石家庄项目市场分析报告(编辑修改稿)

石家庄项目市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

首位。 2020 年，东部开发无疑成为石家庄最具魅力的区域之一，该区域在拉动石家庄楼市升值的同时，也进一步带动了本地整体楼盘品质的提高。  城中村改造呈现石市新面孔 为加快石市 45个城中村的改造进度，各城中村的建设改造充分考虑了各自不同的特点。 长安区 从环境保护的角度出发，将实施北高营村与南高营村、西古城与东古城合村并点方案，将两个村合二为 一，实施统一的工程建设。 南翟营村今年将建设起 10 栋共计 5 万平方米的住宅楼。 谈村则以青园街打通为契机，加快改造步伐，目前正在制定 亩土地的改造方案。 裕华区 则以方北村、东岗头、位同村、二十里铺为城中村改造试点，开始村庄的新的改造规划建设。 方北村目前已开工建设多层住宅楼 3栋共计 ，同时在裕华路南侧、体育大街以东，将启动约 3 万平方米的高层住宅建设。 东岗头村今年则将开工建设 3． 5 万平方米的多层住宅；二十里铺自筹资金 1亿元将启动新区的建设。 桥东区 元村则将在年内建起 20栋住宅楼，建筑面积达 10万平方米。 东三教村年内将有 6栋住宅楼竣工，建筑面积达3 万平方米。 义堂村年内将有 7栋住宅楼竣工，休门村改造总建筑面积 85 万平方米。 桥西 8 区和新华区 各个城中村的改造建设也在紧张规划建设中。 45 个城中村改造项目中， “ 休门 ” 和 “ 东里 ” 等都将以高层住宅面世，这些高层都将以较好的地段、优越的位置，吸引石家庄市高端人群的眼球。  西部楼市好戏在后头 这个区域还是石家庄省直机构比较多的地区，省直单位不仅是新楼盘的销售对象，而且对于区域土地具有潜在的升值影响力。 凭借较大的土地开发量和现在正在进行的道路、环境改善工作的强大支持， 面对新的市场和新的城市定位，石家庄开发商开始重新审视这一沃土，一批高起点、高品质的楼盘也开始在这里落户。 不少看好区域发展前景而进入西部房地产市场的开发企业，一改以前的几万甚至几千平方米开发量的小规模试探，几乎无一例外地选择了集约化、规模化的大盘作为开发目标，以实实在在的形象，展现企业自身在这片极具发展潜力的沃土上的存在。 随着南水北调路线和滹沱河绿化带规划的确定，石家庄西部区域的楼市大有好戏上演。 全市房地产情况 ）供应情况 ）价格和成交情况 石家庄 2020 年写字楼和商铺成交和价格情况 ）未来全市房地产市场预测 i. 石家庄目前已初具形成了以东购北国两商场为中心的两大商业区域，并呈逐渐扩张之势，其东购商圈作为成熟专业市场的旧城，蕴有深厚的商业 基础，依托于南三条新华集贸太和电子城等大型专业市场，构筑了完善的商业结构。 随着市场的推动及其政府的规划，此商圈必将朝向市场档次飙升，更为有序的大都市商业重地发展，进而为此商圈中心的项目提供新的机遇。 ii. 在两个商圈中形成了在石家庄屈指可数的大型百货商场：东购、北国。 然而其他百货商场多无法与抗衡如；王府井百货、华联商厦、人百广场。 日客流量十万人次才得以承载近 5 万平米的东购，所以东购北国龙头主导地位近期是无法动摇地。 定位于南国时尚的天元名品，定为高档名品的三利国际名品可以顺利经营，在于实现了选择其他业态，选择曲格定 位。 创新才能发展，未来石家庄的商业形态将是多种业态合理发展，异彩纷呈。 iii. 高端楼盘屡屡受挫，中档楼盘成绩可人。 可以得知（ 1）高端客户群体并未正确把握，没有真正满足高端需求，因而高端楼盘的发展方向，会慎重理性的改善产品（ 2）楼层类型 写字楼销售面积 （平方米） 均价 （元 /平方米） 商业销售面积 （平方米） 均价 （元 /平方米） 多 层 万 4432 万 13137 小高层 万 5230 14719 高层 24 万 5060 13066 独立商业 ―― ――― 万 18183 总计 万 5054 万 14577 9 中档小户型楼盘的上市迎合了市场， 2020 年度将会成为石家庄小户型的频频表演的年度。 然而市场的容量及其产品的特色也将成为房产商的思虑。 中档写字楼公寓的发展也将是与时俱进，推陈出新。 二、商铺市场 一）、供应市场分析 整体情况 总体市场新的供应量不大，但市场存量比较大。 在售楼盘 基本情况表 案名 位置 开发商 定位 开 盘 时间 竣工时间 南花园 南小街 石家庄东方元顺房地产开发有限公司 时尚街区 20204 20205 中 华 商务 东信大江山房地产开发有限公司 银行，大型餐饮 202012 20207 香榭里 槐南路建设大街交叉口 石家庄东胜房地产公司 住宅底商 20205 20203 福郡 新华路 河北华海房地产 餐饮专卖店，俱乐部 202011 20208 东 方 新世界 中山路 东方润龙房地产 家居 2020=6 20205 花中城 南三条 专业批发 五金 20024 大 径 金街 中山路 天滋房地产 商业步行街 202010 产品情况表 项目名称 建筑面积 容积率 配套工程 产品卖点 南花园 29346 数家金融机构 华北体验式动感主体街区 中华商务广场 7000 银行， 闹中取静，绿色生态 大径金街 繁华，南三条 风情都市高档购物 花中城 专业批发市场 东方新世界 20000 家居市场 香榭里 2000 住宅底商 高档住宅 王府井百 38000 民族路 知名商业连锁机构 10 货 价格和销售情况 价格和销售、客户情况表 项目名称 区域 客户情况 销售率 价位 南花园 东购商圈 雄厚资金客户 60% 4200028300 中华商务广场 东购商圈 10% 25000 东方新世界 40000 花中城 商业经营人士 150003000 大径金街 商业经营人士 150003000 香榭里 普通投资客 10000 王府井百货 900019000 市场租赁价格 区域 项目名称 经营品种 租金水平 东购商业区 太和电子城 电子产品 F1 黄金地段 833 F2 偏僻位置 400 F3 普通位置 583 福兴阁 服装 F1 黄金地段 347 伊马商城 美发用具 108 东购底商 服装 333 巴黎春天 饰品 309 新华集贸 服装批发 1011 天元名品 时尚服装 旧二层黄金地段 666 旧三层黄金地段416 一般 280 新三层 250 中山路黎明街 烟草专卖 300 康宁底商 服装 654 11 百信底商 运动装 555 金百利 130 百信 107 北国商业区 长安鞋城 鞋 138 三信 箱包，裤子 100 西大街 饰品 300 中山路青园街 服装 121 青园街 美容院 100 本案可参考的一层临街租赁价格为 300 元 /平方米 /月（使用面积），按 8%投资回报率折算本案一层价格应为 45000 元 /平方米（使用面积）。 二）、市场需求分析 投资客户访谈得出结论 1） 客户来源和类型： 来源：投资客户主要来源还是石家庄本地；也有一部分外地客户，但这部分客户或者在本市经商或本地人外出经商，对石家庄房产投资市场熟悉。 类型：比例最大的是经商客户（主要是个体私营老板，包括郊县）；其次是石家庄几个大型企 业（石药、华药）高收入客户；第三就是有投资经历（以前投资过商铺、投资证券股票、汽车销售、保险业等）也站很大比例；第四就是政府官员或有闲钱打算置一笔固定资产的。