城中村改造论文

城中村改造论文内容摘要：

政府有足够的财政能力和实力；其二，在政府提供优惠政策的前提下，开发商介入改造，开发商担负拆迁改造费用；其三，村民自主改造，独自承担改造费用 [4]。 多数城中村 也主要是村委会和开发商共同开发改造，来减少单方面带来的巨大资金压力。 第 4 页 村民阻力大 城中村的出租屋 ， 已经成了村民经济收入的重要来源。 服务对象都是些低收入的外来人口。 改造后虽然环境会有所 改善， 但租金的提高将失去大部分 “ 租住客户 ”。 这将直接影响村民的经济收入 ， 所以很多村民不 愿意 接受改造。 如果政府和开发商介入，就更涉及到利 益补偿问题。 如何确定补偿范围补偿方式、补偿标准一直都是村民和开发商产生矛盾的导火线。 此外 ， 很多村民都还保留 着“ 乡村情节 ” 、 “ 重土难迁 ” ， 不愿离开自己的故土，不想去适应外面繁华的城市生活，希望保留原来单家独院的生活方式。 有些村庄在土地征用时，已经进行了户籍转换，但转户后的就业、养老、医疗等生活和社会保障问题没有得到很好的解决，也成为城中村村民拒绝完成人口城市化最后一环的顾虑。 思想观念障碍 城中村 的改造，要想取得最终成功 ，必须要取得村民的理解和支持。 城中村 的村民也都希望自己的生活环境能够得到改善 ，希望能对自己的村庄进行改造。 但具体到个人头上，却又都担心自己的既得利益受到损失，生活没有保障。 再加上久居一个地方、旧的生活习惯和生活方式也需要随着改造而重新适应，所以转变思想观念就显得十分关键。 政策法规障碍 城中村 改造是一件新事物，涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。 法律法规并没有明确的规定，在操作上也就没有统一的做法。 现行政策及体制框架对城中村 经济、社会基础的保护与改造之间存在着矛盾和滞后。 在改造过程中，现行的城市房屋拆迁安置法规仅适应于城市居民， 对城中村 农户的拆迁安置只能依照新征土地的法律法规。 “铁饭碗”时代的撤村转户、安置劳动力的政策已难以适应农民目前的要求。 如 按新征土地的法律、法规再给村民补偿宅基地，无疑将陷入恶性循环。 城中村 村民对其既得利益的维护与改造成本之间的矛盾是目前城中村 改造过程中最困难的问题。 所以解决好这个问题需要村委会和上级有关部门都做好充分的准备 ，相互协调制定适合本地区的改造政策，减少阻力。 利益分配问题 改造城中村的过程，注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程，如何创造一种对弈各方共赢的合理安排，对于城中村的成功改造至关重要。 改造城中村，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发商赢得合理的利润，要使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升。 开发商在投资中起到了相当大的作用，作为一种商业行为，开发商当然追求房地产开发利润的最大化。 但城中村改造后的房地产售价普遍较高并不主要来源于开发行为，而是取决于城中村优越的地理区位及其带来的房地产的更快的升值潜力。 因此，这部分利益主要应该由改造前这一区位的拥有者 —— 城中村集体和村民享有，开发商只应享有和其它开发项目相当的平均收益，而不能挤占村集体和村民的利益空间 [5]。 就业问题 农民失去土地后，不可能靠拆迁补偿费过完自己的余生， 也不能靠集体的年终分红 而无所事事， 还必须另谋出路。 目前来说，务农占绝大多数，打工经商占少数，加之农民的文化素质不高，谋生的手段也很有限。 所以解决好村民的再就业问题显得尤为重要，否则劳动力的大量闲置容易带来社会的不稳定，妨害社会 公共秩序。 5 城中村 改造措施 选择适当的改造模式 在我国由于各城中村 的历史沿革、文化差异、地理位置、经济状况以及房屋质量等情况不尽相同，这就造成了一种不能以同一模式来对待不同的村落的局面。 须根据各村自身 第 5 页 情 况，因地制宜地选择适合自己的模式来进行改造。 当然，对于我国目前城中村 改造尚未处于成熟阶段这一状况，借鉴国内外理论积累和现有经验，我们完全可以在摸索中前进。 以下就 几种 改造 模式 做 以 简单的介绍。 整体改造模式 图 1 整体改造模式图 这是指从城中村 的整体布局到单体建筑的全部改造。 这种模式改造工程量大 ,搬迁涉及面广 ,改造成本巨大 ,适用于处在城市重要地段的土地价值高 ,且对城市规划和布局有严重影响的城中村 整体改造模式具体实施有两种方式 :一次性整体拆迁重建和滚动性拆迁重建。 前者资金运 作难度大 ,拆迁量大 ,安置费用高 ,实施难度很大。 局部改造模式 图 2 局部改造模式图 这是指在整体布局不作重大调整的情况下 ,对局部区域进行重点改造或重新建设。 这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差 ,布局较规范的城中村。 可适当改善市政基础设施条件 ,增加社区服务功能 ,作为外来人口和低收入阶层的廉租房。 综合 改造模式 第 6 页 图 3 综合改造模式 这是指在保留大部分建筑的前提下 ,改造违章建筑 ,同时控制新上建筑。 在具体改造时涉及以 下一些内容，历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善、道路交通设施改善等。 这种模式改造工程量小 ,资金需求少 ,在政府给予适当支持的情况下 ,可采取村集体自主方式进行改造。 上述改造模式各有利弊 ,整体改造模式能使城中村 与城市快速融合 ,但所需资金量大 ,启动困难。 局部改造和调整改造所需资金量小 ,但不能彻底改造城中村。 无论采用哪种改造模式 ,改造的核心都在于完善土地产权制度 ,建设专业化的土地市场 ,使城中村 改造。