粤电珠海国会写字楼物业管理服务标准商业地产(编辑修改稿)

粤电珠海国会写字楼物业管理服务标准商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

具。 配电室作防火分隔处理。 火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。 电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。 1 在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。 六、维修保养标准 变压器： （ 1） 每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。 （ 2） 每年春季对变压器线耳和各螺 丝进行检查和紧固。 （ 3） 每半年有载开关箱变压器油进行简化试验。 （ 4） 每年春季有载开关箱换油及检修。 高压开关柜： （ 1） 每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。 （配合试验清扫检查高压母线） （ 2） 每年春季油开关换油及检修。 （ 3） 每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。 （ 4） 每年春季检查高压 PT绝缘电阻。 各变压器低压主开关： 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 17 页 （ 1） 每年冬季检修开关的触头和机构。 （ 2） 每年冬季对开关的电子保护进行一次模拟动作试验。 （ 3） 条件许可时，每年对分开关及其出线电缆进 行检查。 水泵房及消防水泵： （ 1） 每月检修经常使用的生活泵磁吸开关及控制回路。 （ 2） 每年检查水泵马达绝缘及轴承换油。 消防风机： （ 1） 每月进行一次试机及检查。 （ 2） 每年春季检查绝缘、轴承、开关及控制回路。 防雷地网和工作地网：每年春季测试一次。 空调主机马达及其他电器：配合使用单位检修时一齐检修。 七、消防系统 必须委托具备资质的消防公司保养整个写字楼的消防系统。 物管人员应保障每月中旬自查一次消防系统、灭火器、应急灯、疏散指示的完好情况，消防水带、喷头、消防水泵、喷淋、烟 感、防排烟等的检查，自查完毕存档。 八、房屋本体维护保养的管理 （一） 、 日常养护工作： 为保障业主及全体租户的生命安全及财产安全，物业管理人员应对房屋本体作如下方面的日常工作： 地基：每日应检查上下水管漏、排水系统正常、防止出现不合理的荷载状况。 楼地面：防止管道漏水、堵塞，定时开放冷气，保持室内良好通风，防止受潮。 墙台面及吊顶：做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀。 门窗：经常清洁检查，发现问题及时处理，定期更换易损部件。 在特殊环境下（如梅雨天、暴风雨等）及时关闭门窗。 （二）、房屋本体 维修管理中的责任划分： 在建筑主体无渗漏、无人为损坏及验收合格投入使用的情况下，物业管理公司应协助业主在产权使用年限内之持续使用的安全性。 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 17 页 在规定保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。 保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。 物业协助业主进行修缮工作，费用由业主支付。 属管理不善或使用不当造成的房屋本体的损坏将由物业负责维修。 对于不可抗力因素造成的损毁不予以承担责任，如：水管爆裂、暴风雨、战争等。 市政管道及处理装置、房屋进户水表的管道线、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。 九、装修、 维修 为保障室内装修设施设备的正常使用，承诺所使用的清洁机器为德国高洁公司产品、清洁用品为美国 NCL公司产品，并制定有效的保养计划。 物业管理处应及时发现不符合标准物件或设置，并建议业主及时更换或维修。 第二部分 室内装修环境的管理标准 写字楼外围：地面无杂物、无积水、无乱堆乱放物品、无乱贴画。 一楼大堂： a、 大理石地面：光洁如镜，每季度做晶面处理一次，使用美国 NCL清洁剂。 b、 休息区：无灰尘，无污渍，烟灰盅内烟头存放量不得超过 3个。 c、 通风口、照明灯具、天花、饰物：洁净、无污渍、无尘。 d、 垃圾桶：垃圾不能超 过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味。 e、 玻璃门：无手印和灰尘、保持光亮、干净。 f、 墙面、台面、沙发、不锈钢器具：保持光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味。 g、 玻璃幕墙（ 2米以下清洁）：每天清洁一次、洁净、无污渍。 电梯： a、玻璃镜面：光亮、无手印、无污迹； b、 地毯：干净、无污迹、无异味、无发霉、无杂物； c、 不锈钢表面：无灰尘、污迹、无手印； d、 灯具、天花板：无灰尘、蜘蛛网； 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 17 页 e、 塑料条、门轨：无灰尘、砂土； f、 轿厢四壁：干净、无灰尘。 消防楼梯： a、地面梯级：洁净，无污渍、水渍、灰尘； b、 楼梯扶手：无脏污； c、 铁栏油漆：完 好无脱皮； d、 楼间天花：无灰尘、无蜘蛛网； e、 地脚线：干净，无灰尘； f、 墙面：无尘、无污渍； g、 门窗：洁净光亮、无污渍、无尘； h、 消防设施：洁净、无污渍、无尘； i、 楼道：无堆放杂物、无灰尘、无污渍、无异味。 楼层公共走廊通道： a、 地面：光洁如镜，每季度做晶面处理一次，使用处理剂为美国 NCL清洁剂。 b、 墙面：无灰尘、无污渍，墙纸干净，无污渍。 c、 地脚线：干净，无灰尘； d、 天花：洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。 e、 风口：无灰尘、无冷凝水、无污渍。 f、 照明器材：无灰尘。