按揭业务流程手册(编辑修改稿)

按揭业务流程手册(编辑修改稿)内容摘要：

• 附表 3 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 31 • 填写《按揭贷款楼盘额度审批表》，提出开发商贷款额度、成数、年限、担保方式等方面的要求，并附上《开发商客户沟通档案》的全部内容 • 按总行正在制定的指导性标准和程序对贷款额度进行审批 • 按照最终批准的贷款额度、成数、年限、担保方式准备与开发商的合同 (包括回购协议和《担保函》附件 )一式两份 • 通知开发商开立监控帐户和担保人开立保证金帐户 (如还未开立 ) 准备额度和合同 工作内容 工作方式 成果 负责人 时间 地点 工具 • 将《审批表》及所附资料上报领导 • 确定最终的贷款额度、成数、年限、担保方式 • 做好签署合作协议的准备工作 • 销售员 • 销售主管 • 按揭主管 • 信审处 • 主管行长 • 销售员 • 销售员 • 1个工作日 • 3~5个工作日 • 1个工作日 • xx • xx • xx • xx • 附表 9 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 32 签署合同 工作内容 工作方式 成果 负责人 时间 地点 工具 • 将合同交开发商签字盖章 • 请开发商预签一定数量的《担保函》并交律师楼 • xx在合同上签字盖章 – 将开发商已经签章的合同报行领导签字 – 办公室凭行领导签字盖 xx公章 • 合同公证 (如有必要 ) • 将合同分别交开发商和存入档案 • 在《开发商客户沟通总表》上注明“销售已完成” • 开发商在合同上签字盖章完毕 • xx在合同上签字盖章完毕 • 销售员 • 销售员 • 销售员 • 办公室 • 销售员 • 销售员 • 不定 • 1~2个工作日 • 开发商处 • 开发商处 • xx • 公证处 • xx • xx • 正本一份交客户 • 正本一份存《客户沟通档案》；复印件自己留底 • 附表 3 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 33 准备办理个人按揭 工作内容 工作方式 成果 负责人 时间 地点 工具 • 在向开发商递交合同时 (见 )向开发商介绍项目经理和律师事务所 • 向开发商介绍申请和审批过程 • 请开发商或售楼处帮助管理《新个人客户登记表》 • 将下列文件预留在开发商处或楼盘售楼处 – 《新个人客户登记表》 – 《个人住房贷款申请表》 – 《个人住房贷款申请材料清单》 – 《个人按揭借款须知》 • 在《开发商沟通总表》上注明“已介绍个人按揭手续” • 项目经理开始进入工作 • 使开发商全面了解个人申请按揭贷款的程序 • 开展按揭业务准备就绪 • 销售员 • 项目经理 • 销售员 • 项目经理 • 项目经理 • 项目经理 • 客户处或xx • 客户处 • 面谈 • 与开发商的销售人员进行座谈 • 附表 13 • 借款须知 – 附表 13 – 附表 10 – 附表 11 – 借款须知 • 附表 3 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 34 xx实业银行个人住房贷款借款须知 xx实业银行个人住房贷款是适用于消费者购买住房的专项贷款。 借款申请人 （ 含 “ 共同申请人 ” ， 下同 ） 在提出申请之前 ， 请认真阅读本 《 借款须知 》。 一 、 借款申请人须为具有完全民事行为能力的自然人 ， 有北京市常住户口或有效居留身份 ， 有稳定的职业和收入 ， 信用良好 ， 有按期偿还贷款本息的能力。 二 、 借款申请人已经同所购住房的房地产开发商签定了购房合同或购房意向书 ， 并按照房地产开发商和我行的规定支付了首期房款 ， 成交价格应基本符合我行或我行委托的房地产评估机构评估的价值。 三 、 借款申请人同意将所购住房的全部产权抵押给我行 ， 抵押物的有关权利证书由我行保管 ， 在抵押期间 ， 借款人所购住房未经我行同意不得转让 、 出租 、 变卖 、 遗赠 、 赠与或以其他方式处分。 四 、 借款申请人应认真填写 《 xx实业银行个人住房贷款借款申请表 》 ， 保证所填内容的真实性 、 合法性和有效性 ， 同时提供相应的证明文件 ， 并接受我行指定的律师事务所的资信调查。 五 、 借款申请人申请贷款的金额最高不高于实际购房总价的 8０ ％ ， 贷款年限最长不超过 3０年 ， 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。 贷款期内 ， 中国人民银行调整贷款利率的 ， 个人住房贷款的贷款利率按规定相应调整。 具体项目的贷款成数 、 年限等条件以我行与房地产开发商达成的协议为准。 六 、 我行批准贷款后 ， 与借款人签订 《 借款合同 》 和 《 抵押合同 》 ， 我行将贷款直接划入房地产开发商的帐户。 七 、 借款人须在我行开立活期储蓄帐户 ， 按照 《 借款合同 》 约定的还款金额 、 还款方式将每期还本付息金额存入帐户 ， 我行在每期还本付息日从借款人帐户中直接扣收到期本息。 八 、 如借款人提前还款 ， 要征得我行同意 ， 并办理有关手续；如果借款人不能按期还款 ， 应按照 《 借款合同 》 中相关条款承担违约责任。 