科技城周边办公楼租赁及经营情况调查报告房市分析(编辑修改稿)

科技城周边办公楼租赁及经营情况调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

水平，其余五项低于平均水平。 在总评分方面， 科技 *城比平均水略低 %，在所有13 家写字楼中排名第 8，评分和排名基本反映了科技 *城物业的基本水平。 首先，在设施一项上，科技 *城高于平均水平。 各高档甲级写字楼在包括中央空调、水暖、通信在内的设施水平对租户来说，虽各有差异，但整体感觉并不明显。 从实际情况来看，虽然由于建造年代较早，科技 *城的硬件设施存在着诸如电梯数量过少等问题，但这种情况是普遍存在的，因此科技 *城设施的综合水平并不逊色。 （领先比例 ％） 在办公环境和车位方面，科技 *城高于平均水平：  科技 *城周围的高层楼宇较少，保证了采光效果，同时 周围施工项目较少，因此物业的整体办公环境尚佳。 （领先比例 ％）  在车位方面，科技 *城有 550 个车位，在列选的写字楼中优势明显。 （领先比例 ％） 在地段、品质、服务、布局以及大客户比例等方面，科技 *城落后于平均水平。  在地段上，科技 *城隶属于南京西路商务区，地理位置具有一定优势，但是制约因素也很明显 —— 周围的道路（包括北京东路、浙江东路等）较窄，而且多为沿街五金商铺和老式里弄，这使物业的商务价值有所降低。 （落后比率：％）  在品质方面，最主要的影响因素是周围业态和大厦的整体外观。 福建中路具有“ 五金汽配一条街”的特征，而且业态的单位规模较小，因此虽然专业性较强，但是却使得写字楼商业氛围和经营定位受到限制。 科技 *城最初的“科技园区”定位也影响了物业的商务品质。 另外，科技 *城由于建造年代较早，在整体外观上与新建的甲级写字楼存在一定差距，而这也是决定商务楼品质的重要因素。 （落后比率： ％）  在物业服务方面，通过比较，我们发现科技 *城在一些细节方面还需要更加专业化，唯有这样，才能提升物业的整体形象。 （落后比率： ％）  在布局方面，科技 *城的整体布局尚有提升空间。 虽然建筑的结构性布局已经无法改 变，但在业态布局方面，提升空间较大 —— 主楼可以增加部分服务性业态，裙楼的业态定位也可以再商榷。 （落后比率： 4％） 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 7 页 共 12 页  大客户比例对写字楼物业经营的稳定性、盈利能力乃至物业的品质都有重要影响。 在这方面，东银大厦做得比较好。 （落后比率： ％） 科技京城各因素指标对比（与平均水平）%%%%%%%%%%%%%%%%办公环境地段 品质 服务 设施 布局大客户比例车位领先/ 落后比率 从整个对比图中我们能够找到提升科技 *城整体租赁水平的重点突破口，即排除了地段因素暂时无法改变，品质提升需要一定成本投入之外， 我们应该从提高服务水平、吸引大客户进入等方面入手，提升科技 *城物业的整体水平。 （ 3） 案例对比（东银大厦） 东银大厦处于北京东路、福建中路，和科技 *城隔街相望，物业结构同样为“高层写字楼 +低层商铺”，业态分布也极为相似，因此是科技 *城最具可比性的参照案例。 目前东银大厦的租金为 元 /平米 /天（比科技 *城高 ％），出租率约为 ％（比科技 *城高 ％），应该说东银大厦的整体经营水平要明显优于科技 *城。 通过对比，我们发现，东银大厦的主要优势有如下几点： 一、写字楼与商铺的分割泾渭分明。 东银大厦的低层商铺为新一五金商城（类似于赛格广场），但是其高层写字楼却并未受到五金商铺的影响。 其主要原因在于，东银对商城和写字楼进行了无形的分割，写字楼的入口在南京东路，而五金商城的入口在北京东路，而且中间通路很少，寻常人很难想象二者属于同一家物业。 这种业态和定位划分具有一定借鉴意义。 二、大客户比例高。 通过调查，我们发现东银大厦的大客户比例很高，仅浦发银行就租用了该物业高层写字楼中的 4～ 5 层， SKF 租用了约 3 层左右，仅这两家就解决了东银全部高层写字楼 30％的租赁问题，而且这些大客户也降低了物业管理的难 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 8 页 共 12 页 度，更在一定程度上提升了物业的定位与品质。 三、租户筛选。 通过咨询我们发现，为了保证写字楼的整体 定位和品味，东银的租赁部对租户还进行了筛选，对贸易代理、物流等行业，适当提高了准入门槛。 其存在部分空置的原因也就在于此。 四、硬件水平。 我部认为东银大厦楼内的办公环境、设施与科技 *。