甘肃兰州地5大道商业街策划招商推广报告(编辑修改稿)

甘肃兰州地5大道商业街策划招商推广报告(编辑修改稿)内容摘要：

面积分割： 5平方米 100平方米 店铺数量： 103户 出租率： 100% 开业时间： 20xx年底 项目定位：活泼 、 潮流 、 中低价位 辐射范围：广州市及周边 广州市商业个案分析 30 业态分布 潮流饰品 、 服饰 、 鞋类 、 餐饮等 ， 多为非知名品牌 ， 走低价路线 ， 月租金均价 1500－ 2200 (元 /平方米 ) 管理费 50 (元 /平方米 /月 ) 广州市商业个案分析 消费人群 广州市 1218岁初中 、 高中学生为主 31 规划亮点及项目借鉴 项目可借鉴的因素主要在于项目的精确定位，以全品项、特色潮流饰品、服装，中低档消费的定位，得到广州中学生阶层的广泛认可。 目前其旺铺租金已追上天河城。 广州市商业个案分析 32 天河又一城 基本信息 地理位臵： 地铁一号线体育西路站 占地面积： 建筑面积： 面积分割： 5平方米 100平方米 店铺数量： 203户 出租率： 98% 开业时间： 20xx年 5月 项目定位：年轻 、 时尚 、 中档购物 、 休闲 辐射范围：广州市及周边 广州市商业个案分析 33 业态分布 潮流精品 、 服饰 、 鞋类 、 餐饮等 ， 多为知名品牌 ， 月租金均价 800－ 1500 (元 /平方米 ) 管理费 50 (元 /平方米 /月 ) 广州市商业个案分析 消费人群 广州市小白领 、 大学生 ， 区别于天河城的高级白领和流行前线的纯学生。 34 规划亮点及项目借鉴 定位：年轻化的时尚潮流路线，“地面中高端，地下淘宝式”。 活泼、时尚兼时髦的地位， 与天河城、广百和维多利广场等周边商场形成区隔。 动线：天河又一城开通有 7个出入口，与天河城、广百、购物中心和维多利广场、地铁出口是连通在一起 ，充分整合客户资源。 店面：装修特色鲜明，时尚自在，很容易吸引顾客进入浏览。 货品鲜艳，精细，可 爱，价格定位中低，对年轻女孩子颇具杀伤力。 广州市商业个案分析 35 182。 项目 SWOT分析 182。 项目定位 182。 客层定位 182。 产品规划建议 182。 业态规划建议 项目定位及研究 36 成熟商业圈 作为兰州市成熟商圈之一，商业模式成熟，商业氛围浓厚。 地下商业街 的发展注入了新的活力。 相对规模 优势 商业体量 ㎡，是兰州市较大的地下商业地产，大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛，具有快速集聚人气的优势。 辐射潜力 道路系统，公交路网等交通便利的条件，项目有辐射整个兰州市及兰州以外的客流的基础建设，商业潜力可以深度挖掘。 BRT 人流 兰州首条 BRT年底通车，将为项目地下商业成功带来制胜的人气因素。 交通 项目所处位臵为兰州市重要区域，连接兰州市的各个区域及各大商圈交通便利。 规划 政府规划新的商贸核心区域，周边未来商业氛围和人气将进一步集聚。 格局设计 由广州著名设计院设计，商业街格局设计为吸引人流，增加购物的趣味性增添了很多的亮点。 S优势 (Strengths) 37 地下 空间 地下商业空间不是商业卖场的主流产品，商业人流，商业规模都有一定的局限性。 假期 因为当地商圈消费主力由周边大学生支撑，每年寒暑假期商业氛围骤然降低，对商场运营造成影响。 地块 条件 地块形状相对狭长，空间的局限性，将限制了经营业态的种类与规模。 W劣势 (Weaknesses)： 38 市 场 市场 空白 兰州没有较具规模或有特色地下步行街，本项目具有后发优势。 本项目有条件从规模，业态组合中成为兰州特色商业卖场的领导者。 消费 潜力 项目周边大学、中学名校云集，经济开发区大型企业发展迅速，政府引导商贸、文化产业不断积聚，以上因素将在长期内支撑安宁区及本项目所在商圈消费能力将持续不断增强。 