税费制度对房地产价格变动影响研究报告(编辑修改稿)

税费制度对房地产价格变动影响研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

2 Taxation of Chargeable Gains Act 1992。 7 中 国 香 港 印花税 凡与不动产转让、租约和股票转让有关的各类文件，均须缴纳定额或从价印花税，又称厘印费。 由 %— % 遗产税 计税依据为总遗产额扣除葬礼费及被继承人的债务及其他免税额之后的 纯遗产额。 由 5%— 15% 资本 利得税 课税对象为投机或商业性质的不动产交易利润。 现年度适用税率 法人： % 法人以外人士： 16% 德 国 遗产税与赠与税 对财产进行估价以确定计税依据，土地、房屋等不动产一般按市场价值估计。 实行超额累进税率，并按被继承人与继承人或受馈赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计不同的税率，分为三级。 最高税率为 50% 房地产交易税 计税依据为成交的房地产购买价格 1983 年税率为 2%， 1998 年起为了弥补因财产净值税的废除而减少的收入，税率提高到%。 但有人已将此案提交联邦宪法法院，认为这与《基本法》中促进个人财产形成的条款相违背，要求仍然使用 2%的税率。 联邦宪法法院正对此案进行审查 资本利得税 对出售已拥有 10 年以上的房 地产所获的收益， 不征收资本利得税。 但是，目前有一些预案计划引入新的资本利得税制度，税率 20%30% 中 国 台 湾 契税 计税依据按申报时当地不动产评价委员会评定的标准价格核定。 买卖、赠与、占有契税为契价 %，典权契税为契价 5%，交换、分割契税为契价% 遗产税 课税标准以被继承人死亡 时的财产时价为 课税标准。 其中土地以公告土地现值或评定标准价格为准，房屋以评定标准价格为准。 超额累进税率 赠与税 应税额计算方法与遗产税相同。 超额累进税率 法 国 3 对事业用资产的利得征税 针对投机性不动产转让，原则上与其他所得合并计算。 凡因转让保有期间 2 年以上的事业用资产而得到收益时，以 15%的比例税率征税；保有期间未满 2年者，与其他所得合并征收所得税 3某些情况下，资本利得税可以被减免，比如出售自己的主要居所所获收益。 8 （续上表） 对建筑用地的资 产利得征税 征税标准以让与价格扣除取得价格的方法计算，但取得价格以保有期间每一年增加 3%的方式计算，且以此方法计算的取得价格 ，需要再评估。 由于转让建筑用地的所有权或其他权利，或转让主要资产为建筑用地的公司所发行的证券而产生资产利得时，与其他所得合并征收所得税 巴 西 遗产税、赠与税 财产价值 2000 年为 4% 不动产转让税 不动产的转让价值 2000 年为 2% 韩国 不动产转让所得税 课税税基 =转让价款 — 必要费用 分个人所得税和法人所得税。 不动产转让个人所得税：转让期在 2 年以上，税率为 40%，小型住宅按 30%征收；转让期不足 2 年的，税率为 50%；未登记转让的，税率为 75%。 不动产转让法人所得税：根据《所得税法》规定， 以法人所有土地的转让差价，作为年度所得并入综合所得中课征法人所得税，另外再课征法人税特别附加税。 法人税特别附加税的税率，未登记土地转让时按土地转让金额 35%计征，其他情况按 25%计征 遗产税 居民通过继承或馈赠获得的所有财产；非居民通过继承或馈赠获得的、在韩国境内的所有财产价值。 起征点为 20 万韩元，实行超额累进税率 赠与税 税基包括：所有可转换成货币形态的赠与财产；对赠与财产拥有的法定或实际权利的经济价值。 起征点为 20 万韩元，共设 5 档超额累进税率，每档应纳税为税法规定的 固定税额，与适用该档的税基 超过该档下限数的部分乘上该档税率的和 印花税 分级的定额印花税是根据契约上实际记载的数额而定；定额印花税是按照契约、文书份额定额缴纳。 不动产转让合同额 500 万韩元以上不超过1000 万，税额 1 万韩元，低于 2000 万韩元，税额 2 万韩元 资料来源：谢伏瞻主编：《中国不动产税制设计》，中国发展出版社， 2020年版； 财政部资料。 （三）房地产税税收收入及分配情况比较 房地产税在 世界各国尤其是发达国家的 税收实践中较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。 发达国家 更重视对房地产保有税的 征收。 该环节的房地产税征收范围较 9 宽，征税对象明确，税 率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占 税收 总收入的比重较高 ， 这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。 1．房地产税的收入情况比较 在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和 GDP 的比重较所得税和流转税相比都很低。 OECD 国家的统计数据显示，在1965 年到 2002 年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比重保持在 5%8%之间 （见表 ） ，占 GDP 的平均比重保持在 ％之间（见 表 ）。 具体就房地产税来看，其占 GDP 的比重就更低，表 数据显示， 20022020 年期间 55 个国家的地方财产税占GDP 的平均比重为 %。 但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。 表 显示，在 20 世纪 70 年代，房地产税占地方政府收入的平均比重超过 20%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过 10%。 具体到部分国家来看，根据 OECD 国家 1994 年的相关资料（见 表 ），美国房地产税占地方政府税收收入的比重为 ％、加拿大为 ％、澳大利亚为 %，英国和爱尔兰为 100％，由此可见，房地产税在大多数发达国家的地方税收收入中占据着重要地位。 表 房地产税收入在总税收收入中的比重 单位： % 1970 1980 1995 2002 捷克共和国 斯洛伐克 匈牙利 波兰 德国 奥地利 法国 西班牙 美国 加拿大 来源： OECD收入统计 1965－ 2020。 （ Martin Jares， Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》， 2020。 ） 10 表 1970’s－ 2000’s 各国房地产税占 GDP 的比重 单位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 发达国家（国家数量） （ 16） （ 18） （ 16） （ 21） 发展中国家 （ 20） （ 27） （ 23） （ 17） 转型经济国家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有国家 （ 37） （ 49） （ 58） （ 55） 注：比重后面的括号内是统计的国家数量； 2000’s的数据是 2002－ 2020的三年平均数。 数据来源： R. M. Bird and Enid Slack， 2020， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。 在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和 GDP 比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏低；二是税收技术上存在问题，不动产登记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。 房地产税在发达国家房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。 同时，房地产税的征收，又为国 家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。 表 1970’s－ 2000’s 各国地方房地产税占地方政府收入的比重 单位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 发达国家（国家数量） （ 16） （ 17） （ 16） （ 21） 发展中国家 （ 21） （ 27） （ 24） （ 17） 转型经济国家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有国家 （ 38） （ 48） （ 59） （ 55） 注：同 表。 数据来源：同 表。 表 部分 OECD 国家房地产税收入占地方税收收入的比重及其变化 国家 1975 1985 1994 变化率（ %） 美国 州 － 地方 加拿大 州 + 地方 澳大利亚 州 + 地方 － 英国 － 11 （续上表） 法国 + 爱尔兰 － 意大利 － + 丹麦 荷兰 + 匈牙利 － － － 捷克共和国 － － － 波兰 － － － 新西兰 + 数据来源： Revenue Statistics of OECD Member Countries（ 1965－ 1995）；转引自 McCluskey， . and Williams， B.（ 1999）， ”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， .（ ed）， Property Tax: An International Comparative Review， Ashgate Publishing Ltd. 2．房地产税的收入归属比较 从国外房地产税制的收入归属情况来看 (见表 )， 流 转环节房地产税 （包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。 只有少数国家把房地产保有税 作为中央税或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威 等。 表 世界主要国家房地 产税税收归属情况汇总与比较 国 家 财 产 税 收 归 属 美国 联邦制国家，税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系 联邦政府：遗产与赠与税 州政府：遗产与赠与税 地方政府：财产税，属于财产税的土地税收有不动产价值税，包括住宅用土地 税、经营用土地税、农用土地税、房屋（住宅、厂房等等）税等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等） 英国 中央政府：资本所得税、遗产税、附加税和印花税 地方政府：住宅税 /市政税（ Council Tax），非住宅（差饷）税（ Uniform Business Rate） 日本 税收管理体制分为国税体系和地方税体系。 地方税又分为都道府县和市町村两级 中央政府：地价税、继承税、赠与税、印花税 都道府县：不动产取得税、固定资产税（特例） 市町村：固定资产税、特别土地保有税（已停征）、城市规划税 12 （续上表） 印度 联邦政府：财富税、遗产和赠与税、土地和建筑物价值税、印花税 州政府：农地收益税、土地及建筑物价值税 地方政府：土地捐（土地价值税附加）、土地和建筑物税（对租金征收）、土地增值税、财产转让税（印花税的补充）等 德国 联邦政府：资本流转税 州政府：财产税、遗产税、地产购置税 地方政府专享税：不动产税、资本利得税 巴西 巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市三级划分税种分别征收的体制，三级政府都有相应的征收管理权限 联邦政府征收：土地税（农村土地税），与农地所在地的地方政府分成享有 州政府征 收：继承与赠与税 市政府征收：城市土地税和房地产税、不动产转让税 泰国 实行中央和地方两级课税制度，税收立法和征收权主要集中在中央 中央税：印花税 地方税：房屋建筑税、地方开发税 俄罗斯 联邦、自治共和国和地方三级税收管理体制 联邦税：遗产和赠与税、印花税 自治共和国税收：企业财产税 地方级税收：个人财产税、土地税 加拿大 省政府：遗产税 地方政府：财产税 法国 实行中央集权型税收管理，税收分为国家税收和地方税收 国家税收：登记税、印花税 地方税收：地产税、居住税、县地税 澳大利亚 实行分税制税收 管理体制 联邦政府： —— 州政府：印花税、土地税 地方政府：财产税、房产税、土地附加税 韩国 实行中央和地方两级课税制度，税制分中央与地方税，不设共享税 中央税：遗产和赠与税、印花税 地方税：省级：购置税、登记税 市镇税。