20xx房地产估价师房地产估价理论与方法试题(4)-中大网校

20xx房地产估价师房地产估价理论与方法试题(4)-中大网校内容摘要：

物业报酬率为 12%。 （ 6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于 2020 年 10 月 1 日带抵押债务 转让的合理交易价格。 (2) 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000mSUP2/SUP ，建筑总面积56000mSUP2/SUP，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，从 1999 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。 请评估出该宗房地产2020 年 9 月 30 日的买卖价格。 （有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65%，月租金为使用面积 150 元 /m。 ，空置率平均为 15%。 建筑物原值 22020 万元，耐用年限 60 年，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年 限为 12 年，残值率为 4%。 经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%，营业税等为 6%，报酬率为 8%。 ） 答案和解析 一、单项选择题 (共 35 题，每题 1 分。 每题的备选答案中只有一个最符合题意。 ) (1) :D 选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上 (含 3 个 )、 10 个以下 (含 10 个 )的可比实例即可。 (2) :C (3) :C (4) :B [3000 120%+2020 140% 10%] % %=(万元 )(5) :C 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。 (6) :C 2500 (1+1%)+20 4＝ 2708(元 /mSUP2/SUP)(7) :C (8) :B 180000247。 247。 ＝ 108(元 /mSUP2/SUP)(9) :C (10) :D (11) :A 无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写 字楼的客观收益来估算收益价格。 (12) :D 40 一 (3+8+7)＝ 22(万元 )(13) :D 可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 (14) :D 2800 80%＝ 18525(元 /mSUP2/SUP)(15) :B 3500247。 (1+6%)＝ 3302(元 /mSUP2/SUP)(16) :C (17) :A (18) :D (19) :B 房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年 限、城市规划限制条件等。 (20) :B (21) :C (22) :A 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： (1250 5000— 1000 1500)247。 5000=950(元 /mSUP2/SUP)(23) :C (24) :C (25) :B (26) :A (27) :D 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 (28) :A (29) :B 估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。 (30) :C 先求出土地价值＝ (50一 200 12%)247。 10%＝ 260万元，房地产总价值＝ 260+200＝ 460(万元 )。 (31) :C (32) :C (33) :C 房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。 (34) :D 70% 7%+(1— 70%) 9%＝ (35) :C 按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。 二、多项选择题 (共 15 题，每题 2 分。 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。 全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 分。 ) (1) :A (2) :A, B, C, D 房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。 收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅 (特别是其中的公寓 )、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房 (用于出租的 )、仓库 (用于出租的 )、农地等。 (3) :B, C, D 最高最佳使用具体包括 3 个方面：①最佳用途；② 最佳规模；③最佳集约度。 (4) :D, E 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 (5) :B, D 无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。 实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。 (6) :A, B, C, E 路线价法特别适用于房地产税收、市地重划 (城镇土地整理 )、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。 (7) :A, B, D, E 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。 (8) :A, B, C, E D 项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。 (9) :B, C, D 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。 (10) :A, B, D 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、 公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 (11) :C, D, E 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。 而那些很少发生交中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： 易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。 (12) :A, C, D, E B项为某种房地产需求量的影响因素。 (13) :A, B, C, E 广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活 活动。 (14) :A, B, C 估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。 前者是估价报告的内在质量，后者是估价报告的外在质量。 (15) :C, D 功能折旧 (functional depreciation， functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能 是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 三、判断题 (共 15 题，每题 1 分。 请根据判断结果，用“√”表示正确，用“”表示错误。 不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。 ) (1) :0 房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 (2) :0 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断 .(3) :0 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。 尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。 在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 (4) :0 并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于会计上的折旧。 (5) :0 在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 (6) :0 住宅通常是按照层数来划分的。 1－ 3 层为低层住宅； 4－ 6 层为多层住宅； 7－ 9 层为中高层住宅； 10 层以上 (含 lO 层 )为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑 通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过 24m 的为高层 (但不包括总高度超过 24m 的单层建筑 )。 (7) :0 (8) :0 (9) :0 最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。 (10) :0 地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，而空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。 (11) :1 (12) :0 房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变 动规律和发展趋势。 (13) :0 在一国的财富中，房地产一般为 50%～ 70%，是其中比例最大的部分。 (14) :0 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。 (15) :0 在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。 四、计算题 (共 2 题，每题 10 分。 要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。 计算结果保留小数点后两位。 ) (1) : (1)根据题意，该在建工程土地面积 1 万 mSUP2/SUP，土地使用权年限为 2020 年 10 月中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： 1 日至 2043 年 9 月 30 日，规划容积率为 5，允许建筑面积为 5 万 mSUP2/SUP，其中124 层为商业用房 2 万 mSUP2/SUP， 520 层为写字楼 3 万 mSUP2/SUP。 项目总开发成本为 3000 元 /mSUP2/SUP ，管理费用为开发成本的 5% ，即 150 元/mSUP2/SUP，两项相加之和为 3150 元 /mSUP2/SUP。 项目 2020 年 6 月动工，至估价时点 2020 年 10 月 1 日，已完成了全部工作量的 30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，即 5 万 mSUP2/SUP 3150 元 /mSUP2/SUP 30%=4725 万元，假定费用是均匀投入，即在 2020 年 10 月 1 日与 2020 年 10 月 1 日的中问点投入，可视作2020 年 10 月 1 日一次性投入，折现率为 10%。 工程的其余部分，应追加投资为 5 万 3150 70%=11025 万元，在以后的 24 个月中投入，可视作 2020 年 10 月 1 日一次性投入 11025万元。 (2)该项工程在估价时点 (2020 年 10 月 1 日 )后 24 个月即可竣工，即 2020 年 10 月 1 日可完成全部工程。 写字楼在建成后一年末即 2020 年 10 月 1 日可以全部售出，售价为 8000 元/mSUP2/SUP，写字楼销售面积为 3 万 m。 ，销售税费为售价的 6%，写字楼的净销售收入为： 8000 3 万 (1— 6%)=22560 万元。 (3)商场部分还需投入 2020 元 /m。 的装修费，装修期一年，在期问 (2020 年 10 月 1 日 2020年 10 月 1 日 )均匀投入，可视作在 2020 年 3 月 31 日一次性投入装修费用 2 万 2020=4000万元。 (4)商场年经营收入 (毛 )为 3 亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的 75%，年净经营收入为 3 亿元 (1— 75%)=7500 万元 /年，收益年份应自 2020 年 10 月 1 日至 2043 年 10月 1 日 (严格一点说是 9 月 30 日 )共 35 年，按商业物业报酬率 12%，折算至估价时点 (2020年 10 月 1 日 )的全部年经营 入的现值为： (5)2020 年 10 月 1 日该企业办理了在 (2) : 运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： (2)计算年总收益： 56000 65% 150 12 (1— 15%)＝ 55692020(元 )＝ (万元 ) (3)计算年总费用： 1)年家具设备的折旧费＝ 8000 [(1— 4%)247。 12]＝ 640(万 元 ) 2)年经常费＝ 100 12＝ 1200(万元 ) 3)年房产税＝ 12%＝ (。