 国家现行施工规范； 质量监督站的验收意见； 委托物。