保利达地产(沈阳)有限公司21世纪广场一期开工位置和产品定位建议

保利达地产(沈阳)有限公司21世纪广场一期开工位置和产品定位建议内容摘要：

50— 70 ㎡ 95％ 1041 套 商住楼、商住公寓 青年 大街 三好 SOHO 8000/㎡ 100120 ㎡ 90% 190 套 商住写字楼 富中 USHOW 8800 元 /㎡ 4060 ㎡ 85% 394 套 商住楼 三好街 艾特国际 5200 元 /㎡ 40100 ㎡ 100% － 商住楼 中润国际 5000 元 /m2 33104 ㎡ 100% 472 套 商住楼 总结分析： 沈阳带有商住特征的产品，预计能到达 100 万㎡（其中写字楼立项和公寓立项的商住）； 市场推出面积与消化面积，主要集中在 40— 60m2 之间； 目标群体为经营者和投资者，小面积产品市场去化速度快； 商住楼的销 售周期相对住宅的销售周期较长，多在 到 2 年完成销售；项目所在区域位置和产品不好的项目甚至需要 2 年以上的销售周期； 多数商务配套未明确，但多考虑会所、商务中心形式； 产品类型主要为平层和复式及 LOFT 产品，小户型降低了投资门槛，因此 40－ 60 ㎡的小户型销售较好； 市场主流价格在 5500~6000 元 /㎡（平层） 由于商住产品是介于办公与住宅产品间的物业，开发商对项目建设投入标准通常不会太高； 商住产品潜在市场 随着金廊工程的全面启动，区域周边项目的开发，对周边商圈的形成起到一 定的促进作用 ，但还需要适当引导和过渡时间； 在地铁因素的带动下，缩短了区与区间距离影响； 本区域自有商住类产品很少，且硬件配套及外部形象不足以对目标客户形成 吸引。 小结 商住产品市场的供应量虽然较大，但市场对此产品的需求同样也存在空间，由于市场对此类产品的形象认知相对低于写字楼和酒店式公寓，故产品价格未来调整空间受到一定限制，在规划上可以考虑规划一定比例，在产品单套面积上尽量划小，保证面积可以灵活组合，在产品硬件配套上尽量高于目前同类商住类产品标准。 LOFT 产品市场可行性分析 LOFT，英 文原义阁楼或高大空间的建筑。 沈阳的 LOFT 引入，实际在 2020 年以沈阳玛利蓝房产公司开发建设的玛利蓝大厦开始， 由于其产品高附加值的特点，被多数物流、贸易、外埠代办处、企业分公司所认同。 2020 年腾龙国际公寓对产品进行了 LOFT 的规划，销售一路走高，腾龙 LOFT 产品的市场认同，带动了整个房产市场对 LOFT 产品的全面认知； 至 2020 年随着振兴东北、金廊及浑南大开发，省内中小型公司的增加，市场对此种产品的需求加大，同时也带动了沈阳 LOFT 产品发展，在功能与配套上的提升， LOFT 的功能性得到一定的放大。 市场部分 LOFT 产品分析 项目名称 所属区域 总建筑面积 销售均价 主力面积 净高 土地性质 银河国际 北站 CBD 10 万㎡ 8600 元 40－ 70 ㎡ 米 商用 40 年 格林 SOHO 北站 CBD 5 万㎡ 7000 元 60－ 70 ㎡ 米 商用 40 年 德郡 7 号 北站 CBD 4 万㎡ 8000 元 36－ 56 ㎡ 米 商用 40 年 明城盛都 市府广场 3 万㎡ 6700 元 50－ 80 ㎡ 米 商用 40 年 分析 总结： LOFT 产品多集中在住宅类和商住类项目，其产品灵活的组合功能和高附加使用空间，深受自用型客户的追捧； 目前市场产品，多为 － 米层高产品； 市场均价 8000 元 /㎡，由于单价高于普通单层产品，总价偏高，限制了一部分客户的进入门槛； 从市场 LOFT 产品的销售状况， 60 ㎡（单层面积）左右产品市场消化速度快； LOFT 内部装修多为清水，部分产品开发商预制隔板； 目标客户多为追求高附加值的投资客户和外部驻沈机构及部分行业协会等； 存在问题及相关政策： 产品目前由于后续产权手续和面积、配套 费收取等问题，在市场中尚属有一定争议的产品，在前期规划要积极向规划部门争取； 关于沈阳房产物业层高要求的现行规定（资料来源：规划局建审处） 凡层高 4 米以下（含 4 米），按照标准层（水平面积）计算面积和配套费； 凡层高 4 米－ 米（含 米），按照标准层（水平面积）的 倍计算面积和配套费； 凡层高 米－ 米（含 米），按照标准层（水平面积）的 2 倍计算面积和配套费； 市场部建议： 市场部认为商住和 LOFT 产品其高附加值较容易被市场所接受，在合理的价格条件下销售，可保障回款速度，所以 有必要将该部分产品进行部分规划。 从市场的需求上考虑，此种产品市场的认知度也较高，但需强调与政府规划部门的沟通力度， LOFT 产品在沈阳的现行规定应存在着一定的弹性空间，政策的支持决定产品功能及质量的保证，同时也决定着此类产品市场实际的去化速度。 3. 沈阳商业市场分析： 沈阳商业现状分析 沈阳作为辽宁省政治经济文化中心，商业繁盛由来已久。 “两街一行”的商业格局早已深入人心。 2020 年以来，随着沈阳市经济的发展，城市总体购买能力的提高，大量外埠商家纷纷看好沈阳市场巨大的发展空间，家乐福、沃尔玛、乐购 、大商集团、国美电器等陆续在沈阳开店，原有的商业市场份额被重新划分，竞争日趋激烈。 