湖南省房产面积测量技术规程

湖南省房产面积测量技术规程内容摘要：

共有建筑面积。 4 整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分 摊方法。 共有建筑面积的所有权与使用权 1 房屋共有建筑面积分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。 2 列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。 共有建筑面积的确认方法 1 未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。 2 经规划及相关部门验收合格的房屋 ，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。 3 商业层、车库层、人防层内无间隔墙的权属单元，其内部通道等设施的设置如符合消防要求，该层共有建筑面积方可确认。 共有建筑面积的计算 共有建筑面积按比例分摊，计算公式： δ Si=K Si ∑δ Si K=———— ∑ Si 式中： K—— 为面积的分摊系数 Si—— 各单元参加分摊的建筑面积， m2； δS i—— 各单元参加分摊所得的分摊面积， m2； ∑δS i—— 为需要分摊的分摊面积之和， m2； ∑S i—— 为参加分摊的各单元建筑面积总和， m2。 共有建筑面积的组成 共有建筑面积包括幢内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶梯间、屋顶水箱间、水泵房、电梯机房、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积，列 入幢共有建筑面积。 不计入共有建筑面积的范围 下列情形不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积。 1 为多幢服务的管理用房、警卫室。 2 独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库。 3 为公共事业服务的配套用房。 4 避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。 5 产权单位自营、自用的房屋。 下列情形不计入共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积。 1 为多幢服务的配电间、水泵房等 设备用房。 2 消防避难层（室）及结构转换层。 3 幢与幢之间相连的通廊。 共有建筑面积的分摊方法 住宅楼共有建筑面积的分摊方法 1 各套房屋的分摊面积＝套内建筑面积 分摊系数（ — 1） 式中： 幢内共有建筑面积 分摊系数 =—————————————————— （ — 2） 幢内各套房屋套内建筑面积之和 2 住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如标准层 内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，采用多级分摊。 商住楼共有建筑面积的分摊方法 功能区的划分 1 根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。 2 未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。 3 裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应划分为单个功能区。 4 具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分为不同的功能区。 共有建筑面积划分 1 商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间 (含室外楼梯 )以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。 2 为本幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。 3 专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。 4 专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。 住宅部分各套房屋的分摊面积 套分摊面积 =套内建筑面积 分摊系数（ — 1） 式中： 幢共有分摊面积 +住宅部分共有建筑面积 分摊系数 =———————————————————— （ — 2） 住宅部分各套内建筑面积之和 商业部分各权属单元的分摊面积 权属单元的分摊面积 =权属单元套内面积 权属单元分摊系数（ — 1） 式中： 层分摊面积 +层内共有建筑面积 权属单元分摊系数 =——————————————— （ — 2） 层内各权属单元套内建筑面积之和 层分摊面积 =层套内建筑面积 层分摊系数（ — 3） 式中： 幢共有分摊面积 +商业部分共有建筑面积 层分摊系数 =—————————————————————————— （ — 4） 商业部分各层套内建筑面积 +商业部分各层内共有建筑面积 层内共有建筑面积，指专为本层服务的内走道、层内公用厅等共有建筑面积。 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 6 房产面积测量成果 房产面积测量成果的内容 1 房屋调查表 2 房屋分层分户平面图 3 房屋分层面积表 4 房屋分户面积表 5 共有建筑面积分摊方案表 6 成果审批表 房产面积测量成果的检查制度 房产面积测量成果实行三级检查。 各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。 一级检查：是保证测量成果质量的重要环节。 作业人员实行自检和互检，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或修正。 二级检查：二级检查为过程检查，在一级检查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。 三级检查：在二级检查的基础上，由施测单位 的质量检查机构和专职检查人员对成果质量实行最终检查。 检查项目及内容 房屋调查的检查 1 房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。 2 调查表中的房屋权界线示意图上的房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号是否正确。 3 房屋位置是否与建筑红线图上相符。 房产面积测算的检查 1 房屋尺寸丈量方法是否正确，采集的数据是否准确，是否符合精度要求。 2 房屋分层分户平面图的绘制是否正确，其尺寸是否与工作草 图上的数据一致。 3 房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。 4 功能区的划分、共有面积的界定和分摊方案是否合理。 房产面积测量报告 房产面积测量报告的内容 1 项目概况 2 委托书 3 房产面积计算说明 4 房屋调查表 5 房屋分层分户平面图 6 房屋分层面积表 7 房屋分户面积表 8 共有建筑面积分摊方案表 9 成果审批表 10 成果使用说明 房产面积测量报告的样式 房产面积测量报告的样式见附录 E 附录 A 房屋产别分类表 一级分类 二级分类 含 义 编号 名 称 编号 名 称 10 国有房产 指归国家所有的房产。 包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。 11 直管产 指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。 12 自管产 指国家划拨给 全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。 13 军 产 指中国人民解放军部队所有的房产。 包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。 20 集体所有房产 指城市集体所有制单位所有的房产。 即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 30 私有房产 指私人所有的房产。 包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。 31 部分产权 指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 40 联营企业房产 指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。 50 股份制企业房产 指股份制企业所投资建造或购买的房产。 60 港、澳、台 投资房产 指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 70 涉外房产 指中外合资经营企。