南京07小户型公寓研究分析(doc54)

南京07小户型公寓研究分析(doc54)内容摘要：

地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、南京小户型市场发展现状 目前南京小户型公寓的市场交易氛围 南京市小房型楼盘或者说小户型公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘或者旧楼从新包装的重新包装上市，如湖南路“ sohoo”、“时尚空间” 、“恒基国际公寓”、“都是以前的定位设计无法适应市场的要求，根据目前市场现状，从新定位小户型包装上市；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。 从最初的“烂尾”身份的出现到现在，小户型公寓已经在南京的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄。 如果说中国整个房地产市场有些区域小户型市场遭遇了寒流，但南京小户型确根据南京经济发展的特点，产品的发展衍生，目前已经发展成为一 个与住宅普通公寓、别墅并列的一种住宅产品，虽然这种定义并没有得到业内的共识，但开发商在产品设计时已经明确提出了小户型楼盘产品设计的定位，已经并不满足小区部分户型小型化。 但同时我们也不应该盲目的追寻目前市场上小户型的火爆交易的情况，整体市场的火爆仍不能掩盖个别楼盘不切实际的市场定位，没有根据周边市场的环境及交通实际情况，产品关键部分出现了很大的劣势，造成产品在营销过程中遇到了巨大的抗性。 由于房地产属于不动产，区域性相当明显。 目前在南京市场上各个小户型楼盘销售也是截然不同，有着被疯抢的情况但同时也有楼盘滞销， 如“君临国际”与“独立年代”销售进展就明显不同。 开发商麻木定位仍然表现的相当明显。 根据目前南京小户型市场情况，我们认为机遇与挑战并存，特别是目前国家宏观调控加剧，银行贷款利率上调后，如何设计出市场需要的产品才是成功的关键。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前南京小户型公寓发展现状 、目前南京酒店式公寓发展的现状 酒店式服务公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。 购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。 对于南京房地产市场来说酒店式公寓还属于起步阶段。 不过，其已经显示出强大的 发展势头。 从南京目前所开发的小户型项目中，就存在大量的此类产品，以亚东名座、君临国际和金陵王府为代表，其火爆的销售形式再次证明了这一点。 此类产品 兼具酒店和公寓的长处 ，同时所处地段相对优越，目前很受市场推崇。  从中国各大城市的房地产发展历程来看，酒店式公寓与别墅一样，是房地产商品房供应中的一类，在相当长的一段时间内，它会作为一个品种长久存在。 从 南京目前的 总量上来看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 会有一个强劲的发展空间 ，  “酒店式公寓”大多分布中心商务区，其中亚东名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主 要原因是其客户以白领为主，从交通便利、商业便捷方面考虑对居住区位有严格的要求，同时小户型自身的高品质使其对自身配套和周边配套提出要求，也决定了其地段的选择性。  随着南京城市化步伐的加快，老城区的土地资源越来越稀缺，我们在上表可以发现，城中的酒店式公寓规模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之间。 所以其建筑形式主要是以单体高层建筑为主，其中亚东名座、君临国际分别高达 24 层和 32层。  城区的酒店式公寓价格要超出周边楼盘一定范围，但面积相对较小，金陵王府、君临国际、亚东名座的主力户型面积都在 50 平方米上下浮动 ，使得其总价相对较低。 对于需要在城中购房的年轻白领而言，是很好的过渡产品。  一般情况下，普遍认为城中酒店式公寓 的竞争力在于它结合了区位及总价的一个综合优势，而如果价格的设定超出了区位的应有价值就会造成性价比的降低，迫使客户转而选择替代性产品。 但目前的南京市场情况同上述观点略有差异，或者说这种现象在南京目前小户型市场表现的并不十分明显，究其主要原因我们认为这是由小 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型自身特点决定的。 譬如亚东名座其价格早期开盘价大约在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高达 12020 元 /平方米，这样的单价使得其总价在面对通地段的 其他项目时没有明显的竞争力，但该盘销售形式确相当火爆，此现象表明目前的南京城中酒店式公寓市场供应量尚未饱和，大量的臵业者和购房投资者对该产品存在浓厚兴趣。  从使用年限考虑，绝大多数城区在建酒店式公寓使用的是商业用地，直接导致其使用年限受到限制，仅为 40 年，这是部分购房者在实际购买中会考虑到的问题，但是从实际的销售情况来看，不会成为太大的阻碍。  在目前南京商务办公氛围并不浓重，总价过高使得很大部分的购房者将遭遇强大的资金压力。 但同时大量的创业人群对办公楼又有很强的购房需求，所以目前南京CBD 区域诸如天空之都、 未来城、时尚空间小户型更主要为此类客户准备的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 、目前南京单身公寓发展的现状 单身公寓顾名思义是为单身人士定身打造的物业类型，它的成长和发展一般与这个城市的经济有着密切的关系，南京作为一个地域性中心城市的作用越来越明显，随着南京经济的不断发展，来南京就业求职的人数也在不断增长，南京单身公寓市场的发展势头也越发的强劲。 