绵阳两弹星商业地产项目销售计划书商业地产(编辑修改稿)

绵阳两弹星商业地产项目销售计划书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 而不是 奢侈消费。 其概念包含了博物馆的规划合理性、单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。 在同等建筑成本的基础上，设计出时尚前卫、富有创意的博物馆，更重要的是展品的高科技含量性。 第四节 项目文化定位 定位原则：讲究个性、追求科技，提升项目附加值。 定位： 人与自然、人与科技、人与精神享受对话的场所。 东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。 第五节 项目定位构成分析 一、项目的构成因素 “核心产品” —— 核心产品是由产品的基本功能组成。 “形式产品” —— 形式产品是由与核心产品不可分割的部分带来的附加值。 “延伸产品” —— 延伸产品是由产品质量、形象、物业服务等带来的产品品牌与开发商品牌形象。 二、核心产 品 —— 产品的基本功能 本项目的市场定位是以“高科技 +新看点”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。 （一）平面布局 本项目规划的主力有三个，三个经营点成“一字形”排开，博物馆在中间、两侧分别是 5D电影院和风洞。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 （二）特点 各经营点间分布合理，互不干扰。 （三）形式产品 形式产品的附加值是现代项目必然的硬件，如停车场 、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后的享受过程中的附加值的升值。 （四）延伸产品 延伸产品包括销售前的服务及销售后的服务，以体现开发商品牌及产品品 牌。 通过良好的服务，使游客在体会到“高科技参观享受”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变化成传播，使品牌通过本项目的开发、销售、服务、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后的销售提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。 第六节 目标客户定位 定位原则：选准目标，稳准出击 定位：中等收入以上的客户、学生 一、产品 —— 目标客户 根据调查结果分析，从目前绵阳市的人口结构、人均收入、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于绵阳市消化是非常困难的。 因此，我们 把目标客户锁定在四川省及全国，其中绵阳市约占 20%份额 ，成都市约占 35%份额 ，外地城市约占 35%份额、国外约占 10%份额。 二、目标客户细分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 个体与私企老板（市内 +周边城镇） 该阶层基本都有一定的经济基础，对生活质量要求比较高，且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较为清楚的认识，文化方面有一定的修养，对“高科技 +新看点”的概念的理解较高于其它行业人士。 文、教圈人士 该群文化素质较高，追求自由的工作和生活方式，对于精神追求不一定奢华，但要有品位，并注重生活质量。 该阶层收入虽然不太稳定，但决不 是一般工薪阶层的收入水平，该群是本项目期望的目标客户。 外企、合资企业高级职员 在绵阳市虽然这一群人数并不太多，但成都市这个群却非常庞大，科技博物馆对他们还是具有很大的诱惑力。 该群还是本项目主要目标群客户。 政府公务员 虽然在绵阳市该群庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。 原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在目前的生活水平条件下再 丰富自己的精神生活基本上是不太现实的，只有一个因素，就是“灰色收入”。 因此，该群也是我们项目的主要目标客户。 中学生、高中生、大学生 在绵阳有许多学校，学生群较 为庞大，由学校组织集体参观是极有可能的，所以该群同样是我们的主要目标客户。 旅行社游客 绵阳的地理位置， 是四川各大旅行社通往省内许多景点的必经之 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 路 ，例如：九寨沟、罗浮山温泉、七曲山大庙、 剑阁古栈道等等 ，每年上千万的游客都有机会来博物馆参观，该群是我们的主要目标客户。 退休人员 该群较为复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型、不同收入来源。 该群都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐”，因此，对平身没看过的东西的要求高于 一切。 第九节 价格定位 定位原则：市场无形，定价有 道 定位：科技博物馆： 50 元 /人次（身高 米以上儿童需要购票） 5D电影院： 30元 /人（身高 ） 风洞： 200 元 /人 /5分钟（身高 米以下儿童禁止入内） 团队票（通过预定的 10人成团）、学生票、特殊身份票（军人）、旅行社各项目折扣票价：均按票面价 8折执行 一、价值取向 门票价格是由地价、工程造价、折旧、各种税费、资金利息、销售费用、管理费用和期望利润等因素构成的。 基本成本加利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场 价值取向：需要考虑同等片区、同等规模、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。 消费者心理价值取向：项目展品在消费者心理的“功能价格比”。 二、定位分。