南京市酒店式公寓市场分析研究报告

南京市酒店式公寓市场分析研究报告内容摘要：

、休憩场所，他们对价格的敏感度低。 高收入、高文化的金领一族追求生活品质，享受城市的现代生活，喜欢具有相同喜好的人集聚一起，形成一个同质的居住区，进而形成一种居住的优越感。 2. 长期在外的生意人及其家人、长期在外的外资公司，外地公司高级管理人员、 技术人员及其家人 由于他们的工作时间关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。 由于住房补贴或收入水平高，他们对居住品质和服务的要求往往较高。 优于公寓的服务，低于酒店的价格使酒店式公寓成为了他们最好的选择。 通常由公司购买，作为高级管理人员、技术人员的福利住所。 3. 经常往来南京的商务人员或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于业务或工作上的关系，他们需要商务方面的配套，同时考虑到降低成本。 酒店式的服务，大幅提高居住的舒适度的酒店式公寓成为理想的选择。 4. 投资客和职业房东 酒店式公寓项目大多位于地段成熟，配套设施 齐全的区位，加上产品特色，升值潜力大，自然成为投资客的追逐对象。 虽然现在有不利政策，但是可以作为长期出租投资。 随着外企大量进驻南京，外籍高层管理人员和技术人员需要经常在中国出差，习惯了国外的酒店式公寓的生活，在中国他们倾向于承租品质高的酒店式公寓。 那些投资客发现其中巨大的市场需求，购买这样的物业作为出租，成为职业房东。 酒店式公寓在产品品质、单价和总价上都有很大的提高。 与普通小户型的客群相比，酒店式公寓的客群明显有一个提升，自然是经济实力和居住品位的一个验证过程。 在使用上，普通小户型和酒店式公寓存在很大 的差别。 普通小户型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率较高。 客群针对性研究  年龄阶段 小户型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽视。 分析： 年龄在 30－ 40 岁的客户相对其他年龄段客户较多，占总量的 %。 此年龄段的客户已工作多年，有一定的收入。 针对于此，在推广上不宜过于概念化，应有比较务实的产品宣传部分，以迎合这部分人的置业心理。  职业 以事业单位客户为主，但以私营企业主为代表的投 资型客户的比例也在逐步增加。 事业单位 私营业主 企业高管 自由职业者 其他 40% 19% 15% 9% 17% 分析： 从客户就职的单位看，在事业单位工作的客户比例最高，这是由于事业单位的各项福利都比较好，加上收入稳定，因此，这部分人购买热情比较高，占总量的 %。 另外，私营业主和企业高级管理人员，由于经济实力比较强，以投资为主，也占到了一定比例。  购房用途 投资意识明显增强，自用客户仍占主要比重。 自住 投资 自住投资皆可 办公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 从购房 用途看出，以纯投资为目的的客户占据相当一部分的比例，他们大多需要小面积，低总价，回报率高的物业。 而自买自用的客户，大多将小户型物业作为过渡型居所，但对于房屋的朝向比较敏感，是理智型购房者。 此外，还有一部分购房者是自住投资皆有可能的，这部分人由于对购房目的认识不清，20— 30 岁 30— 40 岁 40— 50 岁 50— 60 岁 18% 66% 13% 3% 因此，对物业的朝向和价格不十分敏感，是冲动型购房者。  需求面积 30— 40 ㎡ 40— 50 ㎡ 50— 60 ㎡ 60— 70 ㎡ 24% 35% 27% 14% 分析： 从需求面积看， 30－ 50 平方米之间的户型最受欢迎，这部分客户以投资为主。 而选择 50－ 70 平方米房型的客户较少，选择此面积的客户大多为自住或是商务客，他们需求相对较大的面积。  需求总价 20— 30 万元 31— 40 万元 41— 50 万元 51— 60 万元 26% 35% 29% 10% 分析： 调查显示，总价在 20－ 40 万元之间的小户型（一般面积在 4050 平方米左右），最受客户欢迎，占总量的 %。 而 40 万 /套几乎成为居住、投资的分界线。 从市场反映看，购房者目的十分多样，自住、投资兼而有之。 总价成为客户选择投资或居住的重要衡量标准。 据统计，低于 40 万元 /套的小户型中，居住为主， 也有扩大投资比例的趋势。 大于 40 万元 /套的小户型，以投资为主。 城中、河西的投资客往往超过自住者，个别楼盘中投资客比例甚至达到 %，如约瑟夫公寓、紫鑫国际公寓、金陵王府等；而居易时代、铂领公寓的购房者中自用比例则大于投资用途。 小户型 VS 酒店式公寓分析 地产概念的传播速度永远是以快制胜。 当小户型的风潮还在延续的时候，酒店式公寓在南京已经如雨后春笋般，早期的丽晶国际，到君临国际、金陵王府，再如即将面市的金轮国际广场、中环国际广场，其间有过太多的项目打着酒店式公寓的旗号，一波高过一波。 在开发商看 来，似乎只要披上酒店式公寓的外衣，就具有高价格销售的保证，至于后期的酒店式服务无人得知。 可喜的是，应该看到，南京地产市场的酒店式公寓正在逐渐走向实至名归的道路。 