深圳市晶岛国际广场商业项目招商竞标报告(编辑修改稿)

深圳市晶岛国际广场商业项目招商竞标报告(编辑修改稿)内容摘要：

市场定位 目前定位：市区级商业中心 ——涵盖中心区及周边中高档次消费群体；  未来发展方向：市级商业中心 ——辐射中心区及周边、福田区、华侨城、南山蛇口及关外深圳各大片区消费市场，与市内大型高档商业购物中心争夺市场份额。 说明： 商业面积小于 5万平米为市区级商业中心，辐射半径 5~10公里 大于等于 5万小于 10万平米为市级商业中心，辐射半径 10~20公里 中管网房地产频道 终端消费者定位 主力消费群体为中高收入阶层，包括中心区及关内外富人 阶层、中产阶级、小资、白领；以及在企事业单位从事管 理和经营的人士。 客户定位 中管网房地产频道 体验式 主题公园式 第三代 MALL 主题定位 中管网房地产频道 购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求 风情 +生态 提升形象和品味，从消费人群客观的角度出发，注重购物环境的舒适性。 体验式消费 体验式消费将是未来的主流消费方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，如：华南 MALL的水上购物、上海新天地的历史风情、周庄人家的旅游主题 …… 第一代 mall： 第二代 mall： 第三代 mall： 主题定位 中管网房地产频道 时尚 科技 旅游 文化 体验主题 主题定位 中管网房地产频道 时尚文化 主题式 SHOPINGMALL 主题定位 中管网房地产频道 业态定位 业态定位 中管网房地产频道 业态定位 大型一站式购物中心 ——涵盖百货、超市、综超、专业市场 、 专卖店、便利店、折扣店等各大类业态 中管网房地产频道 打造晶岛 “ 5个 1”工程 一个高档时尚百货精品店 一个国际时尚品牌汇聚地 一个 “ 个性化的数码时尚馆 ” 一个各国风情美食城 一个欢乐动感娱乐新天际 业态定位 中管网房地产频道 规划建议 中管网房地产频道 规划建议 建筑外观效果图 财 富 之 泉 走 廊 外 立 面 发财树 中管网房地产频道 总体思路：主力支撑架构  高档时尚百货精品  中外名品主题商场 辅助架构之亮点  国际风情美食街  国际时尚品牌廊  引领潮流数码港  欢乐动感娱乐城 规划建议 中管网房地产频道 规划建议 地面一层： Bus Station 中管网房地产频道 地上一层： 高档餐饮 海上皇澳葡街风味餐厅、马车葡国餐厅、 GINO、王品台塑牛排、中森名菜和风料理、皇子扒房、王子私房菜、星期五餐厅、麦膳坊 精品服饰内街 Damp。 B’s、 Universal Traveller、 Furla、 Levi’s、 Nautica、 POLO of Ralph Lauren、 United Colors of Beton、 KENZO、 MNG、 Tommy Hilfiger、Banana Republic、 MORGAN 主力店 Isetan、崇光 Sogo、 Marks amp。 Spencer、 INNO GALERIA 规划建议 中管网房地产频道 地下一层 中管网房地产频道 地下一层： 主力店 Isetan、崇光 Sogo、 Marks amp。 Spencer、 INNO GALERIA 高档特色餐饮 丹桂轩、凤凰楼、西湖春天、海港大酒楼、翁泰酒楼、越香苑越式美食、 illy、KOSMO、印度小厨、南国西餐酒吧、厨房制造 精品服饰 Bata Shoes、 Browns Shoes、 Champs、 Converse、 FILA、 KSWISS、 Swatch、时间廊、英纳格、谢瑞麟、周生生、 U 5th Street、 bossini、 ab+b、 ONLY、Jessica、 COZZI、 On amp。 On、安奈儿、卡布龙、 SNOOPY 工艺品： 琉璃坊、大马锡、 NARAYA、 BLOMUS、 GStone、 SWAROVSKI、 RHYMES MUSIC、 Oxette、 FRANZ 娱乐休闲馆 数码馆： 鸿利多数码城 、丰泽、 Broadway、 The Sony Store 、 FAB AudioVideo、 fnac、爱普生影艺坊、 Sony Explore Science 规划建议 中管网房地产频道 地下二层 中管网房地产频道 地下二层： 美食天地 食通天、大食代、 Subway、麦当劳、 Kenny Roaster、吉野家、 Wendy、 Aamp。 W、仙踪林、大皇拉面、海皇粥店、稻香、味千拉面 中外名品未来街市 Welle、华润、百佳、 Jason’s Place Market 特色餐饮 元绿寿司、 SUSHI KING寿司、亚马逊巴西烤肉、蕉叶咖喱屋、 Mr. Pizza 主题店 /娱乐休闲馆 生活馆： 屈臣氏、千色店、妍丽 糖果店 /蛋糕店： Breaktalk、 Dunkin Donuts、 TCBY、可颂坊、零食物语、哈根达斯 书店： Kinokuniya、 Times The Bookshop、诚品 影像店： HMV Superstore、博恩凯、聆听、 Power Station 儿童乐园 /数码馆： ToyR’us、 Nikko Toys、 Toycity、 Entertainment 4U、玩具反斗城、美国冒险乐园、方特科技乐园、方特儿童乐园、 AMC 规划建议 中管网房地产频道 重 点： 地下二层目前不作销售，仅用于租赁经营获取收益，以确保项目资金链顺畅，实现利润最大化。 待片区商业氛围发展较为成熟，人流较旺后，可考虑将此部份带租约销售 规划总结 同致行建议： 地上和地下一层除主力店高档百货部分、大面积餐饮项目保留 收取长期租金，其余主题商场、精品服饰街、外街均可作为销售回 笼资金。 中管网房地产频道 规划总结 在地面 1F东西两侧放臵高档餐饮的目的是为了更好的利用中心区 45万平米绿地广场景观优势，充分兼顾美食与视觉的双重享受。 同时， 1F餐饮定位高端，主要面向中心区高档写字楼商务人士消费群体，为其提供一个商务会客的好去处。 而 1F、 2F放臵特色餐饮的目的是为了细分消费群，将目标定位于大众消费群体，吸引人流。 同致行观点： 中管网房地产频道 统 一 管 理， 分 散 经 营 经营定位 中管网房地产频道 Shopping View Eating Enjoying “食在晶岛，乐在晶岛，玩在晶岛” 50%购物功能 20%餐饮功能 45万平米绿地广场 30%休闲功能 中管网房地产频道 跆拳道武馆 舞蹈班 健身会 咖啡馆 茶艺馆 甜品店 酒吧 自助 KTV 夜总会 琴行 面包屋 文具书店。