城中村改造经验交流材料

城中村改造经验交流材料内容摘要：

全面推进。 同时，在改造中要进一步强化监管，全方位接受政府、群众、新闻媒体的监督 ,真正把城中村改造工作打造成阳光工程 ,实现政府、群众、开发企业三满意。 20 长葛市城中村改造情况汇报 长葛市人民政府 长葛市共有城中村 29 个，其中城 乡一体化推进区内城中村 19 个。 去 年以来，按照许昌市城中村改造的总体部署和工作要求，我市成立了专门的领导组织，制定了具体的改造计划，出台了相关扶持政策，扎实推进城中村改造工作。 现将有关情况汇报如下： 一、工作进展情况 近年来，我市坚持“大统筹、大集中、大规划”的总体理念，通过试点先行，全面铺开的总体思路，合理安排城中村改造工作。 目前，城市建成区及推进区范围内的四个办事处、两个乡镇都制定了详细的改造计划，其中 19 个村完成了改造前的房屋登记、人口登记等调查摸底及新的居民社区选址工作， 3 个村的改造方案已经通过审批， 1 个村已开工建设，具体进展情况如下： 一是推进区 10个集中社区的区域性详规已由和尚桥镇、老城镇、金桥办事处完成了设计。 2020年进入改造的城中村已完成控规和详规的修编。 二是许昌市试点村坡杨村整体改造方案已编制完成，一期工程于 2020年 8 月 27日开工建设。 该村改选规划用地面积 ，设计总建筑面积 72400米，容积率 ，绿化率%，建筑密度 28%，规划设计 450户，入住 1400 多口人。 共分 3期进行施工，工期为两年。 目前一期六栋安置住宅楼 21 3 栋 6 层主体工程已经完工，另三栋正在进行第六层主体工程建设 ，全部主体工程计划将于 6 月份完工。 三是金桥办事处英刘、金庄、湾张三个城中村的修建性详细规划已经完成，其中，英刘村房屋登记等调查摸底已完成，新村选址已确定，开发商长葛市卓越房地产开发公司已介入工作， 7 月底前可开工建设。 四是老城镇李庄、和尚桥镇的辛庄 2个村集中居住社区改造方案、改造详细规划已经完成，前期各项调查摸底已经结束，选址已确定并得到群众同意，目前正在招商。 二、 主要 做法 坡杨村 被确定为许昌市城中村改造试点以来，我市高度重视，精心组织，采取政府主导、政策扶持等多种形式，强力推进改造工作，在工作中，我们 主要做到了六个坚持： （一）坚持统筹规划 根据推进区建设“三个集中、六个一体”的总体要求，我市牢固树立“大统筹、大集中、大规划”的理念，对推进区内 19个行政村的改造工作进行了统筹规划，计划将 19个行政村合并建设成 10 个集中居住区 ,规划总用地 90 公顷，总建筑面积 127 万平方米，居民达到 2万人。 其中，坡杨集中居住区规划用地面积 ，设计总建筑面积 72400米，容积率 ，共分 3期进行施工，一期工程建设 6栋居民楼，200 套房，建筑面积 33000 平方米。 通过统筹规划，集中居住，一是节约了土地资源和基础设施建 设投入；二是改造后能够腾出更多的土地；三是扩大了社区规模，有利于人口、 22 物流的汇集和农民生活环境的改善；四是更好地实现了推进区与城市总体规划的衔接，有利于城市的长远发展。 （二）坚持政府主导 坡杨村改造实行政府主导的运作模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，其资金来源为运作土地经营收入和土地抵押贷款。 改造后腾出的 ，实行“招、拍、挂”进行公开出让，出让土地收益返还给丽园公司，用于坡杨村改造建设的各项补贴和投资回报。 这种模式有四个好处：一是实现了统一规划、集中安置、统筹发展，保证 了坡杨村改造建设的质量、档次和水平。 二是避免了开发商与农民争利问题，也切实解决了失地农民的社会保障问题，有利于调动其他村的改造积极性。 三是摸清了城中村改造的第一手资料，掌握了投资底线和开发商利润点，为完善相关政策、搞好市场运作提供了决策依据。 四是通过土地运作，积累了经营城市、经营土地的经验，为今后推进区的开发建设探索了路子。 （三）坚持科学民主决策 在坡杨村改造的每个环节，都充分征求、切实尊重群众的意见，让群众参与进来，让群众有发言权、有决策权，切实达到民主决策。 改造前期，对坡杨村进行了详尽的调查摸底、科学 论证，结合坡杨村实际情况制定了切实可行的实施方案。 如采用全货币计算方式受到了群众的认可，减少了群众工作量。 