房地产开发流程及具体细则、注意事项

房地产开发流程及具体细则、注意事项内容摘要：

门的消防电梯， 17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。 人防部门 属于政府部门，不是军队编制。 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证 ， 只有使用权。 关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。 所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。 国家为了鼓励 搞人防工程，允许你暂时 使用。 但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商 一般都会尽量 减少人防面积。 9 本阶段注意要点：委托消防施工企业代理报建消防审批手续，与设计和人防部门之间的沟通协调。 节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做 出 节能计算书，就可以开始这两项审查了。 我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能的位置 越来越重要。 例如 360 度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭 等 ，在节能方面肯定是不达标的。 在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题 ； 但是南方 相对无此方面的要求。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开 发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 施工图审查单位还必须对审查结果负责。 施工图审查是收费项目，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。 本阶段注意要点：与设计和审查单位之间的沟通协调。 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 现在越来越多的城市， 开始加强了对 余泥和噪音 这两样东西的管 10 理。 运输施工余泥的车辆，只 能在规定时间，规定道路上行驶。 但在很多时候，根本不可能这么规范 ， 尤其是工程赶进度的时候，只能打通 各种关节。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的 、 噪音较轻的方式施工。 这个是环境保护部门 管理 的。 本阶段注意要点：与城管、环保单位之间的沟通协调。 质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。 拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。 在若干细节上这两部门还是有所区别。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。 由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严。 安监基本不收费，但是他们也 能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。 本阶段注意要点：本阶段工作由施工单位负责，建设单位 会同监理单位进行监督即可。 11 施工招投标、监理报建 首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，可以直接发包。 但在某些大城市 ， 无论什么企业施工，都必须做招投标。 在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。 在必须要 做施工招投标的时候，施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。 施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。 监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核， 发放 监理审查意见。 通过了就是下一步，施工许可证。 本阶段注意要点：施工与监理单位的选择，防止在选择过程中出现损害建设单位利益的情况。 1施工许可证 施工许可证所 须材料基本上是上面全部手续一个汇总 ， 缺一不可。 12 在房地产开发项目中， 大家都已经把潜规则当成了规则。 这些规则维系着房地产这个 行业。 在每一个程序 、 每一个环节中，都存在利益分配 和 制衡。 因此，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。 这就是一种双方博弈之后达到的平衡。 哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻， 比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。 这么把一个项。