福建某住宅项目企划提案公寓住宅(编辑修改稿)

福建某住宅项目企划提案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源 ，摆脱项目周边民房的影响，充分利用与东湖公园、电影院、图书馆以及将要建设的城市广场等市政设施的区位优势，引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。 因此，本项目的定位应在高尚住宅的基础上，提升一个层次，以主题式住宅概念为主要思路，在提升项目的产品内涵的同时，更可达到产品的惟一性和排它性。 主力客户群体定位 客户群体定位：以二次购房的中产阶级为主（包括公务员、企事单位管理层、私营企业主等）； 客户区域定位：以项目周边及老市区的居民为主，周边地区（晋江、石狮、南安、惠安）居次，两者在本案 客户总量所占的比例，预计分别为 6： 4。 二、产品修正建议 方案一 现代时尚的深港风格园林式住宅 依据地块及周边的资源配备以及能接受这一地段物业升值的客户群体来看，项目定位应着手于中上阶层，项目品质应属于中高档次项目。 但是这一定位真正成功的关键还在于产品本身品质及我们所赋予产品的综合的附加价值。 所以这就必须在产品规划当中重点塑造本案的综合竞争力，也只有这样方能吸引住这些日趋理性且又具实力的目标客户，创造利益最大化。 针对目前三个设计方案，以香港方面设计的规划方案，在大方向上符合我们所要求的整体定位，但由于香港 规划设计公司对泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在许多方面的不适应，必须做出修正以更为贴切的被目标客户所接受。 项目地块呈扇形状，从总体的规划来看，在泉州当属前卫，且它的朝向，分布及排列也较为合理，所以说大方面能满足于中高档项目定位，而在于细部处理及本土适应性上却存在许多不足，这又将影响整个项目档次塑造及价值提升。 因此就总平、外观、景观、配套及户型的调整作以下建议： 总平规划：整个首层都为店面，首先量太大，其次有些中庭花园内侧的店面商业价值不高且很难定位，与住宅园林中庭氛围格格不入。 建议把花园内侧店面架空作 为园林的延伸部分以化解内街店面推广的抗性，以提升项目人性化品质塑造。 外观：目前的方案从颜色，造型及立面上线条与块面的组合都强烈的透射出深港特色建筑风格，但细部处理却仍较为生硬。 ①颜色单一，没有能够把建筑立面的节奏感很有效的体现出来。 ②立面板块构成不够协调，尤以 1 1 1 16这一沿中庭立面更为明显，阳台与阳台之间，阳台与整体立面之间的关系，从功能与视觉两个方面都有欠缺。 户型规划：本案现行户型规划中客厅与主卧室的开间面积比例不合理，（客厅开间偏小，卧室开间偏大，户型面积设置缺乏变化，无法满足消费 群体的需求，客户层次较窄，不利于销售，建议作如下调整： 房型设置： 二房二厅一卫： 75~80㎡，客厅开间在 ，主卧开间 ，客厅面积 20㎡左右为。