石家庄南王商业地产项目分析报告商业地产(编辑修改稿)

石家庄南王商业地产项目分析报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

业增加值的排序 依次为：山东、广东、江苏、浙江、河南、辽宁、河北、福建、山西。 从规模上看，我省的工业增加值位次没有发生变化， 仍低于河南和辽宁 ，分别相差 600 亿元和 340 亿元，差距继续扩大。 从增速上看，各省排序依次为：河南、辽宁、山西、山东、河北和江苏、福建、广东、浙江。 我省和江苏并列居第五位， 仍低于河南 个百分 点，低于辽宁 个百分点 （详见图表一）。 2）投资 2020 年 110月， 固定资产投资较快增长。 城镇固定资产投资完成 亿元，增长 %,增速比前三季度加快 个百分点。 第一、二、三产业分别完成投资 亿元、 亿元和 亿元，同比分别增长 %、 %和 %。 工业主 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 导产业投资力度增强。 全省七大主导产业完成投资 亿元，增长 %,占城镇投资的 %，同比提高 个百分点，拉动投资增长 个百分点。 其中，装备制造业和石 油化工业完成投资分别增长 %和 %。 受国家宏观调控政策影响，黑色金属冶炼及压延加工业完成投资 亿元，下降 %。 在与周边及沿海部分省份比较中， 城镇固定资产投资的排序 依次为：山东、江苏、广东、浙江、河南、辽宁、河北、福建、山西。 我省与发达沿海省份的差距持续扩大，与辽宁和河南也分别相差 354 亿元和 374 亿元。 从增速上来看，各省的排序依次为：福建、河南和辽宁、河北、山西、山东、江苏、广东、浙江我省增速排名第四，比辽宁和河南均低 （详见图表二） 3）市场 2020年 110月，全省 社会消费品零售总额 实现 亿元，增长 %，增速同比加快 个百分点。 城市市场增速快于农村，城市市场实现消费品零售额 亿元，增长 %，快于农村市场 个百分点。 与周边及沿海部分省份比较，各省的社会消费品零售总额排序由高到低依次为：广东、山东、江苏、浙江、河南、辽宁、河北、福建、山西。 我省分别低于河南和辽宁 456 亿元和 139 亿元，差距逐步加大。 从增速上看，各省增速差距不大，各省的增速排序由高到低依次为：福建、山西、山东和河南、江苏、辽宁、河北、浙江、广 东。 我省增速相对较慢，分别低于河南和辽宁 和 个百分点，（详见图表三）。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 4）出口 2020 年以来，我省进出口呈现高速增长的势头， 110 月进出口总值完成 亿美元，增长 %,其中出口总值 亿美元，增长 %,增速分别加快 和 个百分点。 出口商品结构继续改善。 其中，机电产品和高技术产品分别完成出口 亿美元和 亿美元，分别占全省出口总值的 %和 %，同比分别提高 个百分点。 与周边及沿海部分省份比较， 我省 的出口总额较低 ，沿海优势仍没有充分发挥出来。 各省的出口总额排序为：广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、河北、河南、山西，我省出口总额比辽宁少 151 亿美元，比河南多 亿美元。 出口增速排序由高到低依次为：山西、河北、浙江、江苏、辽宁、山东、河南、广东、福建， 我省增速较快 ，位居第二，（详见图表四）。 5）财政 2020 年 110月， 财政收支较快增长。 全部财政收入完成 亿元，其中地方财政一般预算收入 亿元，分别增长 %和 %，增速比前三季度分 别加快 和 个百分点。 财政支出完成 亿元，增长 %，增速比前三季度加快 ，同比加快 个百分点。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 与沿海省份的广东、浙江和福建比较，我省的财政收入相对较低，差距较大。 广东和浙江全部财政收入分别比我省高出 亿元和 亿元，分别是我省的 倍和 倍，差距在逐月扩大。 增速排序依次为：广东、浙江、福建、河北。 我省增速最低（详见图表五）。 6）物价 2020 年开始，我省的物价涨幅持续扩大，呈现结构性上涨特征。 110 月，居民消费价格同比上涨 %，涨幅比前三季度扩大 个百分点，同比扩大 个百分点。 工业品出厂价格上涨 %，原材料、燃料、动力购进价格同比上涨 %，涨幅比前三季度分别扩大 个百分点，同比分别扩大 和 个百分点。 