保利-沈阳保利心语花园项目价格定价报告

保利-沈阳保利心语花园项目价格定价报告内容摘要：

备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 10 西北向 55 平（东北向为轴对称户型） 西北向 55 平位置 西南 向 73 平（东 南 向为轴对称户型 ） 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 11 西南 向 73 平 位置 南向双阳 81 平 南向双阳 81 平位置 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 12 25户型面积及分布情况 25为两个单元，每个单元一梯三户，分别为东北、东南、南北通透三个户型。 一单元 东北向 83 平户型 一单元东北向 83 平户型 一单元东南向及二单元西北向户型 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 13 一单元东南及二单元西北 1 单元 03 号、 2 单元 01 号南北通透 97 平 1 单元 03 号、 2 单元 01 号位置 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 14 2 单元 3 号西北向 平户型 2 单元 3 号西北向 平位置 59户型面积及 分布情况 59为两个单元，每个单元一梯 两 户， 把山为 108 平小三房户型，中间为 97 平南北两方户型。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 15 108 平户型 108 平户型位置 97 平户型 97 平户型位置 多层主要以 123135 平大三房户型为主，其中特殊的有 1及 5西山单位的 108平户型。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 16 多层 108 平把山户型 多层 108 平户型位置 六 、 定价系数 保利心语花园定价 模型 主要考虑景观、噪音 、把山、面积、朝向、通风、层差等系数。 景观朝向通风面积噪音把山需求户型调整系数（ 1 00 ~ + 100 ）（ 0~ 200 ）（ 0~ 50 ）（ 80 ~ 10 0 ）（ 0~ 150 ）（ 0~ 100 ）（ 0 ~2 0 0 ）（ 0~ 50 ）（ 5 0 ~ +50 ）景观朝向通风面积噪音把山需求户型调整系数（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ） 层差系数 （ 1）多层层差 多层 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼 七楼 层差 350 0 200 300 300 250 400 备注 带花园 基准价 大露台 、短 进深 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 17 多层 因客户对中间楼层即 5 层需求较多，因此将 5 层层差相同（均为 300）且高于 6 层；而 2 层与 6 层比较， 6 层采光略好，并且多层带电梯，避免了 6 层上楼困难的情况，因此 6 层较 2 层稍高而比 5 层略低。 1 层赠送花园单位与 7 层送露台单位相比较， 1 层光线较差，因此 1 层较 7 层略低。 （ 2）高层层差 ①、临街高层 11： 整体趋势 —— 中间楼层最高 ，根据楼层不同递增 与递减 系数不同。 具体细节 —— 临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差， 因此层差 加大，随楼层每层递增 30 元； 6 层以上至 12 层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增 20 元； 13 楼需求比中间层少，为 有效分流中间层客户 ，因此从 13 层起，逐层递减 10 元； 16 跃 17 层的楼层差 150 元，主要考虑此套房源最后价格应该与 4 楼相近，因此 150 元实际为调整系数。 总体层差： 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 跃 17 层差系数 — 0 30 60 90 110 130 150 170 190 210 230 210 190 170 150 10东北向， 11东北及西北向层差： 逐层递增 1 元，以缩小层差；至 13 层起逐层递减 10 元。 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 层差系数 — 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 90 80 70 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 18 10西北向层差： 整体 无层差 ，为本次开盘的特价房源，共 17 套。 ②、高层 2 2 2 5 60： 整体趋势 —— 中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。 具体细节 —— 以 1 层为基准价 0 元 ， 2 层与 1 层差别不大，但 2 楼开始征收电梯费，居住成本较 1 楼 稍 高， 因此 层差 上 调至 10 元； 2~5 层 受 规划路 噪音影响，且略有挡光，因此层差加大，随楼层每层递增 30 元； 6 层以上至 12 层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增 20 元； 13 楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从 13 层起，逐层递减 10 元 ； 17 跃 18 层的楼层差 70 元，主要考虑此套房源最后价格应该应该与 4 楼相近，因此 70 元实际为调整系数。 整体层差： 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 跃 18 层差系数 0 10 40 70 100 120 140 160 180 200 220 240 220 200 180 160 70 景观系数 景观 楼王景观 园区内南北景观 南景北无 南无北景 南北均无景观 系数 +200 +50 0 70 100 楼王景观特指多层 51 单元及 64 单元，因前无遮挡，且正面临园区主景观，因此 景观系数为 200 元。 朝向系数 朝向 南北通透 东南 双阳 西南 东北 西北 系数 50 30 0 30 100 200 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 19 通风系数 通风 双阳 标准户型（南北、东南、西南、东北、西北） 系数 － 50 0 面积系数 从 50140 平户型，以每 10 平米递增 20 元，取 90100 平为基准价 0 元， 140平以上则取统一值。 面积区间 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 140 以上 价差 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100 噪音系数 本案噪音影响主要来自于项目西侧铁路，因此根据铁路南北走向，以平行线形式，将一期各楼栋按照每两个单元为单位划分成若干带状区域，同区域范围内噪音系数一致，每两个相邻带状区域价差为 10 元。