福州冠亚商业广场市场商业策划调研报告(编辑修改稿)

福州冠亚商业广场市场商业策划调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

分析思路 调研方案介绍 调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析 冠亚广场 SWOT分析 冠亚广场劣势解决方案 冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式 投资回报分析 附件：调研资料                 注：数据来源 HK100定性调研 2020/7/6 13 福州商业环境 _7  福州相关业态分析 —— 餐饮行业  目前、福州主流的餐饮品牌包括： − 休闲餐厅： 上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方舟酒吧、仙福阁茶艺居等是福州市比较典型的休闲餐厅；上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方舟酒吧的消费群体定位是以中高档消费群体为主，由于咖啡及酒吧目前在福州的竞争者不多，因此经营状态良好；而茶坊在福州的竞争者非常的多，定位方面相对杂乱，为了吸引更多的消费者、部分茶坊消费水准大幅度下调并引进棋牌、自动麻将等服务，致使茶坊整体定位下调、环境嘈杂，从而再次将中高消费档次的消费者拒之门外，因此福州茶坊当前经营状态欠佳； − 特色美食小吃： 安泰楼小吃、元洪城美食城、榕城古街小吃街是当地比较有特色的美食小吃；安泰楼小吃是福州的老字号品牌，地处东街口区域、经营状态良好；而元洪城美食城与榕城古街小吃街地处台江步行街区域，人流相对不足，加之饮食口味没有特色，无法吸引固定客户群体，因此经营状态也不是很好  总体来看，相对其他的行业来说福州的餐饮行业算是比较兴旺的行业，客户总体满意度较高；统计数据显示福州居民的所有消费支出中，超过一半的费用是用于餐饮消费，可见福州市的居民非常在乎“吃”的消费，因此福州的餐饮消费市场比较有潜力 目录 冠亚项目介绍 报告分析思路 调研方案介绍 调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析 冠亚广场 SWOT分析 冠亚广场劣势解决方案 冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式 投资回报分析 附件：调研资料                 注：数据来源 HK100定性调研 2020/7/6 14 福州商业环境 _8  福州相关业态分析 —— 娱乐行业  福州市民的主要娱乐形式包括：上网吧、去 KTV、去运动健身、去迪吧、去电影院、去购物逛街或是与朋友一起玩牌 /打麻将等等  上网吧 是比较受年轻学生欢迎的一种娱乐形式，但由于大多数网吧的环境并不是非常的好，因此实际上很多的网吧已经演变成一些低端消费群体玩网络游戏的场所  KTV是福州市居民比较主流的一种娱乐形式，有年轻的学生群体、有年轻的白领一族、也有陪客户娱乐的商业人群；福州比较知名的 KTV娱乐场所有帝苑、牧羊世家 和好乐迪等等，目前规模最大、档次最高、人气最旺的 KTV是帝苑；消费者提到福州 KTV生意好主要有两个方面的因素 − 自助式的内部餐饮消费：比如在帝苑、进去时先在内部的便利超市自主选购零食饮料等商品并先行单独付费，进入包房后再点酒类，食物类等也须先行单独付费，娱乐结束后的包房费再次单独付费，这种不同阶段单独付费的情况非常适合于 AA制的消费形式，使得一起娱乐的人群能够方便地进行费用分担，避免单个消费者消费过度所造成的不良影响 − 良好的服务，幽雅的环境，中等消费档次的定位给予了消费者更多的附加值，如满足部分人群的荣誉感，为商人提供陪客户休闲的场所，为年轻人提供了聚会的场所等等  运动建身 很受学生和年轻白领一族的欢迎，有些女性白领更是以此作为健康减肥的首选方式，是很有发展潜力的娱乐场所之一；目前福州市比较有代表性的健身场所有外贸社区健身房 、融侨锦江社区健身房和罗林附近的健身房等等，这些健身场所目前的定位主要是中高档消费群体，整体经营状态良好 目录 冠亚项目介绍 报告分析思路 调研方案介绍 调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析 冠亚广场 SWOT分析 冠亚广场劣势解决方案 冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式 