房地产市场研究报告20xx年南京小户型及酒店式公寓市场调研报告

房地产市场研究报告20xx年南京小户型及酒店式公寓市场调研报告内容摘要：

环国际广场、约瑟夫公寓、瞻园铭楼、木马公寓以及金轮国际广场，而铂领和五米空间为挑高项目。 案 名 自由生活馆 止马公馆 金陵大公馆 中环国际广场 盈嘉上锋国际 宏图上福园 约瑟夫公寓 长江路9号街区 瞻园铭楼 仁恒国际公寓 蓝筹谷 紫鑫中华广场 木马公寓 金轮国际广场 五米空间 嘉业国际城 铂领 西祠胡同 19－30㎡ √ √ √ √ 31－49㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50－60㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 61－76㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 自由生活馆 止马公馆 金陵大公馆 中环国际广场 盈嘉上锋国际 宏图上福园 约瑟夫公寓 长江路9号街区 瞻园铭楼 仁恒国际公寓 蓝筹谷 紫鑫中华广场 木马公寓 金轮国际广场 五米空间 嘉业国际城 铂领 西祠胡同 36005500元 /㎡ √ 55017900元 /㎡ √ √ √ 790115000元 /㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 1500020200 元 /㎡ √ √ √ 自由生活馆 止马公馆 金陵大公馆 中环国际广场 盈嘉上锋国际 宏图上福园 约瑟夫公寓 长江路9号街区 瞻园铭楼 仁恒国际公寓 蓝筹谷 紫鑫中华广场 木马公寓 金轮国际广场 五米空间 嘉业国际城 铂领 西祠胡同 精 装 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 毛 坯 √ √ √ √ √ √ √ 自由生活馆 止马公馆 金陵大公馆 中环国际广场 盈嘉上锋国际 宏图上福园 约瑟夫公寓 长江路9号街区 瞻园铭楼 仁恒国际公寓 蓝筹谷 紫鑫中华广场 木马公寓 金轮国际广场 五米空间 嘉业国际城 铂领 西祠胡同 城 中 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 江 宁 √ 河 西 √ √ √ √ √ Part 个案综述 8400 900012020130001202092001470018500 19000100008700480056009000170008000 8300720002020400060008000100001202014000160001800020200 自由生活馆止马公馆金陵大公馆中环国际广场约瑟夫公寓瞻园铭楼 木马公寓金轮国际广场长江路9号盈嘉上锋国际宏图上福园五米空间蓝筹谷西祠胡同仁恒国际公寓 紫鑫中华广场嘉业国际城铂领公寓单位：元/ 平米 南京酒店式公寓的竞争已进入白热化阶段，新一轮的竞争还将持续下去，长江路 9 号凭借其独一无二的地理位置和人文环境优势，将酒店式公 寓的价格又推上了一个新的台阶，仁恒国际公寓作为河西酒店式公寓的领军者，也将其高品质的公寓产品打造出来，究竟市场接受程度如何，仍有待市场的考验。 强大的市场需求保证了开发商的开发利益，也宣告了销售价格仍然有一定的上升空间，从目前从酒店式公寓的总体开发情况来看，未来两年内，城中与河西 CBD 仍然是酒店式公寓的主战场，地理位置与产品品质依然是决定价格的主要因素，市场风险也仍然存在。 Part 南京市二手房租金售价调查 项目名称 丽晶国际 君临国际 朗诗熙园 龙吟广场 目前售价 9850－12500 12020－18000 12500－13800 11400－12800 *上述价格根据楼层的不同而有所不同 南京市酒店式公寓二手房价格如上所示，目前在市内，售价较高的项目还是以君临国际、龙吟广场、金轮国际广场等地理位置 优越的项目为主，一般其十层以上的售价均在 12020 元 /平米以上，而其租金价格也多在 元 /平米 /月左右，君临国际最高租价可达到 元 /平米 /月左右，由此看来，南京市的酒店式公寓在价格方面仍有一定的上涨空间，尤其是在城中以外区域，如河西、城南等地，其内目前相关配套比较缺乏，但一旦发展起来，其必将带动其内酒店式公寓价格的快速上升。 项目名称 丽晶国际 君临国际 朗诗熙园 龙吟广场 金轮国际广场 蓝筹谷 嘉业国际城 西祠胡同 紫鑫中华广场 租金水平 （元 /平米天） － － － － － － － － － Part 2 小户型 VS 酒店式公寓分析 当小户型的风潮还在延续的时候，酒店式公寓在南京已经如雨后春笋般，早期的丽晶国际，到君临国际、金陵王府，再如即将面市的金轮国际广场、中环国际广 场，其间有过太多的项目打着酒店式公寓的旗号，一波高过一波。 