房地产公司成本控制大全

房地产公司成本控制大全内容摘要：

序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 乙方预算 （ 1）乙方 预算内容的审查 先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。 注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题 审算部负责，设计部协助 参见深圳公司有关文件 钢筋用量的核实 （ 1）施工图中的钢筋用量 （ 2）洽商、变更的钢筋用量 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作 财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。 详见正在草拟中工程预决算管理规范 审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作 工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况 审算部经理监督 价差的调整 （ 1）材料价差 （ 2）人工价差 （ 3）费用价差 严格执行合同中价差调整办法 及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况 当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策 审算部材料组与预算工程师负责 详见正在草拟中工程预决算管理规范 洽商、变更 的费 用控制 （ 1）图纸审核 （ 2）因市场因素甲方对图纸的修改 （ 3）现场签证 工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制 监理公司审图 施工单 位审图 甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较 现场签证中，应明确发生 设计部负责建筑专业图纸质量的审核 工程部负责其他专业图纸的审核 工程项目部负责现场签证的监控 审算部负责审核洽商 、 变 更 的 合 理性、完整性（负洽详见正在草拟中工程预决算管理规范 第七项 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 费用的原因和责任 商）及经济性 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 违约与索赔 （ 1）工期 （ 2）质量 甲方履行自己的合同义务 甲方督促乙方履行合同义务 工期与质量重视过程中控制 工程项目部负责施工合同中技术条款的监控 审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控 详见正在草拟中工程预决算管理规范 （ 3）配合管理 工程部项目经理负责各施工方的配合问题 工程项目部负责施工过程中协调、配合 （ 4）停工、窝工 当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算 审算部负责违约费用的核实 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 期间费用的成本控制要点应用指南 期 间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。 由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。 财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导 监督其他部门的有关费用支出情况。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 财务费用 （ 1） 公司开发速度、规模与贷款计划 制定年度资金计划 资金占压费用估算与控制 财务部负责年度资金计划 财务部与审算部配合控制占压资金量 详见 付款审批程序规范 中 工程款付款流程、营销费用付款流程 （ 2） 地价款的支付 制定项目总体开发计划 项目部负责项目总体开发计划 （ 3） 工程款的支付 制定工程年度付款计划 工程部负责工程年度付款计划 （ 4） 销售回款的管理 制定年度销售计划 销售部负责年度销售计划 人工费用 （ 1） 薪金 （ 2） 岗位津贴 （ 3） 出差补助 （ 4） 加班补助及其他费用 （ 5） 奖金（含即时奖金） 依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额 依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助 依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额 财务部负责 详见 费用报销规范第 15 条至第 19条、第 26 至第 29条。 行政管理费用 （ 1） 通讯费用 通讯费用实行限额报销 总办与财务部负责 详见 费用报销规范第 1 条至第 14 条、第 20 至 25 条 （ 2） 交际费用 交际费 用实行定额报销 （ 3） 车辆交通费 车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销 （ 4） 其他办公用品费 第八项 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 物业管理成本控制要点应用指南 地 产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。 