在周边及沿海省份中，各省都出现物价涨幅扩大的趋势， 10月份的居民消费价格指数继续上升。 当月各省的居民消费价格指数排位依次为：河南、山西、浙江、福建、辽宁、江苏、河北、山东、广东。 110 月各省累计的居民消费价格总指数排序依次为：福建、河南、辽宁、河北、山东、江苏和山西、浙江 、广东，我省排名第四（详见图表六）。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 7）政策建议 通过上述比较可以看出， 我省与沿海发达省份差距较大，与周边的山东、河南差距也日益明显。 而工业生产、投资、消费和财政收入等各指标的差距最终表现为实际生活中人民生活水平的差距。 党的十七大确立了“科学发展观”的指导思想，科学发展观的核心是“以人为本”。 在我们国家的经济实力日益增强之时，同时也到了“与民休息，与民共享”的时刻；十七大报告种种“让利于民，藏富于民”的决策顺应民心，和谐民意。 “创造条件让更多群众拥有财产性收入”、 “逐步提高居民收入 在国民收入分配中的比重”、 GDP“总量”变“人均”等都彰显党和国家未来不仅要“国强”，更要“民富”的决心。 因此， 扎实推进富民思想、实施富民强省的战略也成为我省贯彻十七大精神、从根本上缩小与发达省份差距的重要举措。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的 GDP 经济增长速度大于 5%的时候，当地的房地产也就发展存在着极为广阔的前途。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。 三、石 家庄市的城市定位及城市规划 【通过石家庄市整体规划的调研，探讨城市发展方向，及不同地区的发展潜力】 1 石家庄市的城市定位 城市发展定位 —— 区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。 —— 行政功能定位：河北省省会。 —— 产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。 —— 交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 —— 商贸功能定位：华北地区重要商埠。 —— 城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。 石家庄作为河北省省会，在短短的百年之间造就了城市辉煌。 石家庄作为 省 会城市、交通枢纽、制造业基地和 “ 三北 ” 地区的商贸集散中心地位是石家庄需要张扬的既有优势。 做强中心城区，参与全球化进程，发挥竞争优势，实施产业重构，扩大对外开放，改善投资环境，整治生态环境建设美好家园，将是石家庄城市发展战略的必然选择。 全球医药制造业基地，国家纺织产业发展中心， “ 三北 ” 地区重要商埠，华北重要高速交通和通讯枢纽，冀中南区域中心城市 将是石家庄的发展目标。 石家庄 将 建设成为经济实力雄厚、产业特色突出、环境优美宜人、人民生活富裕、社会文明有序的现代化省会城市。 建医药纺织基地 根据经济实力、社会文 教、生态环境三大系列 22 项指标分析，石家庄的总体实力在环渤海 8座主要城市中排名第 5，强于其周围的内陆省份的省会城市，而在临海省份中的省会城市中则不具备优势。 从竞争力要素来看，将石家庄与周围 5 个紧邻省份的省会城市，还有唐山与秦皇岛进行比较，石家庄没有占据绝对优势的要素，但土地资源、劳动力与资本等要素具有相对优势。 土地资源丰富有利于城市拓展新空间，劳动力和资本要素的比较优势对石家庄适应全球产业重构与转移有重要意义。 石家庄应当抓住这些竞争优势，建设国家乃至全球意义的医药、纺织制造业基地。 同时，利用交通枢纽优势，发 展信息产业，改善投资环境，加快引资力度，强化开放的条件，达到提升城市综合竞争力的目的。 发展商贸旅游 石家庄市要提升城市综合竞争力，营造良好的投资环境，增强省会石家庄的城市功能，就必须拓展主城空间，把石家庄做大、做强、做优、做美。 此次规划预测， 2020年市域人均 GDP 达到 5万元 /人，城市化水平达 62%，中心城区人口规模达到 270 万人，外围四县 (市 )总规模达到 80 万人。 中心城区用地面积控制在 270 平方公里以内。 石家庄是一个制造业、商贸流通业发达的城市。 制药、纺织、食品、石油化工、机械、电子、化工等传统制造业基 础比较好，产业关联度大，对城市未来发展影响重大，应继续强化它们对经济的带动作用。 