房地产商业地产策划房地产广告策划、营销策划、项目全程策划

房地产商业地产策划房地产广告策划、营销策划、项目全程策划内容摘要：

元以上。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 ◆ 第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判。 潜在价值兑现最大化方为成功 美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。 珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了”，才叫真功夫。 这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。 房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。 如果听说那个发展商将住宅楼卖出了每平方 3万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。 若项目本身的潜在价值是每平方 万元，那么该发展商就并非一个高手了。 相 反，假如某地段公认只能盖出 3500 元每平方的房子，而你却能做到 4500 元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。 那么，如何最大提升项目的价值。 如何进行可提升价值的研判。 利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。 要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须 “从头压挤每一个环节”。 如下： 类比土地价值 如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在 3500 元左右。 规划能力对土地价值的提升 现有规划思想的闪光之处： A、净化功能，将项目规划为纯住 宅。 B、人车分流。 C、首层架空，增强视觉通透感。 D、通过人造景观丰富小区景观层次。 E、以环芤的质素提升小区品味和档次。 综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值 5001000 元。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 单体设计 金麒麟花园常规小户型的经典设计最大限度地满足了实用、舒适的功能需求，使每平方米均得到有效运用。 复式大户型设计则领先市场，注重主人空间的独立和舒展，尊重隐私权。 其价值提升空间可在 5001000 元。 建筑形式 项目的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，是物业市价值判断的 重要标准之一， 1997 年深圳的热点住宅中百仕达花园、东海爱地花园、万科城市花园均在建筑风格和立面色彩上精雕细琢，取得了高于同类物业 10002020 元的单位价值。 金麒麟花园新古典欧陆风格的建筑形式设计迎合了消费者对人性化住宅的心理需求，在南山区该地段同类物业中较为突出，将提升 500 元以上的相对单位价值。 市场细分及客户定位 从项目邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。 究竟原因，有以下几点原因： A、由于此地的地理位置，仍然处在深圳市区和蛇口工业区之间的 “ 软肋 ”。 B、两头都靠不上，地价较低房屋成本低，售价低。 因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。 只要收入水平达到一定程度，即有能力购置入住。 这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平（中等收入，年收入 58万元，即有能力购房）来界定。 C、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大部分被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业结构的特殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。 在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大 部分的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均不足以支持购买中、高档价位（ 50008000 元 /平方米）的住宅。 因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和部分科研人员。 这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。 同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。 总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制 了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。 综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础： 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 A、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（ 50m290m2）。 B、购房更注意经济实惠，较少关注 “ 人以群分 ” 而产生的明显社会阶层界限（如 “ 万科城市花园 “ ，被多数人认为是 ” 成功人士 “ 的选择）。 C、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。 项目现场包装及平面设计 现场物业 形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。 在本项目的操作中，引入项目 VI（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值 500 元以上。 项目营销策划 营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升 500 元以上。 物业管理 引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。 物业管理的 3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是 1： 11。 而 好的物业管理传播面是 1： 3。 由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。 如万科物业对项目的价值提升空间在 1000 元以上。 结论 以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出 20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚 160 元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至 5000元以上。 ◆ 第六段：如何进行项目投资估算。 序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注 1 土地征用及拆迁费 1100 2 前期工程费 330 52 3 建安 工程费 2204 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 4 前期费用 350 55 5 公共配套设施费 330 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 6 不可预见费 77 按总成本 2%计 7 期间费用 340 管理费 80 财务费用 60 按 2020 万元贷款 ,2年期限计 销售费用 200 8 土地增值税 按总收入的 1%计提 9 合计 ◆ 第七段：如何进行财务评定。 利润预测 销售平均价格： 4660 元 /平方米 （入市价格： 4300 元 /平方米） （全部销售实现价格： 6000 元 /平方米） 单位成本： 元 /平方米 可售面积： 63577 平方米 销售收入： 元 税前利润： 元 税前利润率： 247。 =17% 其他（略） ◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析。 盈亏平衡点分析 盈亏平衡分析预测表 序号 总投资（万元） 金额（万元） 1 土地费用 2 管理费 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 3 配套费 330 网球场 70 绿化小品及环艺 100 会所 100 保安监控及围栏 60 4 固定成本合计 5 单位固定成本（元 /平方米） 6 总变动成本 7 单位变动成本（元 /平方米） 其中： A、盈亏平衡点（保本销售量） =固定成本 247。 （销售单价 单位变动成本） =79320900247。 （ ） = 平米 B、保本销售额 =销售单价 A= 万元 成本变动对利润的影响 计划平均成本为 元。 在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加 100 元，即比计划成本提高 %，则利润将减 少 万元，比计划利润降低 %。 即单位成本每增加 1%，将导致利润减少 5.71%。 销售价格变动对利润的影响 计划平均售价为 4600 元，若平均售价降低 100 元，即降低 %，在成本不变的情况下，利润将减少 635.77万元，比计划利润降低 %。 即平均售价每降低成本 1%，将导致利润减少 %。 当期市场需求的衡量 营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 一、估计市场总需求 市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特 定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为最低市场需求。 当营销支出高到某一水平定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 二、估计区域市场需求 所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 （一）市场累加法 市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 （二）市场因 素指数法 最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 三、估计实际销售额与市场占有率 第三段：房地产项目可行性研究范本 商住项目可行性研究报告目录 房地产开发企业发展较快 房地产开发工作量迅速增加 商品房的销售量不断提高 房地产开发企业经营效益显著 对广州房地产市场的展望 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 供应情况 需求情况 物业出租情况 对荔湾区房地产开发的总体评价分析 、规模、标准及营销的建议 、建设开发条件 地理位置及道路交通 地形、地质 附近商业及生活配套，市政基 础及公建配套设施 综合评述 3. 3 场地三通一平的安排 、总投资估算、资金筹措计划 （以下均为人民币计算） 资金筹措 财务费用 住宅销售单价的测定 商铺销 售单价的测定 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 单位销售单价的测定 建议销售价 实际销售总收入 内部收益率（ IRR） 净现值（ NPV） 净现值率（ NPVR） 投资回报率 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析 概率分析 说明及建议 、指标综合表 附表、附图 附表一 项目综合收益表 附表二 项目动态综合表 附表三 项目投资利息估算表 附表四 土地增值税计算表 附表五 项目敏感性分析表。