同时，为真正把坡杨村改造成现代化、高水平的新型居民社区，专门邀请河南省城乡建筑设计院的专家，进 23 行了高标准的整体规划和设计，在规划编制过程中，及时将规划方案交村民代表大会进行充分讨论，广泛征求群众意见，并根据群众意见对规划进行了多次修改完善。 （四）坚持依法依规推进 在项目控制性详规、改造实施方案、拆迁安置方案、修建性详规的编制和工程设计、投资者确定、工程招投标等工作中，严格按照许昌市要求的 9 个规范性动作 ，每个环节都坚持做到依法依规办事，依照程序推进，该公示的公示，该上报的上报，并充分征求群众意见，每一步操作都十分规范，没有留下矛盾纠纷和后遗症，为下步工作的顺利推进奠定了良好的基础。 （五）坚持政策扶持 针对坡杨村改造，制定了详细的优惠扶持政策。 一是免收“城市配套费、人防费、文物勘探费、墙改费”等各项行政事业性收费。 二是在居民安置工程建设中，丽园公司所产 生的税金返还给丽园公司，用于降低城中村改造安置成本价。 三是农民购房时应征收的个人购房“契税”由市政府全额补贴。 四是建设居民安置工程的“建筑营业税”政府全额用 于补贴购房的成本价与安置价的差额部分。 五是被安置居民优先享受“社会养老保险、社会低保和剩余劳动力培训”等政策。 （六 )坚持群众满意 把宣传发动作为关键环节，不仅把天津“华明模式”、成都“温江模式”的相关资料和坡杨村城中村改造方案发放 24 到村、组进行学习讨论，而且组织镇、村干部到洛阳市、巩义市进行了实地参观考察。 在拆迁、安置、补偿等各个环节，都充分考虑和切实维护群众的利益，改造后，每户群众不仅可以分到一套新房、车库、 7000元左右的现金，人均还可以无偿分得 5平方米的商业门面，有效解决了长远生计问题。 这些措施，让群 众真正认识到了进行改造是政府在为群众谋利，而不是争利，赢得了群众的理解和支持。 三、存在的主要问题 一是虽然工作中一直坚持“群众满意、政府满意、开发商满意”的原则，尽可能地考虑和维护了群众利益，但部分群众对补偿标准的期望值过高。 二是在城中村改造中，我市鼓励建设高层住宅，但农民受长期的生活习惯影响，大部分农民更希望建设 4— 5 层的房屋，发展高层住宅有一定的难度。 三是城中村改造的优惠政策措施还不是很完善，不够细化，扶持力度还不大，对开发商的吸引力还不尽如人意。 四是就目前而言城中村改造的路子不多，方法不活，在破解资金难题、调动 村 民积极性等方面还需要进一步解放思想。 四、下步打算 结合当前工作进展情况和存在的问题，在今后的工作中，我市将重点抓好以下几个方面： 一是加快试点村改造步伐。 已经开工的和尚桥镇坡杨村改造要加快进度，列入 2020 年计划的英刘村要尽快完善各 25 种手续，及早开工建设，并在试点村的改造过程中，认真总结经验和问题，为全市城中村改造的全面铺开探索经验，树立样板。 二是提前着手做好其它城中村改造前期工作。 对纳入2020年改造计划的 2 个城中村，及早准备，提前着手进行调查摸底、方案制定、规划设计等前期工作，确保 按时开工建设。 三是进一步修订完善城中村改造的相关政策，增强其可操作性，在不违反政策的前提下，尽可能的达到开发商满意、群众满意、推动工作的目的。 四是进一步加大宣传力度，做实做细群众 的 思想工作，为城中村改造顺利开展打好基础，铺平道路。 五是坚持高标准、高档次，加强规划设计，狠抓建设质量，使每个改造后的城中村不仅成为实实在在的民心工程，更成为城市建设的亮点工程。 26 城中村改造进展情况汇报 魏都区人民政府 根据会议安排，下面由我来汇报魏都区“城中村”改造工作进展情况。 一、基本情况 魏都区列入改造范 围的城中村共有 19 个行政村、 36 个自然村，总占地 22775亩，其中建设用地 13500亩，农业用地 9275亩。 共涉及拆迁居民 16807户、 54685人，拆迁总面积 401万平方米，其中住宅房屋面积 370万平方米，公共设施、集体办公、企业房屋面积 万平方米，通过改造可腾出土地 7057 亩。 二、进展情况 （一） 2020年城中村改造工作目标任务及目前进展情况 2020年改造任务 2个，分别是俎庄、洞上城中村。 俎庄城中村改造项目占地 2660 亩，已于 2020 年 9月开工建设，投入资金 1000 余万元，目前首期 2 万平方米两 幢安置房正在建设，主体工程 6月底封顶，计划安置居民 135户；洞上城中村改造项目占地 1024 亩，项目控制性规划和改造方案已报批，前期合作方上海坤泰实业有限公司撤资后，与禹州市诚建置业有限公司签订了合作协议，截止目前，已拆出八一路以北、京广铁路以东 D9 号地 40 多亩。 