最高院关于商品房买卖纠纷的司法解释

最高院关于商品房买卖纠纷的司法解释内容摘要：

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 解读或提示：本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房 多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。 本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。 即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证 明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 解读或提示：本条规定的是在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明或是在订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或是订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等情形下，购房人可以在请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以 要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。 其意义同上条。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 解读或提示：本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效，法院应予支持： 开发商与第三人恶意串通， 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用， 购房人无法取得房屋。 这是关于购房人可以行使合同撤消权的规定。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 解读或提示：本条规定了房屋交付的标准。 即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。 本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。 这种原则下，不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。 但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 应提示购房人，即使在与开发商或物业公司发生纠纷情况下，也应及时接收房屋，同时，通过正常渠道解决纠纷。 否则，不能对房屋进行管理和进一步发现房屋的其他问题，却可能承担房屋毁损的实际风险。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 解读或提示：本条规定，房屋若出现重大质量问题，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 解读或提示：本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人 修复。 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 解读或提示：本条是对房屋存在一般质量问题时的保修规定。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 解读或提示：本条规定开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理； （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受 人请求解除合同的，不予支持； 解读或提示：本条规定，合同没有约定或者约定不明确的，在一定的误差幅度（ 3%）内，据实结算。 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受 人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 解读或提示：本条规定，合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％的，购房人可以请求解除合同。 还规定了若购房人。