区域 前景 项目位于安宁区，安宁区是兰州市规划中未来的商贸文化中心，是兰州市建规划的一个核心区域，商业前景更是不可估量，项目所在商圈相对于其他商圈来说，具有更大的发展空间与潜力。 增值 潜力 兰州商业地产的价格一直保持较高的增长态势，城中板块商业地产的均价，年成长超过 10%。 政 策 商业规划 本项目是兰州市首条 BRT政府配套工程，具有一定政策引导优势。 重点商业街 项目商圈是兰州市重点商业发展区域。 O机会 (Opportunities)： 39 市场 市场 体量 市场新推商业体量偏大，竞争激烈。 根据兰州市政府的规划，未来几年要建立多个商业中心、扩大，并建立很多的商业网点，未来市场分流竞争将十分激烈。 供需 失衡 从全国范围看商业市场的累计供销比是 3倍以上，反映了城中区域商业用房销售的压力最大。 投资 环境 欧美新一轮主权债务危机，诱发全球金融动荡，影响投资者信心。 国内通胀持续，利率紧缩，抑制大众消费。 政策 政府 政策 国家若干政策，对商业房地产业进行各项调控，如限制商业地产的按揭贷款，限制商业地产的分割销售，返租等政策，对商业地产的带来很大的负面影响。 T隐忧 (Threats): 40 利点发挥 • 以项目交通条件，商业辐射具备的条件，项目所在商圈区位优势作为项目未来发展的支撑。 • 通过业态、环境规划，最大限度的引入人流。 • 充分发挥地下街对兰州商业市场的影响力。 • 充分发挥 ，设计为国际性标志建筑，城市商业亮点。 项目定位思考及发展战略 —— 项目 SWOT转化及对策 : 41 补缺应对 以创意的建筑设计弥补项目条件的限制，吸引更多的商业人流，从建筑设计中凸现项目更多的亮点，成为国际性标志建筑，城市商业观光最大亮点。 • 整体形象：设计为特色性地下商业街，于各地下出入口，标示牌、公建设施，如：各形态恐龙、动漫画人物雕像或者较具创意的建筑形象。 • 空间设计：融合光、影、水、绿色植物、视觉科学等元素，丰富地下狭长空间。 如：利用光影科学塑造太空及海底景象。 利用水系结合光影设计水舞，水幕电影。 项目定位思考及发展战略 —— 项目 SWOT转化及对策 : 42 补缺应对 • 从业态规划中利用地下街狭长空间合理的配臵业态，并丰富业态休闲，娱乐功能。 如：室内健身场、电玩游戏厅、攀岩、射击场等。 • 合理规划设计每单位的商业面积，以较小面积及较低的总价，以符合消费者的经济负担。 项目定位思考及发展战略 —— 项目 SWOT转化及对策 : 43 182。 项目 SWOT分析 182。 项目定位 182。 客层定位 182。 产品规划建议 182。 业态规划建议 项目定位及研究 44 根据以上分析， 我们可以得出目前项目所拥有的一系列资源与优势， 但是如何能够利用优势与机会， 规避风险与劣势， 创造一个不可复制的，轰动性的商业街。 45 市场机会点 [项目不可复制性定位基础之一 ] 机会点 1： 商圈白领和青年学生逐年增加，消费潜力巨大，已构成消费市场的重要组成部分。 机会点 2： 兰州市区尤其是周边地区的消费潜力巨大，尚待近一步挖掘。 46 产品机会点 [项目不可复制性定位基础之三 ] 机会点 1： 产品规划具有一定的创新性，并仍然处于初步规划阶段，有能力利用打造标志性产品创造商业街的价值。 机会点 2： “亮点”商业项目的条件，并易于强化其价值。 47 市场定位 +产品定位 潮流、时尚市场潜力巨大 项目定位 潮流 、 时尚 、 精品 、 平价 打造地标性的产品 市场定位 产品定位 项目定位归结： 安宁区消费市场不是本项目的唯一的目标市场 ， 打造辐射兰州市的特色化商业街。 48 费家营十字地下商业街 —— 颠覆历史的兰州首个潮人商业街。 项目打造潮人商业街的几个着手点： A 项目本身的颠覆性主题特色，吸。