20xx-20xx年房地产估价师考试案例与分析考前押密试卷(1)-中大网校内容摘要:
javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href= (6)A href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: /AA href=javascript:。 /AA h 四、改错题 (指出并改正下面估价报告片断中的错误 (本题 10 分。 错处不超过 4 个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。 如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣 分。 本题最多扣至零分 )。 (1)A 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: href=javascript:。 /AA href=javascript:。 /A 答案和解析 一、问答题 (共 22 题,每题 2 分 ) (1) : 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,而缺少相应的交易实例,但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时,则可将此土地与建筑物综合体 及其成交价格予以分解 (进行价值分配 ),提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格,再将此作为可比实例。 例如,估价对象为土地,而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例,但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时,则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格,剩余部分即为土地价格,此土地便可作为可比实例。 然后再对该土地价格进行适当的修正和调整,即可以求得估价对象土地的价值。 例如,需要评估某宗居住用地的价值,在附近有一幢住宅买卖,成交总价为 l00 万元,其中建筑物的价格为 60 万元 (用成本法求得 ),则土地的价格为 40 万元,再以此 40 万元的地价为基础,通过修正、调整,得出该宗居住用地的价值。 (2) : 1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较,若现有租金高于市场平均租金,则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金,则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。 2.显然有影响,现有租约将会使该住宅的买入价下降。 3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定,不是购房者张某可以完全确定的。 (3) : 技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格,再考虑其己使用年限对其价格 的影响,修正后得出估价对象现时的市场价格,然后乘以土地使用权出让金缴纳费率,得出补地价。 主要公式:补地价 =估价对象出让的市场价格已使用年限修正系数土地使用权出让金费率。 补地价 =估价对象出让的市场价格 [1— 1/(1+y)28 5]/[1— 1/(1+y)40]土地使用权出让金费率 (其中, Y 代表土地报酬率 )。 (4) : 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: A /A(5) : 1.宏观环境分析 ①经济环境;②城市规划;③政策环境。 2.房地产市场发展现状和趋势分析 ①城市土地供应;②城市住宅开发状况;③住宅供给和需求状况;④存量 住宅交易状况。 3.客户分析 ①产品的需求特征;②产品购买决策过程;③客户生活形态特征。 4.竞争分析 ①竞争对手分析;②竞争项目分析。 (6) : A /A A /A(7) : 从最高最佳使用原则考虑,买主的出价偏低。 按最高最佳使用原则评价,评估对象现状不是最高最佳使用现状,因为评估对象装修改造后价格可达到 4000 元 /m2,扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于 3000 元 /m2 的水平。 正常合理的成交价格水平应为: 4000(500+2220/148)=3485(元 /m2) 买方实 际支付价格 =3485 元 /m2+应由买方交纳税费,只要买方付出价格在 (3485 元 /m2+应由买方交纳税费 )以下就行。 (8) : 经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。 (2 分 )(说明:答出出具估价委托书或签订估价合同,均给 1 分 ) 通过拆迁人委托。 (9) : 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址: 该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定: (1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。 (2 分 ) (2)当地政。20xx-20xx年房地产估价师考试案例与分析考前押密试卷(1)-中大网校
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