均价比较 (一 ) 在售项目 板块 楼盘名称 物业管理 服务标准 均价 (元 /㎡ ) 小户型层 高 (M) 装修标准 (元 /㎡ ) 装修占单价比重 （ %） 城南 居易时代 提供常规服务 6700 500 % 城中 宏图上福园 提供常规服务 8482 0 _ 利奥大厦 提供常规服务 9150 1000 % 天空之都 提供常规服务 13500 0 _ 长发中心 提供酒店式物业管理服务 14000 0 _ 约瑟夫公寓 提供酒店式物业管理服务 12020 1000 % 南京国际广场 提供酒店式物业管理服务 20200 不单独核算 _ 河西 西城风尚 提供常规服务 平层 8650 挑高11000 01 栋平层 02 栋挑高 01 栋 1000 02 栋 1800 01 栋 % 02 栋 % 铂领公寓 提供酒店式物业管理服务 6909 0 _ 嘉业国际城 提供酒店式物业管理服务 6000 1000 % 新锐国际公寓 提供酒店式物业管理服务 平层 5500挑高 6600 主楼挑高 裙楼平层 平层：全装修 挑高：毛坯 _ 紫鑫国际公寓 提供酒店式物业管理服务 6600 8001000 %% 润花园 提供酒店式物业管理服务 8360 1500 % 阳光金峰 提供酒店式物业管理服务 7800 8001000 %% 城北 百通国际公寓 提供常规服务 5700 0 _ 江宁 Laker 国际公寓 (湖边一栋） 提供常规服务 4000 0 _ 五米空间 提供常规服务 4500 0 _ 天地新城 提供常规服务 4800 600 % 千色贵族 提供常规服务 4400 精装 _ 江北 快乐之城 提供常规服务 3200 普通装修 _ 瑞凯国际 提供酒店式物 业管理服务 3500 普通装修 _ (二 ) 年内上市项目 板块 楼盘名称 物业管理 服务标准 均价 (元 /㎡ ) 小户型层 高 (M) 装修标准 (元 /㎡ ) 装修占单价比重 （ %） 城南 瑞尔城市空间 提供常规服务 挑高预计 7300 0 _ 城中 木马 提供酒店式物业管理服务 12020 1500 % 金陵大公馆 提供酒店式物业管理服务 未定 精装 _ 金轮国际广场 提供酒店式物业管理服务 17000 3000 % 中环国际广场 提供酒店式物业管理服务 14000 1000 % 河西 润花园 提供酒店式物业管理服务 8360 1500 % 阳光金峰 提供酒店式物业管理服务 7800 8001000 %% 仙林 亚东城 提供常规服务 4600 0 _ 康乔圣菲 提供常规服务 6250 精装 _ 城北 御湖国际 提供常规服务 预计 8000 未定 未定 _ 江宁 千色贵族 提供常规服务 4400 精装 _ 翠屏国际城 提供常规服务 毛坯 4000 精装 5000 500 % 天元吉第 提供常规服务 未定 0 _ 同曦艺术家园 提供常规服务 未定 平层 精装 _ 装修提升 精装修作为酒店式公寓的又一特色，与普通小户型相比，标准更高，装修更到位，实现拎包入住是酒店式公寓的最终目标。 但是目前所谓的精装修的装修标准似乎离拎包入住还有 一定的差距，对精装修的概念存在不同的理解，因而也就分为硬装修和精装修。 所谓硬装修就是除可移动部分的家装部分做好，例如墙面、地板、洁具、厨房等，但是家电等不作为装修部分；精装修就是从地面到床上用品一应俱全，真正拎包入住。 具体装修部分为：  公共部位 公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。 大部分的酒店式公寓大堂都以星级酒店的大堂设计为主，一般占地在 300 ㎡以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。 地面墙面都大量采用花岗岩等天然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、 画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。  室内装饰 酒店式公寓室内装修和基本家具、家电配置，首先力求创造一种最便捷舒适的生活方式。 装修配置齐全到所有的细节方面，同时努力营造居家氛围，如在整体色调上强调温馨感，创造生活气氛等。 具体有以下几个部分： 厨房：墙面瓷砖、设料理台、吊柜、电热水器、煤气灶 (电磁炉 )、微波炉、冰箱、脱排油烟机。 卫生间：地面地砖、墙面瓷砖、天花吊顶，设淋浴房、坐便器、洗脸盆、浴霸。 房间：地面复合地板，墙面、天花涂料、分体式空调、定制床、床头柜、电视机、电视柜、电脑台、工作椅、沙发、茶几、灯具 、衣橱等。 目前南京市出现的酒店式公寓大部分是厨卫整体装修，房间内只装修门窗、墙面、地面和天花等部分，厨卫中均采用国际或者国内一线品牌的家具家电，此所谓“硬装修”，而软装修部分包括家具、床、被褥等可以移动的部分。 因为考虑到业主的个人喜好等一系列因素，很少有项目能够真正做到完全的精装修。 表 :城中、河西项目装修对比 装修 类别 板块 城中 河西 项目名称 约瑟夫 公寓 中环 国际广场 金陵王府 紫鑫 国际公寓 润 花园 销售均价（元 /㎡） 12020 14000 14000 （二手） 6600 8360 装修费用（元 /㎡） 1000 1000 3000 8001000 1500 厨卫 装修。