第一太平戴维斯物业广州有限公司工程部运作手册

第一太平戴维斯物业广州有限公司工程部运作手册内容摘要：

度的要求，适时安排对冷冻机组和其它冷冻设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。 做好班组人员考勤，按时向工程师上报。 职 位：空调 /给排水技工 岗位职责： 严格遵守操作程序，保证冷冻机 组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。 按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备、冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 严格执行《员工手册》和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。 职 位：弱电工程师 岗位职责： 负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。 检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。 编排电视、音响节目表，经总经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。 负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归 档保存。 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师 /副总工程师审定，并负责组织实施。 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。 做好下属员工的技术培训和考核工作。 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加 完善。 提交每周 /每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。 协助总工程师进行工作： 计算年度开支预算 重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准 工程结束后的验收 职 位：弱电领班 岗位职责： 负责物业楼宇自动控制系统 (楼宇自控室 )、电话机房的维护和保养，确保通讯系统、音响设备系统、电视接收及播放系统畅通无阻。 负责业户单元和各功能室以及办公室的电话拆装和维修。 与电讯局保持联系。 保持电话机房的 清洁整齐。 每天检查电话系统、音响、电视系统的巡检记录，并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。 对物业内电话系统资源及分配情况作出完整详尽的记录。 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 按照维修保养制度的规定，提出对楼宇自动控制系统、音响电视设备系统的维修保养计划，每月定期上报工程部，并负责组织实施。 熟悉掌握系统设备性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使 用功能，不能维修的应立即联系设备厂家解决。 贯彻执行岗位责任制、安全责任制、督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。 职 位：弱电技工 岗位职责： 严密监控楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。 服从领班的工作安排，并按时按质按量完成各系统的检测维修任务。 熟悉线路布置，清楚电话资源的分布，能顺利完成线路的维修改造工作。 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规 程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。 严格执行《员工手册》和物业公司其它规章制度，确保电话系统的正常运行。 熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。 在尽可能短的时间内恢复所有功能。 严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。 前期管理 规划设计的参与 物业开发，是指针对土地和房屋建筑进行当项或多项建设活动。 管理处在前期参与物业开发，是创造优质工程的重要保证。 管理处参与物业规划设计 管理处参与物业规划设计，可以以咨询报告的形式，陈述实施物业管理的必要条件，以及以往管理实践和用户在生活中发现的规划设计问题或缺陷，使这些问题在规划设计时能够予以避免。 具体涉及的方面有： 配套设施： 配套设施，是指配合主体物业使用的，为主体物业服务的设施。 如办公楼综合项目的规划设计必须考虑到商场、餐饮、娱乐、康体、停车场、银行、邮政等配合状况；公寓和别墅项目则应该考虑到学校、幼儿园、商场、体育锻炼及活动场所，甚至饮食、邮政、储蓄、美发美容等设施。 水电供应： 规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展的需要， 水电供应容量应留有余地，不能硬套国家标准，避免无法正常使用或带险使用水电。 安全保卫： 在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，为用户创造安全的居家办公环境。 垃圾处理： 根据各地气温的不同，采用适宜的垃圾处理方式。 消防方面： 要特别注意各种消防死角的消防设施。 建筑材料： 管理处应根据自己在实践中掌握的有关建材情况，向设计单位提交一份各品牌、型号建材的使用情况报告，以便设计单位择优选用。 其他： 如房屋使用功能、结构等。 总之，管理处应从用户立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使 用问题，提请设计单位注意。 物业施工的参与 工程施工是建筑产品原生产阶段，建筑产品的质量如何正直接取决于建设工程质量，为保证建设工程质量就必须要有符合标准的工程设计、合格、充足的材料设备供应，优良的施工能力和施工技术。 由于我国长期以来建筑工程质量的合格率和优良品率不高，房屋建筑工程质量问题尤为严重，如屋面，外墙面，渗漏、管道堵塞，地墙面及顶棚空鼓开裂，门窗制作、安装粗糙，开启不灵等。 因此国家建设部已明文规定，我国的施工建设要迅速向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢。 一批工程监理公司业已应运而生，其中 管理处参与物业监理更具有重要意义。 如果物业在施工建设一开始就马虎从事，得过且过，不能严格把好质量关，物业建成，物业管理公约一旦宣生效，管理处就可能遭受损失。 因为，管理处必须履行合同中规定的义务和责任。 所以，管理处要选派各种类专业人员参与施工监理。 