惠州三旧改造专项规划文本

惠州三旧改造专项规划文本内容摘要：

其它市政公用设施用地 小计 城市建设用地 9 旅游用地 10 E 水域和其它非城市建设用地 其中 E1 水域 E2 耕地 E3 园地 E4 林地 E6 村镇建设用地 E7 未利用地 E9 城市建设发展备用地 合计 总用地 第十三条 旧 村庄 改造用地布局 旧村庄总体改造用地规模 公顷，其中有 公顷改造为各类城市居住用地，占旧村庄总体改造规模的 %，反映了农村居民城市化的发展趋势。 相应有 公顷调整为绿地、 公顷调整为公共设施用地、 公顷调整为道路广场用地，都为城市综合功能的跃迁提供了空间。 而为适应工业园区化的逐步外迁，有 公顷用地用于发展集约型工业生产功能，主要集中分布于东江科技新城、小金口北部生产基地、三栋数码工业园二期扩园部分等。 同时有 公顷 旧村庄 用地保留为村居建设用地，但要求结合城市功能的综合发展要求和宜居环境的建设要求进行完善整治。 序号 用地代码 用地性质 面积（ hm2） 1 R 居住用地 其中 R1 一类居住用地 R2 二类居住用地 R3 三类居住用地 惠州 市惠城 — 仲恺区域“三旧”改造专项规划 7 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计 研究 院 R4 四类居住用地 R22 公共服务设施用地 2 C 公共设施用地 其中 C+R 商业居住用地 C1 办公用地 C2 商业服务业用地 C3 文化设施用地 C4 体育用地 C5 医疗卫生用地 C6 教育科研用地 C7 文物保护用地 C8 其他公共设施用地 3 M 工业用地 其中 M 工业用地 M1 一类工业用地 M2 二类工业用地 M3 三类工业用地 M4 高新技术产业园区用地 4 W 仓储用地 5 T 对外交通用地 其中 T 对外交通用地 T2 公路用地 T4 港口用地 6 S 道路广场用地 其中 S1 道路用地 S2 广场用地 S3 社会停车场、库用地 7 G 绿地 其中 G1 公共绿地 G2 生产防护绿地 G3 高尔夫球场绿地 8 U 市政公用设施用地 其中 U 市政公用设施用地 U1 供应设施用地 U2 交通设施用地 U3 邮政、电信设施用地 U4 环境卫生设施用地 U7 其它市政公用设施用地 9 D 特殊用地 小计 城市建设用地 10 旅游用地 11 E 水域和其它非城市建设用地 其中 E1 水域 E2 耕地 E3 园地 E4 林地 E6 村镇建设用地 E7 未利用地 E9 城市建设发展备用地 合计 总用地 第十四条 改造策略分区 依据改造前后的用地性质变化和建筑构筑物的变化差异，规划按照三种类 型推进中心城区内的“三旧”改造： 1. 拆除搬迁：对零散分布的“三旧”项目以及部分沿主要道路、滨江地区、西湖景区周边分布的“三旧”项目因复耕还林、保育生态环境、创建公共开放空间、建设滨水公共绿带、满足道路加宽改扩建等原因，要求拆除已建项目的，采用拆除搬迁的改造方法。 规划中心城区需要拆除搬迁的“三旧”改造用地规模约 公顷，占“三旧”改造总体规模的 %。 2. 拆除更新：对处于城市功能快速更新地区或城市中心区外围拓展方向的“三旧”项目，因其现有功能与城市发展要求不相吻合或者现行粗放土地利用方式无法 满足城市土地集约利用要求，要求进行拆除，重新按照现代城市运营方式安排建设新的城市功能。 规划中心城区需要拆除更新的“三旧”改造用地规模约 公顷，占“三旧”改造总体规模的 %。 3. 完善整治：对属于展示城市历史文化风貌的“三旧”项目或处于城市远郊地区、对城市功能格局影响很小的“三旧”项目，要采取保留整治的方式予以改造。 要求对现有整体空间格局、主要建筑予以保护、保留，对影响整体空间环境、不属于历史文化风貌类的建筑可以采取拆除；同时可以通过公共设施供给、内部道路网络梳理、小型绿地空间营造、建筑立 面整饰等措施优化布局格局与空间环境。 规划中心城区需要保留整治的“三旧”改造用地规模约 公顷，占“三旧”改造总体规模的 %。 第十五条 改造用地兼容许可 为充分适应市场要求，充分尊重和引导项目主体的改造意愿，允许 按照以下总体原则 对旧改地块的规划土地使用性质与意愿改造土地使用性质进行兼容调整： 1. 