客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 委托物业管理 （ 1）未销售的商品房 （ 2）地产公司办公室 （ 3）职工宿舍 （ 4）样板间 制定委托管理邀约并致物业公司 物业公司就邀约项目提交物业管理方案 经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议 详见 物业管理成本控制规范 中第 8 条 资产委托经营 （ 1）康乐中心 （ 2）幼儿园 （ 3）班车 制定委托经营合同 物业公司就委托经营合同提交委托经营方案 经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北 京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同 详见 物业管理成本控制规范 中第 6 条 物业亏损或补贴 （ 1）物业管理费亏损（含环境维护费） （ 2）取暖费亏损 （ 3）水电 费亏损（含差额部分） 暂缺 暂缺 现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。 SWOT 分析法【图文】 SWOT 分析法（自我诊断方法）是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。 利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以及对自己不利的、如何去避开的东西，发现存在的问题 ，找出解决办法，并明确以后的发展方向。 根据这个分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题。 它很有针对性，有利于领导者和管理者在单位的发展上做出较正确的决策和规划。 第九项 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 SWOT 的含意 SWof 四个英文字母代表 Strength， Weakness， Qpportunity， Threat。 意思分别为： S，强项、优势； W，弱项、劣势； 0，机会、机遇； T，威胁、对手。 从整体上看， SWOT 可以分为两部分。 第一部分为 SW，主 要用来分析内部条件；第二部分为 OT，主要用来分析外部条件。 另外，每一个单项如 S 又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。 在发达国家，许多公司、医院、政府机构、工厂、学校，不管是盈利单位，还是非盈利单位，都非常关注本单位的发展。 所以，他们经常用这种方法进行分析、研究，有的一季度一次，有的一年一次，有的甚至一两个月一次。 因为他们已经习惯了对目前的情况、存在的问题、条件和环境的变化经常进行了解，以期得到较清晰、连续的跟踪，并根据自己的发展目标，做出一套相适应的计划和规范来保证达到目的。 他们非常希望知道本单位的市场、产品、顾客、服务等的定位情况。 比如我在英国留学时，许多教师在给我们上第一堂课时都会先声明：“同学们，不论你们有什么问题，都可以随时问我。 这是我办公室和家里的电话。 不要怕麻烦或不好意思。 ”当我问老师为什么要这样时，老师说：“因为学生就是我的顾客，是这些顾客给我发的工资。 我的产品是讲课，产品的质量好坏直接影响到我的顾客。 如果他们不愿意听我的课，可能我就不会有工资了。 ” 又如：在英国的大街上，无论你遇到什么困难，你都可以去找警察。 而警察也会非常热心和耐心地问你，他能为你做些什么。 这 是因为警察非常清楚他们的工资来自于纳税人，而大街上的行人就是纳税人，他们的服务对象就是纳税人，他们所提供的合格产品就是为纳税人服务。 作为领导者和管理者首先要明确：我们的顾客是谁。 在哪儿。 产品是什么。 应该提供什么服务。 在管理运作中怎样应付不断出现的变化。 存在哪些威胁和竞争对手。 会发生什么样的竞争。 怎样去改进并完善自己。 只有这样，事业才能发展壮大。 用 SWOT 分析法分析国内单位时，一定要考虑到中国的国情和单位的具体情况，不能全盘照搬。 只有将 SWOT 分析法同本单位的实际结合起来，并考虑到中国的文化、经济、政治、 人文等因素，才能得出较正确的结论。 案例 用 SWOT 分析法分析国内一个培训机构（为便于分析，暂不考虑人文、政治等因素，表 8－5）。 S：强项，优势 （外部）在国内外有一定的知名度，是层次较高的培训机构之一，具有几项培训的资格。 （内部）有一部分素质较好、积极肯干的员工；有一批国外赠送的设备（交通工具、计算机、教学设备等），这些设备质量较好；受训人员层次较高，有政府官员、也有企业管理者。 W：弱项，劣势 （外部）顾客面较窄，仅限于政府官员和部分企业领导；在一些培训班的组织上受制约较多；没有形成自己的网络 ，信息反馈少；没有在外面叫得响的、具有自己特色的产品；对外宣传力度不够，对外联络不够广泛、主动。 （内部）少部分人员自身素质不高，达不到现代培训的要求，缺少自己的师资力量，没有能够承担高层次讲课的教师；单位的福利差些，人员的数量和工作所需相比多了些。 另外，行政后勤人员多于培训人员，大锅饭的意识较浓，管理还不够完善。 以上两项是单位的内部环境和情况。 O：机会，机遇 （外部）国内外有不少单位希望同该培训机构建立友好关系，进行资助并建立合作项目；国内的高层次培训需求量大，培训市场大。 有不少单位希望接受高级管理强 化培训，并到国外进行实地考察、研究。 （内部）已有许多待开发的项目，包括和国外的合作项目；有能够开拓创新的人，有能力执行国内、外的项目；还可以进行多方位的开发，如出教材、拍电视片、建立联合网络；有可开发的大市场，也可以创造出较好的产品。 T：威胁，竞争对手 （外部）国家又成立了一家类似的培训机构，并给予较大的投 入，如人员、资金等；许多省、市、自治区和各部、委相继成立了自己的培训机构，在本系统内进行行业管理培训；这些机构都在扩大自己的市场，寻找自己的顾客；培训课程的内容雷同或相似。 （内部）产品单一，质量和内容有待根据发展和现时需求而提高。 自满感较强，服务意识不到位；管理机制未进一步理顺，少部分人员由于福利较差而不稳定；工作量安排不合理；激励机制和奖励制度不健全。 没有自己的 CI（企业文化）和中期、远期目标。 智慧接触，网聚精彩－智网 我爱 e书网提供大量管理营销资源免费下载 以上两项是外部环境和情况。 分析 从以上 SWOT 分析中可以看出，在目前的情况下，这个单位内部和外部情况从总体上来讲还是基本可以的。 但是如果不抓紧对发展的研究、分析，则很快就会滑向劣势。 因为它的优势是暂时的，随着市场的发展和需求的变化，如果不迅速扩大自己的市场范围，提高产品质量 和服务意识，则势必会遇到强劲的挑战；如果不能适应，还会被淘汰。 而制约着市场和产品的重要因素之一就是管理，这样一来就给这个单位的管理层提出了一个刻不容缓的、需认真考虑的问题：怎样针对主要问题加强管理，改变观念，适应形势，完善发展。 从内部。