在开发商看来，似乎只要披上酒店式公寓的外衣，就具有高价格销售的保证，至于后期的酒店式服务无人得知。 可喜的是，应该看到，南京地产市场的酒店式公寓正在逐渐走向实至名归的道路 Part 新旧项目比较 板块 楼盘名称 物业管理 服务标准 均价 (元 /㎡ ) 小户型层高 (M) 装修标准 (元 /㎡ ) 装修占单价比重（ %） 城南 居易时代 提供常 规服务 6900 500 % 瑞尔城市空间 提供常规服务 挑高7800 0 _ 城中 宏图上福园 提供常规服务 8700 0 _ 利奥大厦 提供常规服务 9150 1000 % 天空之都 提供常规服务 13500 0 _ 长发中心 提供酒店式物业管理服务 14000 0 _ 约瑟 夫公寓 提供酒店式物业管理服务 12020 1000 % 南京国际广场 提供酒店式物业管理服务 20200 不单独核算 _ 木马 提供酒店式物业管理服务 12020 1500 % 金陵大公馆 提供酒店式物业管理服务 未定 精装 _ 金轮国际广场 提供酒店式物业管理服务 18500 3000 % 中环国际广场 提供酒店式物业管理服务 13000 1000 % 河西 西城风尚 提供常 规服务 平层8650 挑高11000 01 栋平层 02 栋挑高 01 栋 1000 02 栋 1800 01 栋 % 02 栋 % 铂领公寓 提供酒店式物业管理服务 7200 0 _ 嘉业国际城 提供酒店式物业管理服务 8300 1000 % 新锐国际公寓 提供酒店式物业管理服务 平层6200 挑高 7200 主楼挑高 裙楼平层 平层：全装修 挑高：毛坯 _ 紫鑫国际公寓 提供酒店式物业管理服务 8000 8001000 %% 润花园 提供酒店式物业管理服务 8360 1500 % 阳光金峰 提供酒店式物业管理服务 7800 8001000 %% 城北 百通国际公寓 提供常规服务 5700 0 _ 江宁 Laker 国际公寓 (湖边一栋） 提供常规服务 4000 0 _ 五米空间 提供常规服务 4800 0 _ 天地新城 提供常规服务 5200 600 % 千色贵族 提供常规服务 4600 精装 _ 江北 快乐之城 提供常规服务 3200 普通装修 _ 瑞凯国际 提供酒店式物业管理服务 3500 普通装修 _ 仙林 亚东城 提供常规服务 4600 0 _ 康乔圣菲 提供常规服务 6250 精装 _ Part 装修建议 精装修作为酒店式公寓的又一特色，与普通小户型相比，标准更高，装修更到位，实现拎包入住是酒店式公寓的最终目标。 但是目前所谓的精装修的装修标准似乎离拎包入住还有一定的差距，对精装修的概念存在不同的理解，因而也就分为硬装修和精装修。 所谓硬装修就是除可移动部分的家装部分做好，例如墙面、地板、洁具、厨房等，但是家电等不作为装修部分；精装修就是从地面到床上用品一应俱全， 真正拎包入住。 具体装修部分为： 公共部位 公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。 大部分的酒店式公寓大堂都以星级酒店的大堂设计为主，一般占地在300 ㎡ 以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。 地面墙面都大量采用花岗岩等天然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。 室内装饰 酒店式公寓室内装修和基本家具、家电配置，首先力求创造一种最便捷舒适的生活方式。 装修配置齐全到所有的细节方面，同时努力营造居家氛围，如在整体色调上强调温馨感，创 造生活气氛等。 具体有以下几个部分： 厨房 —— 墙面瓷砖、设料理台、吊柜、电热水器、煤气灶 (电磁炉 )、微波炉、冰箱、脱排油烟机。 卫生间 —— 地面地砖、墙面瓷砖、天花吊顶，设淋浴房、坐便器、洗脸盆、浴霸。 房间 —— 地面复合地板，墙面、天花涂料、分体式空调、定制床、床头柜、电视机、电视柜、电脑台、工作椅、沙发、茶几、灯具、衣橱等。 目前南京市出现的酒店式公寓大部分是厨卫整体装修，房间内只装修门窗、墙面、地面和天花等部分，厨卫中均采用国际或者国内一线品牌的家具家电，此所谓“硬装修”，而软装修部分包括家具、床、被褥等可 以移动的部分。 因为考虑到业主的个人喜好等一系列因素，很少有项目能够真正做到完全的精装修。 表 :城中、河西项目装修对比 装修 类别 板块 城中 河西 项目名称 约瑟夫 公寓 中环 国际广场 金陵王府。