房地产企业会计核算与相关税收政策

房地产企业会计核算与相关税收政策内容摘要：

企企 业业 建建 造造 商商 品品 房房 、出出 租租 房房 和和 周周 转转 房房 等等 开开 发发 的的 土土 地地。 土土 地地 开开 发发 成成 本本 的的 核核 算算 包包 括括 费费用用 的的 归归 集集 和和 成成 本本 的的 结结 转转。 （（ 一一 ）） 土土 地地 开开 发发 成成 本本 费费 用用 的的 归归 集集 1．． 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 补补 偿偿 费费 、 前前 期期 工工 程程 费费 、 基基 础础 设设 施施 费费 、建建 筑筑 安安 装装 工工 程程 费费 等等 直直 接接 费费 用用 ， 一一 般般 在在 发发 生生 时时 按按 受受 益益 对对 象象 直直 接接计计 入入 土土 地地 开开 发发 项项 目目 的的 开开 发发 成成 本本。 2．． 公公 共共 配配 套套 设设 施施 费费 的的 归归 集集。 （（ 1）） 若若 公公 共共 设设 施施 是是 与与 建建 设设 场场 地地 同同 步步 开开 发发 的的 ， 其其 开开 发发 费费用用 直直 接接 计计 入入 建建 设设 场场 地地 开开 发发 成成 本本 ；； 分分 不不 清清 受受 益益 对对 象象 或或 应应 由由 两两 个个以以 上上 开开 发发 项项 目目 共共 同同 负负 担担 的的 ， 可可 先先 通通 过过 “开开 发发 成成 本本 —— —— 配配 套套 设设施施 开开 发发 ”账账 户户 归归 集集 ， 待待 配配 套套 设设 施施 完完 成成 后后 ， 可可 按按 各各 开开 发发 项项 目目 的的预预 算算 成成 本本 比比 例例 分分 配配 ， 其其 中中 应应 由由 土土 地地 开开 发发 成成 本本 负负 担担 的的 部部 分分 ， 结结转转 “开开 发发 成成 本本 —— —— 土土 地地 开开 发发 ”账账 户户。 （（ 2）） 若若 公公 共共 设设 施施 后后 于于 建建 设设 场场 地地 开开 发发 的的 企企 业业 等等 预预 提提 土土 地地开开 发发 项项 目目 应应 负负 担担 的的 公公 共共 设设 施施 费费 ， 借借 记记 “开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开发发 ”， 贷贷 记记 ““ 预预 提提 费费 用用 ”” ， 实实 际际 发发 生生 公公 共共 配配 套套 设设 施施 费费 时时 ， 借借 记记“开开 发发 成成 本本 ——配配 套套 设设 施施 开开 发发 ”， 贷贷 记记 “库库 存存 材材 料料 ”、 “应应 付付 账账款款 ”等等 ， 配配 套套 设设 施施 竣竣 工工 分分 配配 实实 际际 设设 施施 费费 时时 ， 冲冲 转转 并并 结结 清清 “预预 提提费费 用用 ””。 例例 ：： 某某 开开 发发 企企 业业 某某 土土 地地 开开 发发 工工 程程 的的 配配 套套 设设 施施 后后 于于 土土 地地 开开发发 工工 程程 进进 行行 ， 会会 计计 处处 理理 过过 程程 如如 下下 ：： （（ 1）） 企企 业业 从从 1 月月 至至 10 月月 按按 月月 预预 提提 配配 套套 设设 施施 费费 10 万万 元元。 借借 开开 发发 成成 本本 —— —— 土土 地地 开开 发发 10 万万 元元 贷贷 预预 提提 费费 用用 —— —— 配配 套套 设设 施施 费费 10 万万 元元 （（ 2）） 10 月月 份份 建建 设设 配配 套套 设设 施施 时时 ， 发发 生生 费费 用用 80 万万 元元。 借借 开开 发发 成成 本本 —— —— 配配 套套 工工 程程 开开 发发 80 万万 元元 贷贷 银银 行行 存存 款款 80 万万 元元 （（ 3）） 配配 套套 设设 施施 竣竣 工工 时时。 