旧城镇用地兼容许可：按照退二进三的功能更新要求，鼓励规划工业用地向居住、公共服务、绿地、市政公用设施用地方向兼容，禁止规划的居住、公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施等用地向工业用地逆向兼容；允 许规划居住用地向公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商住）用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地向四类居住用地兼容；允许规划的各类建设用地向道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护绿地兼容，禁惠州 市惠城 — 仲恺区域“三旧”改造专项规划 8 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计 研究 院 止用地道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护绿地向各类用地逆向兼容。 2. 旧厂房用地兼容许可 ：中心外围区允许规划居住用地向 公共服务、绿地、 道路广场、市政公用设施用地方向兼容 ，对 向工业用地、仓储物流用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意 ； 景观轴线区鼓励规划用地向商住、公共服务、公共绿地和道路广场用地兼容 ， 禁止规划用地向市政设施、工业用地转换 ， 规划用地向居住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意 ； 园区集中区规划公共绿地、市政公用设施、道路广场用地禁止调整兼容 ， 规划工业用地与公共服务、居住用地互相兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意 ； 外城零散区禁止规划返耕复绿用地重新纳入城乡建设用地范畴 ， 规划用地性质兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。 3. 旧村庄用地兼容许可 ：城中村：鼓 励四类居住用地向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地向四类居住用地、工业用地兼容；允许规划居住用地向 公共服务、绿地、 道路广场、 市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地 、 商业（商住）用地 向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。 城边村：规划用地向 公共服务、绿地、 道路广场、 市政公用设施用地方向兼容 的予以允许；规划用地向工业用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意。 城外村：禁止规划返耕复绿用地重 新纳入城乡建设用地范畴；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容、居住用地向工业用地兼容、工业用地向商住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意。 第十六条 改造单元划分 避免项目单一改造的旧改模式，积极有效推动功能质同地区的共同改造。 通过改造空间规模的适度扩大，兼顾项目改造与用地权属的紧密结合，以便有效吸纳改造主体投入旧改活动；同时，也以扩大的改造空间范围进行改造成本与投入的经济核算，为开发强度平衡、公共设施配建和空间环境优化提供回旋空间，从而真正保障城市整体功能的优化。 1. 改造单元按照以下原则划分：（ 1）整体性原则：保证改造单元内地块功能的相近性和用地的完整性；（ 2）合理性原则：改造单元规模划分大小合理、方便操作；（ 3）易用性原则：与相关规划充分衔接、易于使用；（ 4）战略性原则：要与城市的长远功能更新与战略布局相结合，满足单元整体功能的培育要求。 