凤凰城房地产营销策划文案

凤凰城房地产营销策划文案内容摘要：

河报 A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2买 2900元 /m2 四 大河报 A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2买 2900元 /m2 合计 287175 337575 注：本媒体计划是基于开发商二期预售许可证 2020年 5月 31日前办理完毕的基础上制定。 F、单页投放计划： 单页印刷量：进入期总计印刷 40000页。 每月印刷 2次 ，每次印刷 10000页。 印刷费用约 8000元。 投放日期： 2020年 6月 9日， 6月 17日， 7月 9日， 7月 16日 覆盖范围：郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。 投放费用，每份约 ，总计 6000元。 G、直邮 DM：利用动力公司现有的数据库资源，开展数据库营销。 每月邮寄一次，每次邮寄 4000份，每份费用约为。 总计 7200元 H、广告发布商、印刷商、制作商的选定。 甲方认定，或动力公司推荐甲确认。 十一、促销策略 为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高凤凰城在郑汴路的知名度，哄托销售气氛，提高在 进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。 活动内容： 5月 30日至 6月 26日的 8期广告中，参预者集齐其中任意不同内容三期广告，到售楼部登记领取抽奖卡，在登记日的当期星期六到售楼广场参预抽奖，抽奖日为 6月 7日、 6月 14日、 6月 21日和 6月 28日。 每次抽奖抽出 5辆自行车和 2辆电动车。 奖品费用为：电动车 8辆约 16500元，自行车 20辆约 2200元。 其它费用另计。 十二、销售现场包装策略 A、 明确项目视觉系统的核心部分：名称、标志、标准字、标准色 B、 售楼部广场、售楼 通道、工地围墙包装：（详见售楼现场包装计划） 十三、主要销售道具制作及二期销售资料的补充： A、 楼书 6月 3日前楼书创作设计完毕， 6月 7日定稿印刷。 预计每本楼书 3元，每次印刷 5000本。 费用约为 15000元。 B、 二期小户型主力户型单体模型。 甲方负责制作，应在 6月 9前完成。 C、二期销售前期准备资料： 1） 商品房预售许可证，甲方负责办理，预计 5月 31日前取得。 2） 二期楼宇说明书：统一说辞、各种户型图、交房标准、物管内容。 售楼部协同甲方在 6月 5日前完成。 3） 完成二期销售手册 4） 完成二期房 源销售价格、最大优惠比例。 售楼部协同甲方在 6月 5日前完成。 5） 完成二期房源销售控制及制定提价日期。 售楼部协同甲方在 6月 5日前完成。 6） 完成二期房源合同标准文本（包括内部认购书）。 售楼部协同甲方在 6月 5日前完成。 十四、二期项目进入期工作组织及验收 依据本营销策划书各工作环节的工作内容及日程，各部门制定本部门的工作进程。 每日下午 6时售楼部协同甲方协调验收当期工作。 尤其要注意的主要环节有： 销售手续验收； 销售道具验收； 广告设计样稿验收（文字、图片、名称、地址、电话号码）； 广告媒体购买验收（媒体、 时间、版面、该版面周边内容情况及要求）； 天气、重要社会活动（尤其注意非典的走向）。 岗位人员工作准备验收： 重要环节演练。 十五、营销总结 依据来电量、来访量、来访客户质量、成交量判断当期广告效果。 依据进入期品牌塑造结果、销售成交量判断营销战略。 依据来访成交比例及销售总量判断售楼部现场销售能力。 附 1：郑汴路市场调研报告 调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（凤凰城购房消费支撑力度） 调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样 调查范围：郑汴路东建材市场、灯 饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界 调查完成时间： 在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。 了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。 ，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。 对此不仅感慨，如果蚂蚁不 饿或对象肉不感兴趣的时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗。 消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查的几点发现： 1 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高 1 大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 1 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感 1 市场上有很大不稳定因素， 89月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位 2 商铺为上下两层，一 般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍 2 附近都市村庄较多，租务市场一般 80— 150元 /月 2 作为首次购买者，最重要的还是价格 2 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 2 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售 2 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能 2 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换换工作，普通员工流动性比较大 2 对 60— 80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力 的市场动力 2 凤凰城知名度不高，口碑不好 外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功。 