沈阳市五里河家园高档住宅产品定位行销建议书(编辑修改稿)

沈阳市五里河家园高档住宅产品定位行销建议书(编辑修改稿)内容摘要：

%以上。 概念界定：酒店式商务公寓 位臵特点： CBD的核心区或外籍、异地人士的聚集区，在前者通常与写字楼、星级酒店、高档公寓同列为群体建筑。 产品特点： 典式或板式高层，拥有类公建式的豪华建筑立面和大堂，精装修交屋，带家电家具，真正做到提着行李箱就可以入住的齐全配臵，提供全天候的多功能商务服务设施（如传真、复印、邮政等）和酒店式服务（如叫早、清洁、送餐、寄存等），是 Soho+酒店式公寓的组合体。 高档酒店式公寓通常具备一定品牌形象，发展商或物业公司有酒店背景支持。 主力客户： 购买者中本地 投资客占 70%，集团购房占 5%，周边城市和本市大私企业主自住（第二居所）占 25%。 投资客和集团购房者主要出租给外企驻国内工作人员、国内跨地域企业驻沈的中高层人员，租住形态基本为非家庭式的（相较家庭式租客对朝向的敏感度弱），承担租金者多为公司。 酒店式商务公寓是经济发达城市满足外籍、异地中高收入人群租住需求的产品。 主要卖点： 便利的商务服务和酒店式服务适合这群高收入异地人士的生活形态，与出租住宅相比室内装修设备齐全，无须为承租人增添固定资产负担；与酒店相比有家的感觉和优惠的价格。 而直接影响投资人投资的因素则是区域中高档租房市场的需求和区域、住宅的增保值潜力。 价格： 因交屋、服务标准和地段要求远高于住宅，所以价格一般高于同区位住宅约 2030%。 市场弱点： 后续服务管理成本高，受上市期间租房市场左右，而租房市场需求又受城市吸引外资环境的左右。 市场优点： 租房市场的供需两旺将是直接带动周边住宅物业升值的显性要素。 案例： 北京都会国际，五里河大厦，腾龙国际公寓 沈阳市酒店式商务公寓市场供应状况 项目名称 位臵 户型 供量 交屋标准 配套标准 价格 洲际酒店内公寓层 中山广场 50160 m2 2层 欧洲风格豪华装修家具家电齐全。 六部电梯。 酒店内设泳池、健身房免费；用餐、洗衣等其他服务均又折扣。 月租 万 /户 喜来登酒店内设公寓层 青年大街南段 60140 M2 4层 月租 13万 /户 *河畔花园五里河大厦 青年大街南段 7090 m2 110130 万 1000元 /m2豪华精装修带家具家电。 三部电梯。 商场、会所（泳池、网球馆、棋牌、乒乓球、美容美发等）服务包括洗衣、商务中心等，但不能提供叫早、清洁等酒店式服务。 售均价 8000元 /m2以上 腾龙国际公寓 太原街未来将临香格里拉 4050 m2 5060 m2 6080 m2 100120 m2 万 整体橱柜，成套卫浴，1000元 /平装修标准。 其中36/1118层为层高 ，装修分出小跃层。 三部电梯。 住： 24小时电梯、热水、送餐、中央空调、代理洗衣、先车、租车修车，订票，健身会所 商： 6层裙楼作配套。 包括酒店式大堂，多语种翻译、收发国内外传真，小时工服务，机场、车站接收服务，国际会议室，商务服务中心， 24小时电视监控售65007000元 /m2 62006700元/ m2 本案不具备进入白领公寓及酒店式商务公寓的条件 以上两种物业形态的畅销产品均集中在超小面积段 ，本案 现有产品为 150平大三房及 190平大四房，从建筑形式上不具备改造成超小面积公寓的条件 以上两种物业形态均要求较高精装修标准，特别是酒店式商务公寓，装修标准一般在千元以上，也就意味着在达成二次销售前仍需大量资金投入，无形中增加了改建风险 高标准的物业管理及酒店式配套服务是支持此部分客层居住生活的必备软件设施，本案开发商在此方面均无成熟经验可以借鉴 白领公寓及酒店式商务公寓 SWOT分析 概念界定：商住公寓 位臵特点： 交通便利、靠近商业中心区（例如大西电子市场 /中街 /太原街 /西塔等）或行业聚集区（海关附近 /三好街等）。 对人文环境要求不高，位臵上没有酒店式商务公寓和纯写字楼好。 产品特点： 典式高层，简装修交屋，有独立卫生间和超小型的厨房，不带家电家具，和写字楼相近的简单商务配套设施和服务。 由写字楼改建的产品可挂牌经营（本地称商“ 驻 ” ），原土地性质既为 “ 商住 ” 公建的，仅可在室内挂牌。 商务形象弱于写字楼，并不会影响主流写字楼的市场，抢夺的是中低档写字楼的客户。 主力客户： 与周边产业密切相关的 民营、个体小型公司、个人办公室、驻外办事处 ，对自身企业形象要求不高，更看中价格和物业位臵。 主要卖点： 售价比相同区位住宅略贵，但比相同区位写字楼便宜很多。 对事业发展不确定因素很多的私营、小型公司业主来说，相较写字楼投资少，月供替代租金而自有产权，用途上还可转为自住。 户型面积也较同区位写字楼面积更小。 沈阳市写字楼极少 3050m2超小面积供应，商住公寓满足了人数极少公司的需求；中大面积产品则满足了白天办公晚上睡觉的需求，为入住公司节约费用。 案例： 力创大厦、当代程式、奉天硅谷、云顶天厦 项目名称 平米均价：元 交屋标准 供应面积 畅销面积 成交客户构成 方迪 4700 厨卫初装 100202 100150 西塔周边附近朝鲜族媒体 /咨询 /金融业 艾特 4300 清水 165440 均畅销 IT业小私营业主及品牌经营者 奉天硅谷 5000 清水 120180 120160 三好街内 IT业 力创大厦 售 7680租 650 精装修 140230 140 太原街附近服装业 ,教育业。 因售价较高，租价便宜，以租用为主。 华利 5500 清水 211255 211255 贸易公司、南方服装化妆品公司等 华都 4500 清水 171345 分散 电子 /教育业 云顶 5000 清水 133241 141以下 文萃路改造前商户及民营 IT企业 太和 4800 清水 124273 124/190 广告 /装修公司 银基经纬 4700 清水 144/202 144 集团抵账客户 当代程式 5000 精装修 3070 4060可打通 服装 /服饰 /化妆品 /礼品等贸易代理业；投资客 点散量小，供需错位 沈阳市的商住市场起步较晚，从 00年底 01年初开始形成成熟的商住大厦产品形态， 01年底才有 “ 商住公寓 ” 的概念。 02年销售性商住项目总供应量 平 ,总销售量 ,总供销比 41%,接近沈阳市中高档商品住宅市场的供需关系。 均以售为主、以租为辅。 多数均价集中在 45004800元之间，租价集中在650800元之间，。