借借 预预 提提 费费 用用 —— —— 配配 套套 设设 施施 费费 80 万万 元元 贷贷 开开 发发 成成 本本 —— —— 配配 套套 工工 程程 开开 发发 80 万万 元元 （（ 4）） 同同 时时 结结 清清 预预 提提 费费 用用。 借借 预预 提提 费费 用用 —— —— 配配 套套 设设 施施 费费 20 万万 元元 贷贷 开开 发发 成成 本本 —— —— 土土 地地 开开 发发 20 万万 元元 3．． 开开 发发 间间 接接 费费 用用 在在 发发 生生 时时 归归 集集 在在 “开开 发发 间间 接接 费费 用用 ”户户 ，月月 末末 再再 按按 预预 算算 成成 本本 比比 例例 分分 配配 计计 入入 各各 有有 关关 开开 发发 项项 目目 的的 成成 本本 ， 其其中中 应应 计计 入入 土土 地地 开开 发发 成成 本本 的的 开开 发发 间间 接接 费费 用用 ， 结结 转转 “开开 发发 成成 本本——土土 地地 开开 发发 ”账账 户户。 31 号号 ：： 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 税务稽查中常见的成本方面的问题： 1．土地成本重复计算或不按规定计算分摊，按评估价格计成本。 2．土地征用及拆迁补偿费无合法凭证。 3．建造材料成本与施工成本可能出现重复扣除。 4．预估成本比较普遍，以工程造价审计报告作为成本列支依 据。 5．配套设施不分可售和不可售，全部计入开发产品成本。 31 号文中：将配套设施分为一般配套设施和专项配套设施： 一般配套设施：有三种处理方式： 第一种：两种情形下，作为公共配套设施，计入开发产品成本。 —— 非营利性且产权属于全体业主；赠送给地方政府或公用事业单位。 第二种：四种情形下，单独核算成本。 —— 营利性；产权属于开发企业；产权未明确；赠送给其他单位。 对外出售的作为开发产品。 第三种：自用的，按建造固定资产处理。 专项配套设施：三种处理方式 —— 邮电通讯、学校、医疗设施，单独核算成本 第一种：出售的，按 开发产品处理。 第二种：出租的，按建造固定资产处理。 第三种：无偿赠送给国家有关业务管理部门或单位，作为公共配套设施；有偿移交的，收到的补偿冲减开发成本。 6．取得假票。 7．关联交易。 （（ 二二 ）） 土土 地地 开开 发发 成成 本本 的的 结结 转转 已已 完完 成成 的的 建建 设设 场场 地地 ， 应应 根根 据据 其其 商商 业业 性性 和和 自自 用用 性性 的的 不不 同同 用用途途 ， 采采 用用 不不 同同 的的 方方 法法 结结 转转 土土 地地 开开 发发 实实 际际 成成 本本。 1．． 为为 销销 售售 或或 有有 偿偿 转转 让让 而而 开开 发发 的的 商商 品品 性性 建建 设设 场场 地地 是是 房房 地地产产 开开 发发 企企 业业 的的 最最 终终 产产 品品 ， 其其 开开 发发 过过 程程 中中 发发 生生 的的 各各 项项 费费 用用 应应 当当全全 部部 计计 入入 土土 地地 开开 发发 成成 本本 ， 因因 此此 应应 在在 完完 成成 办办 理理 竣竣 工工 验验 收收 手手 续续后后 ， 将将 其其 实实 际际 成成 本本 结结 转转 “开开 发发 产产 品品 ”账账 户户。 2．． 自自 用用 性性 建建 设设 场场 地地 是是 房房 地地 产产 企企 业业 的的 中中 间间 产产 品品 ， 其其 开开 发发过过 程程 中中 发发 生生 的的 各各 项项 费费 用用 应应 最最 终终 计计 入入 各各 种种 商商 品品 房房 、 周周 转转 房房 和和 出出租租 房房 的的 成成 本本 ， 因因 此此 ， 应应 在在 完完 成成 投投 入入 使使 用用 时时 ， 将将 其其 实实 际际 成成 本本 结结转转 “开开 发发 成成 本本 ——房房 屋屋 开开 发发 ”。 