xx年某房地产策划公司房地产营销人员培训手册

xx年某房地产策划公司房地产营销人员培训手册内容摘要：

计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。 不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 4住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 住宅开间一般为 － 米，砖混结构住宅开间一般不超过 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性 和抗震性。 4住宅的进深 在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大。 在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室 机 密 房地产营销人员培训手册 19 内自然光线不足。 4层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 4 净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 4什么是住宅组团 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间 ，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 4何谓生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态住宅概念主要是在这种观念的 机 密 房地产营销人员培训手册 20 影响 下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。 4什么是绿色住宅 “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。 实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。 它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。 具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 节约土地资源。 新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。 住宅的墙体提倡使用高科技环保 建材。 如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。 住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。 如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等， Tit 能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。 对垃圾的分类处理 也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。 因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 4什么是花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有 机 密 房地产营销人员培训手册 21 花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。 50、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～ 5⒁ 00 人相对应，配建 有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～ 15000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住组团 一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～3000 人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 5住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 5公共服务设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和 机 密 房地产营销人员培训手册 22 配建停车场等。 5道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 5居住区级道路 一般用以划分小区的道路。 在大城市中通常与城市支路同级。 5小区级路 一般用以划分组团的道路。 5组团级路 上接小区路，下连宅间小路的道路。 60、宅间小路 住宅 建筑之间连接各住宅入口的道路。 6公共绿地 满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 6配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。 6其他用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 6公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 机 密 房地产营销人员培训手册 23 6道路红线 城市道路含居住区级道 路用地的规划控制线。 6建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 6日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 6住宅平均层鼓 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。 70、人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ ha。 7人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ ha。 7住宅建筑套毛密度 每公 顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套／ ha。 7住宅建筑套净密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套／ ha。 7住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷。 7住宅面积净密度 也称住宅容积率。 是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（平方米／公顷）或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米） 机 密 房地产营销人员培训手册 24 的比值表示。 7建筑面积毛密度 也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 （ 平方米／公顷 ） 或以总建筑面积 （ 万平方米 ） 与居住区用地（万平方米）的比值表示。 7住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。 7拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 7土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元／ ha。 80、住宅单方综合造价 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元／平方米。 8均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以 单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。 8基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一 机 密 房地产营销人员培训手册 25 般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。 8起价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。 多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中常表为“元／平方米起售”。 较低的起步价容易引起消费者 的注意。 8一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。 一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 8预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 8如何进行户型评判 我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。 在对户型进行评判时可从以下几方面入手： 看居室的功能分区是否合 理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。 从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。 房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。 户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。 起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。 机 密 房地产营销人员培训手册 26 单元内不同空间要有相对合理的面积。 通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。 从居 室功能分析，厨房合理的面积下般为4 平方米至 5 平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。 现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间， — 个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。 卧室的合理面积一般应为 13 至 14 平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。 阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。 房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在 米到 米之间。 需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。 另外，除了房。