D D DD10 号地修建性详规已做好报批准备工作。 27 （二） 2020年城中村改造工作目标任务及目前进展情况 2020年改造任务 9个，分别是南关、董庄、樊沟、碾上、孙庄、北关、王庄、郭楼、辛张（金湾）城中村。 南关、董庄、樊沟城中村改造项目占地 1107 亩，目前控制性规划已报批，正在制定改造方案，开展招商工作；碾上城中村改造项目占地 501亩，目前控制性规划图纸已完成，正在对接完善；孙庄城中村改造项目占地 1769 亩，目前控制性规划已通过规划技术委员会评审；北关村城中村改造项目占地 865亩，目前项目控制性规划正在编制；王庄、郭楼城中村改造项目占地 3092 亩，目前项目控制性规划已报批，修建性详规已完成设计；辛张（金湾）城中村改造项目占地 6212亩，目前该项目与魏都投资有限责任公司签订了合作协议，首期，建成后可安置居民 200户；另外，我们坚持成熟一个、改造一个的原则，启动了吴庄、西关、裴山庙等城中村改造，目前 3 个社区控制性规划和安置地块修建性详细规划已批准，吴庄社区改造方案已通过评审，西关社区改造方案正在评审。 三、工作措施 （一）加强领导，健全机制 成立了以区长为指挥长的城中村改造指挥部，建立指挥部办公室，明确城中村改造的责任主体为各相关办事处和社区，实行每个项目由一名县级领导分包联系，牵头协调解决工作难题。 坚持每半月召开一次指挥长办公会，每月召开一次工作会，听取汇报，研究措施。 建立督查通报制度，制定 28 出台了督查考评办法和责 任追究办法，将城中村改造纳入创建工作新闻发布体系，兑现奖惩，调动了各方面工作积极性。 （二）政策引导，规范推进 按照市委、市政府城中村改造工作意见，结合实际，明确了“政府主导，市场运作，自主开发，居民自愿”的改造思路，研究出台了《改造实施办法》、《投融资管理办法》等多个政府规范性文件，编写了 10 万多字的资料汇编，印发了详细的工作指南，有力确保了“十个程序、九个规范性动作”的部署落实。 与此同时，在深入摸底、广泛动员的基础上，搞好规划编制，制定改造方案，及时上报审批。 坚持依法拆迁、规范拆迁、和谐拆迁，大力遏制私 搭乱建。 对改造的每个环节、每个步骤都阳光操作，注重做到公开、透明、公正，全方位接受政府、群众、新闻媒体的监督。 （三）破解难题，分类施治 坚持区委、区政府主要领导带头招商，各级各部门参与招商，通过驻外机构、政府网站等媒体广泛招商，精心组织推介活动，有针对性地与本地企业进行了沟通联系，与区外企业接触洽谈。 将城中村、旧城区改造与经济适用房、廉租房建设相结合，认真做好项目编制等前期工作，争取政策支持。 结合各村实际，尊重群众意愿，确定适宜的改造方式，积极探索多元化投资模式。 总结一年来的工作，我们深知效果不明显，整 体推进慢，与市委、市政府的要求相比差距大。 究其原因，一方面是思想不够解放，表现在工作上胆子不大、思路不宽、观念不新， 29 工作谋划自我禁锢较多；另一方面是工作方法不多、不灵活，招商的路子不多、工作滞后，招商与规划脱节，先期完成的控规与开发商的开发理念以及社区干群意愿有差异，影响了协议达成和具体实施。 四、下步打算 在下步工作中，我们将集中时间、精力、人力，以先进地区为榜样，全力以赴推进改造工作。 （一）加大组织领导力度，加快项目推进工作 进一步加强组织领导，加大协调力度，狠抓工作落实。 对照项目推进计划和时间节点， 强化责任分工，坚持既定工作制度，及时解决项目推进中存在的问题，确保各项目按计划推进。 （二）解放思想创新机制，狠抓关键环节突破 抓好政策宣传和思想沟通，营造浓厚氛围，引导社区干部群众转变观念，正确理解并参与支持改造工作，切实形成工作合力。 进一步解放思想，坚持城中村改造“政府零收益”原则，修订完善招商融资政策、居民补偿安置、社会保障政策，最大限度让利于开发商，使群众得到更多实惠，激发各方面改造热情。 （三）抢抓机遇强力招商，灵活实施改造工作 抓住当前生产要素价格较低和房地产市场逐步回暖机遇，以本地房地产企业为 重点，通过专题招商座谈推介等形式，尽快确定合作伙伴，多渠道融资。 因村制宜，对樊沟、塔湾等城中村，在遵照规划的。