投资回报分析 附件：调研资料                 注：数据来源 HK100定性调研 2020/7/6 15 福州商业环境 _9  福州相关业态分析 —— 娱乐行业  电影院 ：随着国内电影事业的发展，对电影大片的炒作宣传也越来越多，使得一些电影爱好者觉得只有到电影院才能感受到大片的真正价值，在福州亦是如此；据调查、 20xx年的 《 英雄 》 让大众电影院突破连续 4日每日 40万的票房，是大众影院有史以来的最高记录，今年 7月的 《 十面埋伏 》 有望再次打破去年 《 英雄 》 的最高记录；然而、在没有大片上映的时期，大众影院的人气状况却非常的差，每日只有几千元的票房，原因何在。 消费者的答案是： − 福州市对外开放的象样一点的电影院只有大众一家，而大众影院已经有 20多年的历史了，内部设备陈旧，还是很老式的木板翻椅，在卫生、环境、服务等方面都非常落后 − 大众影院依然是国有体制，目前还没有重修或重建的打算，内部管理体制相对混乱，因此短期内很难有所改善 − 而光荣，千惠，百惠，福州大戏院等影院要么是规模太小，要么交通不便等等，在设备、环境及服务方面与大众也差不多 显然，福州的电影行业可能缺的不是观众，而是观众有需求却没有理想的场所去消费；因此、福州的电影市场有潜力可挖  逛街和打牌 的娱乐属于非正式娱乐形态，福州市居民的主要逛街场所是东街口商圈，而打牌的主流消费场所是分布在大街小巷的茶坊，基本属于低档次消费，但却很受茶坊老板的欢迎 目录 冠亚项目介绍 报告分析思路 调研方案介绍 调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析 冠亚广场 SWOT分析 冠亚广场劣势解决方案 冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式 投资回报分析 附件：调研资料                 注：数据来源 HK100定性调研 2020/7/6 16 福州商业环境 _10  福州相关业态分析 —— 女性消费市场（服饰、美容美发及时尚概念）  女性消费市场一直都比较受商家的关注，在福州有女性特色的消费主要包括：服饰、化妆品、时尚饰品、美容美发及日用家居等等；要是归类下来实际上女性消费市场可以分为女性商品市场和女性服务市场两大类  女性商品市场：女性好逛街这是绝大多数女性天生的爱好，百货商场通常是较高收入女性逛街的首选；目前福州市比较知名的百货商场几乎全都聚集在东街口区域，如大洋百货、东百百货、万嘉百货等等； − 大洋百货目前人气最旺，主要消费群体是年轻的白领一族、有较好的家庭收入、爱好时尚概念的商品、喜欢追赶潮流；他们大都喜欢在周末或晚上逛街，因此大洋百货在不同时间人流量变化较大 − 东百百货是福州的老品牌百货，在大洋百货兴旺之前东百百货是福州市最好百货商场的标志，但有了大洋百货之后，东百百货的消费群体发生了明显变化；由于东百百货已经有多年的历史，内部的装修相对陈旧、商品的款式也趋于中年化，因此目前东百百货以中年女性为主；他们通常比较喜欢传统的款式、传统的品牌、对新东西接受的速度较慢 − 万嘉百货目前人气还不是很旺盛， 56楼是国美家电、 6楼以上还在招商之中 − 其他的女性市场还有女友女性用品专卖店、元洪购物广场、各类沿街专卖店等等  女性服务市场：女性爱美这更是一个永恒的话题，为了让自己更漂亮福州女性主要的消费场所有美容、美发、 SPA护理等等；目前、福州市主流的美容美发的场所集中在东街口的津泰路；比较知名的品牌有伊莲贝尔 、哆来咪 、红太阳等等； SPA服务是一种新兴的护理服务，目前福州的竞争者还非常少，主要是一般的美容场所兼做的项目，操作手法及服务都很不专业，消费者也期望在福州有专业的 SPA消费场所出现 目录 冠亚项目介绍 报告分析思路 调研方案介绍 调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析 冠亚广场 SWOT分析 冠亚广场劣势解决方案 冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式 投资回报分析 附件：调研资料                 注：数据来源 HK100定性调研 福州消费群体分析 2020/7/6 18 福州消费群体 _1  冠亚周边人群背景特征 （经时间跨度抽样的有效样本 531份）  年龄：总体来看冠亚广场周边人群以 35岁以下的中青年为主，其中。