而且随着单身公寓发展逐渐向更为人性化方向发展，目前单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。  单身公寓一般属于在建楼盘中的一部分，开发商在实际开发中为了实 现项目产品的多样性或是具体的市场需要可能涉及部分该类产品。 由于单身公寓也属于单身的范畴，其主要特点是面积小但设计精巧，同时总价相对同项目的其他户型存在比较大的差距。 但同时其本身的功能欠缺性，已经严重的限制了相当部分的购房者，所以目前南京单身公寓已经突破的“单身”，更多已经适合“家庭化”需求。  单身公寓在市场上受到了市场广泛的关注，同时由于单身公寓在建筑方面成本往往要高于其它类产品，面积较小，所以开发商往往会提高单价来保持利润率，面前南京小户型的价格都比同区域的房价要高出几百元。  就体量而言，单身公寓无论是 在各自项目中还是总体融汇到市场中，都占有不高的份额。 而大量的需求必然导致其倍加推崇的现状。 朗诗熙园以及锦虹丽都的单身公寓在推出之时都遭遇疯抢。  由于自身定位不是酒店式公寓，所以单身公寓对相关配套要求不及酒店式公寓高，其对地段也没有过分苛刻的要求，主要还是由于整体项目的地址决定。 南京的单身公寓在地段分布上未呈现具体规律，从城市中心区域到河西直至江宁都其存在。  单身公寓一般是伴随着大的住宅项目开发而产品的特殊产品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此点上相对以商业用地为主的酒店式公寓占优。 但由于目前产权年限限制发 展还处于第一循环，以后的长远的情况消费者还没有个充分的认识，所以目前市场上对于年限的规定并没有积极的反映。  目前市场上的单身公寓在某些地段属于真正意义的卖方市场，开发商惜售成风。 君园项目全部由单身公寓构成，由于地段的稀缺性和房地产市场整体的看好，该项目很是受购房者青睐，目前开发商善在酝酿中。 御水湾花园和盈家春天沿街 1 栋单 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 身公寓尚未开盘，各家开发商都在等待最佳的时机推出。 但也有些楼盘销售遇到了相当大的阻力，如江宁东山的“万欣翠园”，开发商在市场定位中发生了明显的误差。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前南京 小户型市场供求关系分析 今年年初房价居高不下，特别是河西南部的奥体板块一些楼盘高价风波的全力推动下，南京各大板块的房价都有着不同幅度的上升，万里长城一片红。 我们从有关部门得到的数据来看，江南八区 70％以上的住宅高于 40 万元／套。 南京城市定位发展的本身使得南京在长三角地带发展缺乏与上海、杭州的可比性。 所以我们认为目前的房价已经使得南京一大批购房者面临着巨大的资金压力。 在此比较之下，总价低，地段好的小户型吸引了很大一批购房者。 南京小户型市场在南京房地产发展大势越发的趋于温和的情况下，异军突起。 8 月份，江南八区 60 平方米以下的商品住宅共销售 151 套，主要分布于河西与城中板块。 而 1— 8月，江南八区累计销售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超过了 140 平方米以上的住宅销售量。 可是，单套 140 平方米以上的商品房上市量，却远大于单套 60 平方米以下的住宅。 这说明，在南京商品房总体供大于求的形势下，小户型住宅却显得无法满足市民整体的购房需求。 目前在南京地段区域，住宅用地或者商业用的建筑小户型已经成为业内转化市场风险的通用办法，虽然南京小户型市场整体仍然火爆，但从区域来看，地段不佳，房型设计欠缺的小户型楼盘依旧遭遇强大的压力 ，特别是目前由顺驰销售的“独立年代”，已经成为业内认识小户型的反面教材，并随着房地产消费者日趋成熟的大环境下，如何发现产品需求，正确定位自身的产品已经成为市场发展的关键。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 南京各大板块小户型公寓发展的特点 城东板块小户型公寓发展特点 楼盘名称 地理位置 主力户型面积（平方米） 层数 /栋数 每层户数 价格（元/平方米） 层高（米） 销售情况（套） 备注 都市公社 小卫街 20 号 35 6 月 1 日 39 6700（精装修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 层用于商铺（本地块属于商 业用的） 御道家园 御道街 54 号 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 开盘 1周销售完毕  地理位臵分析 城东板块处于紫金风景风光带，自古以来有着紫气东来一说，无论从自然景观、环境、交通还是从风水学角度来讲，此地域的楼盘在与南京其它各大板块相比，其外界都拥有着得天独厚的优势。 从城东小户型地理位臵分布来看，我们很难找到基本的规律，既有城市中心位臵的“御道家园”也有城东郊区的“都市公社”，究其主要原因，由于城东土地开发涉及到“紫金山风景区”的保护及“中山陵、明故宫”等相关古文物的保护，所以城 东土地一直处于“限制开发”的状态。 虽然城东土地出让体量较小，但我们发现此两个小户型楼盘在产品定位时严格的遵寻周边市场的需求，市场策划定位，“都市公社”依靠其旁边的“南京理工大学”和“南京农业大学”强有力的学生消费市场，推出了投资型小户型。 御道家园推出的挑高小户型则更适合居家，是专门根据结婚夫妇对周边生活环境有着很强的依恋但由于收入有限而专门设计的，开盘一周即销售一空，销售火爆可见一斑。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  产品设计分析 目前南京小户型设计正在向两个方向发展，一个是不挑高投资型小户型，另外一面就是 5 米挑高户型，其已经逐步向 舒适居住户型转化，适合夫妻双人居住，替代了部分普通住宅类。