2. 改造单元按照以下依据进行划分：结合 改造地块、 行政区划、控制性详细规划图则的界线、市政道路 围合或与河流山体等自然边界来划分，改造单元相对完整；兼顾不同建设强度的空间分布特征，以三环、四环为界线，将按照内－中－外三种不同建设强度考虑改 造单元划分规模的大小等级；同时，根据独立镇的不同特征划分改造单元。 3. （ 1）以三环路、四环路为界将规划区由内至外划分为内、中、外三大片区，分别用 A、B、 C 编号。 另外，独立镇用 D 编号。 （ 2）依据主要干道、自然要素、行政界线将三个片区分别进行组团细分，并用阿拉伯数字按顺时针方向对各细分组团进行编码。 细分片区编码采用二级编码方式，在片区的基础上增加细分片区编码，即由片区编码 —— 细分组团编码组成。 A 片区分为：江北南片、水口片、桥东、河南岸、下埔、麦地、鹅岭、下角八个组团。 B 片区分为：白石、江北西区、江北东区、水口北 片、马安片、金山湖、古塘坳、惠环、火车西站、梅湖十个组团。 C 片区分为：小金、汝湖、水口、马安、三栋、仲恺六个组团。 D 片区分为：沥林、潼湖、横沥、芦洲四个组团。 4. 以道路网络和自然要素为界，划分改造单元。 改造单元大小以保证设施完整性为前提，取居住小区规模为基准，控制在 30 公顷左右，最小不得低于 3 公顷，局部地区往上可以达到居住区 规模（ 1km2左右 ）。 改造单元用阿拉伯数字按照从上到 下 、从左到右的顺序对改造单元进行编码。 改造单元编码采用三级编码方式，在细分组团的基础上增加改造单元编码，即由片区编码 —— 细分组团编 码 —— 改造单元编码组成。 规划范围内共化 分 26 组团、 312 个改造单元。 第四章 改造用地设施配建 第十七条 旧改设施配建要求 “三旧”改造用地中有 公顷用地调整为公共设施建设用地，有 公顷用地调整为市政公用设施用地、有 公顷调整为广场用地、有 公顷调整为公共停车场用地、有 公顷调整为社区公共设施用地，各类设施用地共计 公顷。 这些“三旧”改造用地中已经在相关的城乡规划中落实了各类设施的建设用地范围及功能类型，属于“三旧”改造项目的配建设施，要求予以严格落实。 对于成片改造的“三旧”改造项目除需要落实规划已明确功能类型和用地范围的配建设施外，还需要按照《惠州市城市规划标准与准则》的相关要求，配套建设其他尚未明确用地范围的各类设施。 第十八条 配套设施配建模式 配建设施建设可分为政府开发型设施、捆绑开发型设施及政府补贴、捆绑开发型设施等三类。 区域性大型设施一般为政府开发型设施，社区级设施一般为捆绑开发型设施，部分跨社区惠州 市惠城 — 仲恺区域“三旧”改造专项规划 9 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计 研究 院 共享设施及开发经济效益不容许的情况下，采取政府补贴、捆绑开发途径。 “ 捆绑 开发” 是实行整体开发的重要保障，也是提升公共服务水平，改善市政公共设施体系和公 共空间环境的最佳机会。 第十九条 设施配建规划协调 本次改造规划涉及大量权属单位，按已有规划要求，部分权属用地将被改造为配建设施用地，如何协调 公共利益和开发主体利益 是改造成败的重要因素。 根据权属单位与已有规划的各类矛盾，规划要求： 1. 设施建设需占用小部分权属单位用地，而不影响权属单位用地功能无法正常发挥，建议由权属单位提供设施建设用地，以奖励容积率的方式对权属单位增加部分容积率。 2. 建设设施为可附建设施，将由权属单位提供建筑空间，对权属单位进行相应的容积率补偿。 3. 建设设施为该地区稀缺设施，其建设占用权属单 位用地使得权属单位用地功能无法正常发挥，建议通过土地置换的方式，以相类似地区的用地对权属单位进行补偿，其拆迁费用由政府进行补偿，同时补贴 因拆迁造成企业停产、停业的经济损失及临时安置补助费。 4. 建设设施其建设占用权属单位用地使得权属单位用地功能无法正常发挥，且可在周边寻找相关用地进行调整而不影响各项功能使用的，可以通过调整规划进行协调，保证权属单位的用地完整性。 第五章 改造用地道路规划 第二十条 规划原则 协调 “三旧。