如如 果果 企企 业业 开开 发发 的的 自自 用用 建建 设设 场场 地地在在 完完 成成 后后 暂暂 不不 使使 用用 ， 应应 将将 其其 实实 院院 成成 本本 结结 转转 “开开 发发 产产 品品 ”账账 户户。 （（ 三三 ）） 土土 地地 开开 发发 成成 本本 核核 算算 举举 例例 ［［ 例例 1］］ 某某 房房 地地 产产 开开 发发 公公 司司 2020 年年 开开 发发 商商 品品 性性 建建 设设 场场 地地（（ 甲甲 ）） 和和 自自 用用 性性 建建 设设 场场 地地 （（ 乙乙 ）） 各各 一一 块块。 3 月月 份份 发发 生生 如如 下下 经经济济 业业 务务 ， 编编 制制 会会 计计 分分 录录。 （（ 1）） 以以 银银 行行 存存 款款 支支 付付 土土 地地 征征 用用 费费 1 500 000 元元 ， 其其 中中 甲甲场场 地地 900 000 元元 ， 乙乙 场场 地地 600 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 —— —— 土土 地地 开开 发发 —— —— 甲甲 场场 地地 900 000 —— —— 乙乙 场场 地地 600 000 贷贷 ：： 银银 行行 存存 款款 1 500 000 （（ 2）） 以以 银银 行行 存存 款款 支支 付付 甲甲 场场 地地 拆拆 迁迁 补补 偿偿 费费 300 000 元元 ， 安安置置 费费 180 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 480 000 贷贷 ：： 银银 行行 存存 款款 480 000 （（ 3）） 以以 银银 行行 存存 款款 支支 付付 水水 文文 地地 质质 勘勘 察察 费费 78 000 元元 ， 其其 中中甲甲 场场 地地 18 000 元元 ， 乙乙 场场 地地 60 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 18 000 ——乙乙 场场 地地 60 000 贷贷 ：： 银银 行行 存存 款款 78 000 （（ 4）） 应应 付付 市市 政政 工工 程程 公公 司司 基基 础础 设设 施施 费费 270 000 元元 ， 其其 中中 甲甲场场 地地 170 000 元元 ， 乙乙 场场 地地 100 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 170 000 ——乙乙 场场 地地 100 000 贷贷 ：： 银银 行行 存存 款款 270 000 （（ 5）） 应应 付付 建建 筑筑 工工 程程 公公 司司 建建 筑筑 安安 装装 费费 200 000 元元 ， 其其 中中 甲甲场场 地地 50 000 元元 ， 乙乙 场场 地地 150 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 50 000 ——乙乙 场场 地地 150 000 贷贷 ：： 应应 付付 账账 款款 200 000 （（ 6）） 预预 提提 甲甲 地地 应应 负负 担担 的的 公公 共共 配配 套套 设设 施施 费费 用用 194 000 元元。 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 194 000 贷贷 ：： 预预 提提 费费 用用 ——配配 套套 设设 施施 费费 194 000 （（ 7）） 分分 配配 开开 发发 间间 接接 费费 用用 ， 其其 中中 甲甲 场场 地地 应应 负负 担担 62 000 元元 ，乙乙 场场 地地 应应 负负 担担 35 000 元元。 作作 如如 下下 会会 计计 分分 录录 ：： 借借 ：： 开开 发发 成成 本本 ——土土 地地 开开 发发 ——甲甲 场场 地地 62 000 ——乙乙 场场 地地 35 000 贷贷 ：： 开开 发发 间间 接接 费费 用用 97 000 （（ 8）） 月月 末末。