泰兴红星美凯龙连锁生活家居广场营销推广策划案(编辑修改稿)

泰兴红星美凯龙连锁生活家居广场营销推广策划案(编辑修改稿)内容摘要：

•产品规划 •销售模式 •推案节奏 •销售周期 (分二期，按 A推盘方案进行设计 ) 35 一、产品规划 产品分割 建议本案商铺以 60平米 /单元分割。 该面积作为主力商铺面积，较便于客户选择，既适合经济实力不足的投资者，又不影响实力雄厚的投资者购买（可以几个商铺合起来购买）。 36 动线规划 设计科学合理的动线规划，使商场内部人流均衡，最大限度地规避经营死角。 37 定价策略 根据市场实际变化情况，另行制订价格策略。 38 二、销售模式 返租销售 为确保红星美凯龙的统一持续经营管理，建议前 3年采用返租形式，即 13年 8%租金回报一次性返还。 后 7年可以用租约、返租、固定回报等多种形式解决开发商的后续经营管理问题。 39 前三年租金共 24%回报一次性返还，即第一年至第三年的租金一次性返还，作为购房优惠，直接在房价里扣除，实际上是变相提高售价。 从总价里直接扣除，对开发商来讲，实际上是 3年不付租金，而投资者因为降低了首付门槛也易于接受。 40 法律保障及风险规避： 在签销售合同之前，客户须先与市场经营管理公司签订 《 委托经营管理协议 》 ，客户必须将 10年使用权交付经营管理公司。 41 三、推案节奏 方案 A： 红星美凯龙 ——B、 C区 理由：为什么先推红星美凯龙。 1. 本案共 11万方，体量庞大，需要分期推出。 2. 先推红星美凯龙便于整案的宣传推广，使项目一炮打响。 3. 有利于快速回笼资金，规避经营风险。 4. 先内铺后沿街，符合整案低开高走的价格策略。 42 方案 B： 全盘分批推出，至少开盘 4次以上。 每次限量推出铺源，制造“供不应求”的热销局面。 但本案体量过大，周期过长，可能适得其反，所承担风险太大，建议不采用。 43 四、销售周期 (分二期，按 A推盘方案进行设计 ) 第一期：红星美凯龙 A区 引导期 （客户积累期）： 20xx年 9月 20xx年 12月 发放会员卡：一张卡收定金 1万元，一个客户凭身份证限办一张卡，凭卡购铺可打折优惠（优惠形式多种）。 以该种方式便于绑定客户，并明确客户投资意向度，发卡到一定数量，才能保证开盘一举成功。 44 1. 开盘期 ： 拟 20xx年 12月 21日（星期六） 2. 强销期 ： 20xx年 12月 21日 20xx年 1月 31日 3. 持续期 ： 20xx年 2月 1日 20xx年 2月 30日 4. 尾盘期 ： 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 45 其中： 内部认购期去化量： 10% 开盘两个月内去化量： 60% 至尾盘期去化量： 80% 46 第二期： B、 C区及沿街旺铺 引导期（客户积累期） 20xx年 3月 1日 —20xx年 4月 25日 以会员卡、口碑营销、老客户带新客户等方式。 开盘期： 拟定 20xx年 4月 26日（星期六） 具体开盘时间根据一期销售情况及二期会员卡发放量而定。 期开盘期间，一期剩余商铺暂时封盘，待二期强销期过后， 再共同推出剩余商铺。 47 强销期： 20xx年 5月 1日 6月 30日 持续期： 20xx年 7月 1日 20xx年 7月 30日 尾盘期： 20xx年 8月 1日 20xx年 8月底 其中： 内部认购期去化量 :10% 二期开盘两个月去化量： 50% 尾盘期去化量： 70% 48 营销周期 工作内容 准备期 （ 1）户外 POP（ 2）工地围墙（ 3）现场主看板（ 4） NP（ 5）软广告（ 6）杂志广告（ 7）网络广告（ 8） VCR制作，光盘刻录 蓄水期 （ 1）前期销售分析，检讨前期策略，保证整体操作成功 （ 2）利用阶段内媒体积累客户 （ 3）销讲资料制作，周边竞争个案跟踪调查，以随时了解个案的动态 （ 4）完成销售中第一阶段任务，进行行销价格策略调整 开盘及强销期 （ 1）各类 SP活动执行 （ 2）销售推进 （ 3）项目品牌和客户口碑效应经营 （ 4）针对性分析已租购情况，广告和业务切入细分群体 （ 5）价格调整 持续及尾盘期 （ 1）加强销售循环 （ 2）价格策略调整 （ 3）来访客户回笼追踪 各销售周期工作列表 49 五、各销售阶段重点问题 客户积累期： 发行会员卡，一张卡收定金 1万元，一个客户凭身份证限办一张。