物业监理的参与 管理处参与物业监理的必要性 目前我国施工建设实行建设监理制，管理处介入施工监理具有特殊意义。 管理处拥有物业管理使用情况的第一手资料。 管理处不仅接管新建的楼字，还管理着使用较长时间的物业，因此对楼宇使用过程中暴露出的各种工程质量问题 都了如指掌，诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何走才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 这些问题如有管理处做现场指导和监督，就会在施工中予以解决而不致遗留后患，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。 因此管理处应积极参与工作，为以后的管理打下坚实的基础，同时也尽到服务业主的义务。 物业管理本身需要掌握物业的全部情况。 如果管理处对所管理的物业内部结构，管线布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很难管理好物业，甚至无法管理。 而开发商及施工单位在完成一个项目的开发后就会赶赴新的工地， 不再理会该建筑的使用情况 (除一年保修期外 )。 在此后长达几十年的使用过程中，只有业主和管理公司来应付各种可能出现的问题。 所以，管理处有必要先派相应专业的管理人员参与施工监理，熟悉该物业的各个部分，做到清楚明白，这样物业管理工作才有可靠的基础。 管理处参与施工监理有益于良性开发。 对开发商来讲，管理处参与施工监理，加强了监理力量，使工程质量多一份保证，同时又能保证建筑移交和日后管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工程质量、工期及售后服务诸方面的信誉。 物业施工监理的基本内容 对物业施工企业资质的监督 为保证物业施工质量，物业施工企业必须具备以下基本条件： 有独立组织生产和进行经营管理的组织机构； 有与承担施工任务相适应的技术人员、管理人员和生产技术工人； 有与承担施工任务相适应的生产机具和流动资金； 有健全的会计制度和经济核算办法，能独立进行经济核算； 有保证工程质量和施工工期的手段和设施。 物业施工企业具备了上述条件，还要有法人资格，国家对施工企业实行资质年检。 管理处参与物业施工监理可以即时发现物业施工企业单位或个人伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖和复印《资质等级证书》或《资质审查证书》等非法 行为，防止施工企业无照施工，越级承包，层层转包的现象发生。 对施工企业资质监督管理的着眼点，就是保证施工企业所承包的建设项目工程与企业自身具备的施工能力相适应，确保工程施工质量。 对建筑工程质量技术标准执行情况的监督 在工程建设中推行标准化，是我国的一项长期而重要的技术经济政策。 目前，我国在工程建设标准工作中，已形成了一套比较完整的、适合我国基本建设实际需要的管理体系和工作体系，为种类工程的建设，提供了 1875 项标准、规范、规程，尚有一批列入计划的标准制定项目，正在不断地起草和修改之中。 工程项目标准是 以工程建设各环节中的专业技术为对象而制定的，每一项标准都有其特定的适应范围。 因此，客观上工程建设标准可以划分为基础标准；质量标准；安全、卫生、环保标准；试验、检验、评定标准等四类。 管理处参与物业施工监理，有助于强化工程建设标准的实施与监督。 对建设工程质量的监督 物业管理应监督施工企业根据设计单位提供的施工图〈施工图要附有材料表〉编制施工图预算〈包括材料设备预算〉和施工组织设计；施工中严格按照施工图纸施工，如需变动必须取得设计单位同意；按照施工顺序合理组织施工；地下工程和隐蔽工程，特别是基础和结构的关键部 位，一定要经过检验合格，并做好原始记录，才能进行下一道工序。 管理处参与施工监理的方法 管理处可以选派各类专业人员参与施工建设监理。 在监理过程中，有关人员应尽可能全面地收集该建筑的各种资料，同时熟悉各个部分，为以后的管理作好充分准备，并应从组织上明确参与监理人员的工作责任，以免发生舞弊受贿或渎职行为。 竣工接管验收 竣工验收与接管验收 当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。 工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理 交付手续。 在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。 竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。 凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件所规定的内容施工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并及时办理交付手续。 接管验收是指管理处接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 在完成接管验 收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理 公司。 之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物件业管理公司来进行的，加上管理处参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。 另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由管理处代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。 当管理处向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。 接管验收和作用 接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。 如果管理处在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。 因为一但接管合同生效，管理处就必须承担合同中规定的义务和责任。 而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由管理处和业主来应付。 因此，管理处应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。 一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。 接管验收的作用主要体现在： 明确交接双方的责、权、利关系。 通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定 清楚各自的义务和权利。 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。 通过管理处的。