附 2：周边竞争楼盘 建业城市花园 位置： 107与郑汴路交叉口 面积：占地 246420平方米，建筑面积 27万平方米，二期 34栋，建筑面积 7． 18万平方米；三期 37栋，建筑面积 11万平方米。 工期：二期 99． 11－ 2020． 三期 2020年 4月开工。 价格： 2800元／平方米。 2020年 4月最低价 2215，最高价 3800 户型：三期 101－ 263平方米的二室到五室、复式 二期 143－ 309平方米的三室到五室、复式 车库＋车位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 户型： 4+2 房号： 91号楼 X 单元 9层东户 房款：建筑面积： ，总款 618103元 按揭优惠 1％，贷款额 48万， 20年每月还本付息 3178元 /月。 户型： 3+2 房号： 92号楼 1单元 10层东户 房款：建筑面积： ，总款 524510元 按揭优惠 1％，贷款总额： 40万 20年每月还款本息 2648元 2020年 2月 22日 三期： 交房日期； 20201231 占地面积： 85亩 总建面积； 11万平 户型面积： 13 150、 157（ 3+2）； 199复式； 170— 230平方 4+2 均价： 3000元 总价范围； 2600— 3500元 /平方 2020年 3月 24日 百 合 花 苑 位置：商城东路与凤台路交叉口向南 50米 开发项目：一期六栋多层早已入住，（入住率高 达 80%），二期 4栋小高层准现房 总建筑面积： 9万平方米 绿化率： 48％，一楼有私家花园，大概十几平米 楼层施工程度：多层现房，即买即住；小高层在建 户型：多层 — 172m2；小高层没有小户型，最小 140平米。 价格：多层，均价 2100元 /平米，三楼 2350元 /平米；均价 2600元 /平米。 售楼部比较压抑，售楼员语速太快、盛气凌人，态度恶略，自 11： 10—— 11:45,有 1组客户， 1通电话。 物业管理； 2020年 2月 9日（大雨夹雪） 东 方 明 珠 位置：郑汴路和商贸路交叉 口向北 200米 交通： 35路、 208路、 85路、 60路等，下车步行 200米即到 开发项目及销售进度：一期 4栋多层，四楼以上已全部售完，（只剩，其它户型无房）；二期 4栋小高层，其中 3栋已交房，面积在 1栋是小户型，一梯三户，面积集中在 60平米（一室两厅）、70平米（两室两厅）、 80平米（两室两厅）， 2020年 8月份交房，主要以销售现房为主。 结构：多层为砖混结构，小高层为钢筋混凝土框架剪力墙结构 配套设施： 地下室（ 600元 /m2） 2条电话线路，一路内线不收费，一路外线正常计 费 宽带网 壁挂炉采暖 现在的售楼部即为以后的业主会所 绿化率 ％ 物业管理：东方物业，收费标准：多层，每月每平方 ，小高层，每月每平方。 主力户型户型： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7层复式）： 、 、 6+3+2（ 7层复式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 价格定位 多层均价 2100元 /平方米，三楼价格为 2349元 /平米，起价 1760元 /平米；小高层（九层半）均价 2400元 /平方米，起价 2255元 /平米。 赠送： 天然气集资费、安装费： 4000元 /户 电话初装费： 158元 /户（另赠送区域网） 分户计量水表、电表： 600元 /户 单户式独立采暖系统： 14000元 /户 单元式对讲门铃系统： 300元 /户 计 19058元 附： 10号楼 431房，面积 ，单价 2349元，总价 265789元；一次性付款优惠 7%，按揭优惠 4%。 售楼部现场的气氛，把握的很好，无论有无客户，总感觉到售楼部里的热列、亲切、和谐，但售楼员比较涣散，大部分是新手，水平很一般。 从 10： 00—— 11： 00现场无一组客户，仅有一通电话。 优势： 与英协相邻，价格比英协低，有价格优势 位于郑汴路东段，处于连接郑东新区和市内的纽带地段，是郑州未来的发展方向。 与东建材隔路相望，有充足的客户群 与省检察学校相邻 劣势： 卧室进深长，基本上 6米 几乎没有绿化 工程质量很一般 与英协、建业、虹景很近，竞争比较激烈 第一，地段不错，南距郑汴路只有 200米，北与商城路隔河（熊耳河）相望。 出有交通要道（郑 汴路、世纪大道），东进郑东新区，西进老市区，使新老市区的交接处，繁华又可独享宁静。 整体上是一个较成熟的生活住宅区。 第二，这里是郑州未来发展的方向，东扩北移，熊耳河的改造已经开始动工，随着郑东新区的开发、建设，必将给这里带来无穷的升值空间。 第三，周边楼市云集，竞争激烈，但东方明珠的价格优势是其闪亮的卖点。 目前，均价执行的是 2100元，另有优惠（一次性 7％，按揭 4％）、促销（ ）。 第四，开始着手开发小户型，来瓜分房地产中仅省的奶酪。 ２００ 3年 4月 9日（雨） 金 色 年 华 位置：金水路与 107国道交叉口东南角，建业三期对面 面积：占地 115亩，建筑面积： 11万平方米，容积率 ；一期 12栋楼， 7栋是多层， 5栋是 4层纯复式 工期：纯现房 价格：六楼顶层 1700元／平方米，二楼 2055元／平方米；天然气：4000元，智能化： 2020元 按揭优惠 3%，一次性付款优惠 6% 户型： 101平米两室两厅－－ 220平方米复式 销售进度： 100平米左右的已经基本售完， 130平米的六楼还有；据销售员说已销售 80%，可能性不大，估计在 50%左右；入住率极低， 8%左右 交通： 10 10 50 215（金 水立交桥修通后），目前交通很不方便，从郑汴路步行到金色年华至少要用 20分钟 配套：网球场、足球场、篮球场 物业：万科进行指导监管， 近期规划：在复式东边又征得 30亩地，建 4栋多层，有 2栋是小户型，90套，占开发比例的 40%强，是主力户型，配有 120平方的三室和 150平方的四室，顶层全为复式； 2020年 3月初开始进行内部认购， 2020年 4月份交房；计划从北边又要征 200亩地 售楼部气氛：放有轻音乐，宽松、温馨，售楼员精神、态度都不错；自 10:40—— 11： 23没有客户，也无电话。 接待：吕红 丽 优势：地处郑东新区，随着郑东新区的开发，应该是最直接和最大的受益者；规划比较合理，超大楼间距 23米；借用万科物业，作品牌声势 劣势：处 107国道边，嘈杂、污染严重；交通不方便，没有公交车直达；对面是建业城市花园，面临直。