九 、 在抵押期间内 ， 借款人应在我行指定的保险公司为设置抵押的住房购买财产保险 ， 财产保险的第一受益人为 xx实业银行 ， 保险单正本由我行保管。 十 、 所有与购房及贷款有关的保险费 、 律师费 、 抵押登记费等均由借款人负担。 十一 、 借款申请人申请个人住房贷款的程序如下： 与房地产开发商签订了 《 购房意向书 》 或 《 购房合同 》 、 交纳了首期付款 、 并希望向我行申请个人住房贷款的借款申请人 ， 可在房地产开发商处领取 《 xx实业银行个人住房贷款借款须知 》 和 《 xx实业银行个人住房贷款借款申请表 》。 在认真阅读 《 借款须知 》 的基础上 ， 借款申请人填写借款申请表 ， 准备申请贷款所需的材料 ， 其间可向银行项目经理或银行指定的律师事务所咨询。 借款申请人与律师约定面谈时间 ， 将填写完毕的申请表和全部申请材料提交律师事务所 ， 由律师进行资信审查。 借款申请人在律师事务所预签 《 借款合同 》 、 《 抵押合同 》 及其它法律文件。 律师事务所在收齐申请资料五个工作日内 ， 向银行出具法律意见书 ， 并将全部申请资料和预签的文件提交银行 ， 由银行对贷款进行审批。 银行根据需要 ， 可以要求借款申请人面谈或补充材料 ， 在收齐全部资料十个工作日内 ， 银行向借款申请人给予是否批准贷款的答复。 借款申请人到银行开立活期帐户 、 缴纳保险费和印花税 ， 并签署 《 提款通知书 （ 借据 ）》。 律师事务所根据借款申请人和银行的委托 ， 到有关部门办理抵押登记备案手续 ， 待取得房地产权证明后 ， 办理正式抵押登记手续。 银行将贷款直接划拨到房地产开发商的专用帐户中 ， 并将应由借款申请人保存的有关法律文件交借 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 35 售后服务 工作内容 工作方式 成果 负责人 时间 地点 工具 • 接收开发商的问讯，并汇报销售主管 • 如系简单问题，则立即答复客户 • 如系复杂问题，则回复客户，告知下一步的行动 • 72小时内告知客户解决方案 • 协助客户实施解决方案 • 定期与开发商联系以维持和发展合作关系 • 30分钟 • 20分钟 • 20分钟 • 72小时+20分钟 • 不定 • 每周一次 • xx • xx • xx • xx • 不定 • 不定 • 销售员 • 销售主管 • 销售主管 • 销售主管 • 销售主管 • 销售主管 • 电话或邮件 • 电话或邮件 • 电话或邮件 • 电话或邮件 • 不定 • 电话或面谈 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 36 6. 个人按揭申请和处理 – 老的做法 工作内容 • 身份证、户口簿 • 境外人士的护照或回乡证 • 个人收入证明 (境外人士需公证 ) • 与发展商签署的经房管部门鉴证的购房协议或认购书 • 其他财产证明，如存单、股票保证金、房产、车辆等 • 借款人结婚证明及配偶的身份证、收入证明 (在借款人收入不足以支付的前提下 ) 借款人及共同借款人提出按揭申请 借款人及共同借款人预签文件、填写的表格 负责人 时间 /频率 • 委托律师或业务员 • 5~10天 • 申请表 • 供款 能力调查表及声明(广州 ) • 借款合同 • 抵押合同 • 委托银行代扣款协议书(广州 ) • 提款通知书 (借据 ) • 抵押登记申请表 • 抵押登记授权委托书 • 抵押登记授权委托书公证申请书 • 律师见证申请表 • 委托律师或业务员 • 5~10天 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 37 6. 个人按揭申请和处理 – 新的做法 工作内容 • 回答客户在填表过程中所产生的问题 • 客户填表，准备材料 申请人决定购房 申请人及共同申请人预签文件 • 律师收齐材料并预签有关文件 • 律师与客户面谈 负责人 • 项目经理或律师 时间 • 不定 律师审核 • 律师审查客户所提供的材料的真实性 • 律师出具《法律意见书》 项目经理督促律师的工作，保证流程的顺利进行 • 律师 • 1小时 • 律师 • 2~3个工作日 项目经理 申请人及共同申请人提出按揭申请 • 申请人在开发商处取得 xx申请材料 • 项目经理与申请人初步联系 • 项目经理 • 10分钟 追踪 • 保证个人客户申请工作的顺利进行 • 保证申请档案的完整 • 处理与服务主管 • 每天一次 CYD000112BJ(GB)Mortgage manual 38 申请人决定购房 工作内容 工作方式 成果 负责人 时间 地点 工具 • 项目经理与开发商或楼盘售楼处联系，取得当日的《新个人客户登记表》 • 为新楼盘建立一套《个人客户台帐》 (下称《台帐》 ) • 将附表 13中的新客户登入《台帐》 • 与每一位新客户联系，进行以下对话： – 欢迎客户来 xx办理按揭 – 询问是否拿到全套申请材料 – 询问目前有什么问题 – 如有，回答问题 – 请客户有问题时与项目经理联系 – 请客户收齐材料后与律师联系 • 补充《台帐》 • 传真 • 电脑 • 电脑 • 电脑 • 尽早取得客户名单 • 尽早与客。