重构石家庄产业结构，主要在于：重点发展医药、纺织为主的传统制造业，扶持通信、生物医药等高新技术产业，加快发展商贸物流和旅游服务业。 石家庄经历了铁路枢纽、国家制造业基地到华北地区商贸中心等城市功能演变，应利用北靠京津、西依山西能源基地的区位和建设中国家高速交通枢纽优势，打造医药和纺织发达制造业基地和 “ 三北 ” 重要商埠，充分发挥 “ 省会城市 ” 功能，建设区域性中心城市。 设保护区 按照景观生态学原理，设立自然斑块保护区，保障滹沱河一级 廊道、三纵一横的二级廊道以及一纵两横的三级廊道，控制和改造生态节点，构筑 “ 一环四射 ” 的区域 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 开敞空间总体格局以及城市内部点、线、面完整多功能绿色开敞空间。 以维护景观生态体系为前提确定城市发展方向和可建设用地。 城市用地发展方向确定为 “ 东进为主，辅以向东北拓展 ”。 信息化、高速化、郊区化成为近年来推动城市空间扩展和重构的重要因素。 生态社区、流动技术、可支付住房、 TOD 开发模式成为构造理想城市的基本要素。 田园城市、生态城市、可持续城市是我们追求的理想之城。 石家庄的城市结构转型在于：从工业城市到后工业城市，从交通枢纽城 市到高速交通节点城市；再造信息城市、花园生态城市的空间结构，引导城市空间形态从圈层蔓延走向轴向拓展，从紧凑团块走向开敞组团，从城市开发区走向城市新城区。 城市空间拓展与重构按四个层面展开：大都市、组团圈、主城区、石门城。 主城区再造生态花园城市结构。 理想的石家庄城市空间结构应该是： “ 以主城为核心，拓展石门新城，形成三个核心，建设四大组团，开敞、组团式花园生态城市空间格局 ” 重构城市空间 根据石家庄的城市性质、发展动力及发展目标，在城市空间结构重构的过程中，规划中央商务区 (CBD)和国际贸易区 (ITC)、石门新 城区、产业基地园区、大学城、高新技术园区、物流基地、信息港、现代化换乘枢纽和大型购物城等为石家庄未来 20年城市发展的新战略空间。 其流动空间的再造构想为：以航空港、高速公路、高速铁路为主体，建设绕城高速公路，形成高速交通枢纽；以主城区环路为起点，构筑轴向发散的快速通道网；优化城市道路干道网，建设城市轨道交通系统；合理布局城市客货运站、停车场和物流基地；辅以石家庄 “ 信息港 ” 和邮政枢纽的建设，将石家庄建成国内重要的高速交通和通信枢纽。 此次规划按对外交通、城市交通、邮电通信、能源建设、水资源利用、环境整治、城市建 设、城市更新与改造等 8 方面，规划安排共 25 项重大工程建设，开发时序为 “ 由内而外、成片开发，组团发展 ”。 估算至 2020 年石家庄城市发展重大工程建设总投资 1550 亿，其中重要基础设施投资约为 440 亿元，公益性项目投资 110 亿元，城市开发投资约为 1000 亿元。 1 石家庄市的城市规划 按照 新版城市规划 ， 省会石家庄 的 城市规划 将 分为 ： “ 市域 — 都市区 — 中心城区 ” 三个层次，充分发挥规划的宏观调控作用，以区域的集聚发展为核心，优先发展中心城市，积极培育新增长中心，择优发展重点镇，注重提高城镇发展质量，引导和培育城镇群和城 镇带的形成和发展。 规划形成 “ 一个都市区、二条城镇发展主轴和一条城镇发展次轴 ” 的区域城镇空间布局结构。 到 2020 年中心城区人口达到300 万人；辛集、藁城、鹿泉、新乐达到中等城市规模；其他县（市）达到 510 万人； 15万人建制镇达到 35个， 1 万人以下建制镇 58 个；形成 “1 个都市区、四个二级城市、 9个县城（县级市）、 28个中心镇、 65个一般建制镇 ” ，使市域城镇等级、城镇规模、职能结构趋于合理。 城区划分三分天下 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 按照 《石家庄市城市总体规划》 ，省会城区将规划分为 市域 、 都市区 、 中心城区 三个层次。 市域 是指石家庄市行政区范围，面积 15848 平方公里。 规划形成 一个都市区、二条城镇发展主轴和一条城镇发展次轴 的区域城镇空间布局结构，形成 1 个都市区、 1 个次中心城市、 12 个县城 (县级市 )、 28 个中心镇、 66 个一般建制镇 的城镇职能体系。 到 2020 年城镇化水平达到 63%，城镇人口达到 668 万。 都市区 是指规划形成以中心城区为核心，以正定、。