2020 年，兴隆大家庭、新玛特购物中心相继开业，将购物中心的形式引入沈阳，加之中兴商业大厦早在 2020 年调整后已融入购物中心的概念，这种集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能为一体的多元化经营方式，逐渐获得青睐。 同时中街和太原街两大商圈内银行、公共设施等各种配套设施日益完善，商业、商务氛围愈加浓郁，形成了比较成熟的两大市级商业中心，是沈阳市最繁华的两大区域，竞争也非常激烈。 2020 年以来，南风、恒隆、世贸、华润„„陆续进入的外 资在沈阳商业地产市场上扮演突出的角色，以大型商业综合体为主的现代化商业地产形式正在悄然改变着整座城市未来的商业格局。 一些新兴的商业区域正逐步崛起，成为继太原街、中街之后的重要的区域性商业中心。 伴随着金廊工程的建设以及北站地区的改造，五里河区域和北站区域的商业项目逐渐增多，有望发展成为区域性商业中心。 同时，区域商圈近几年发展较为成熟，如长江街商圈、铁西商圈、五爱商圈、三好商圈、南塔商圈等，这也预示着沈阳未来的商业布局将越来越趋于合理。 2020 年，沈阳商业市场快速发展，主要表现为众多高档商场的规划建设和知名 商业连锁机构的纷纷进驻。 西武百货和卓展购物中心的开业，将沈城的奢侈品消费市场推向了一个新的高度。 万象城、恒隆广场、久光百货、茂业、世贸广场、新世界会展等为代表的各大项目，已逐渐的浮出水面，将新兴的区域性商业中心，整体定位向中高端及奢侈品的消费档次拉升。 政府加大规划及宏观调控的力度，使沈阳的商业格局渐呈健康科学发展之势。 沈阳市商业网点规划：十一五期间，重点建设“一廊两带三圈”为构架的商业网点体系；规划构建都市商贸中心、区域商贸中心、社区商贸中心三级商业功能区；培育建设各具特色的综合商业街、特色商业街、专业商 业街体系。 时至今日，沈阳整体商业状况呈现一派欣欣向荣的景象，但投放量的激增和多个商业项目定位的同质化，经营招商的内容雷同，使沈阳商业的洗牌重组早已开始。 万达项目的失败、东舜百货的惨淡经营，华府天地与置力商城的艰难招商，无不昭示着市场竞争的惨烈。 沈阳历年商业新增供应量一览： 截至 2020 年底，沈阳市 5000 ㎡以上的大型商业设施约 110 个有，商业项目总存量达到 400 余万平方米（只包括 5000 ㎡以上的大型商业设施），按照市区人口 万计算，沈阳人均拥有 商业面积为 平方米左右，较国际标准比较而言，还具有较大的发展空间。 400 余万商业面积中太原街和中街商业经营面积的总量约为 200 万平方米（指建筑面积 5000 平方米以上的零售商场，不包括临街店铺、家居建材等各类专业商场在内），充分说明沈阳的商业虽不存在供应过量的问题，但是部分区域的商业过于集中，导致区域内竞争加剧，招商成本增加，商业存在结构性失调的问题。 浑南区域目前常住人口情况及未来发展趋势 2020 年，浑南建成区面积达到 45 平方公里，人口达到 35 万； 沈阳将全面启动“大浑南”建设。 未来 5 年，浑南地区通过房产开发、政策鼓励和社会服务功能的健全，吸引省内外单位和市内外居民将向浑南地区“迁徙”。 5 年后，建成区面积达到 60 平方公里，浑南地区的常住人口将达到 50 万人。 浑南新区人口中， 20%以上拥有大专以上学历，农业人口还不到总人口的1/3。 这标志着，浑南新区的人口素质在提升。 根据规划，未来的 5 年内，浑南新区将引进国外技术管理人才 900 人，科技人员的拥有量将达到 30 万人。 这意味着， 5 年内，浑南新区的人口将要翻一番以上，浑南新区很有可能成为沈城人口素质最高的一个区域。 浑南区域目前已建和在 建商业项目分析 到目前为止，南部金廊共确定项目 25 个，总占地 120 万平方米，预计总投资将达到 317 亿元，建筑面积将达到 660 万平方米。 现已有 12 个项目开工建设，预计到 2020 年，金廊各商业项目及高层酒店、写字楼的裙房部分将封顶，形成南部金廊形象的雏形。 大量项目的同期推出，商业部分市场定位、招商定位雷同率较高。 以下为浑南地区商业项目基本情况： 女人街： 之前洽谈的赛特、百安居、国美等都停滞，而奥运会前政府要求的三期部分也未拆除，现阶段意向引入兴隆百货，但具体招商还未落实。 亿丰广场： 由于奥运整体形象 和功能考虑，之前已被政府规划为取缔的项目，但又于今年 4 月重新调整规划，由之前规划的 60 万平方米调整至 45 万平方米，并开始重新推向市场，现对外称招商引入了 TESCO，现对外采取投资回报的方式来销售商铺的使用权，价格为 7200 元－ 20200 元，回报率为 1－ 10 年，并根据不同的投资年限采取不同的回报率，回报率为 8％－ 9％。 对外宣传五层美食中心已全部销售，但实际销售情况并不理想，沈阳买家对该种销售方式还是不太认同。 另外， TESCO 最终是否能够引进也是一个未知数。 泛华商业广场： 在前期招商中对外宣传已签约 WALMAR。