20xx年安徽泗县项目市场调查报告

20xx年安徽泗县项目市场调查报告内容摘要：

经济发展的地位和作用，将基本上沿用 05 年的宏观手段对房地产行业进行调控。 加强房地产信贷业务管理，进入体制改革将推动房地产业二次提升 中国房地产业的第一次提升是从 1998 年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。 在接下来的 5 年中，中国的房地产业每年以平均 22%的速度增长， 2020 年更达到了 %的增速。 但中国人民银行 2020 年发布的 121 号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。 世界经济发展的经验证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产产业能否继续繁荣，从某种程度上说将取决于中国的金融体制改革。 我们有理由相信，随着金融、货币政策的积极有效调控及导向作用，房地产行业将今日持续健康稳定发展的春天。 整顿力度正在不断加大，土地政策为房地产行业健康发展护航保驾 违规操作、屯 地待涨的极端投机行为严重干扰了中国房地产行业的正常发展。 国家近日启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》（下称《方案》）。 政府意欲通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和水平，实现经济的健康、稳定、高速发展。 以目前情况来看，政府正在以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是情理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。 除经合法批准可以分期建设的项目外，其它建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责 任。 另外，如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指目前土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，关于收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。 可以看到，国家对土地市场的整顿力度正在不断加大，通过加强土地管理为行业健康发展保驾护航。 系列新政调整房地产市场结构，严厉打击炒房；政府进一步加强房地产宏观调控 3 月份，国务院下发“稳定房价通知”，就是通常所说的“国八条”。 4 月 27 日，国务院总理温家宝主持召开国 务院常务会议时，又提出了“新八条”； 5 月 11 日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面操作层面的细化，也是中央一系列调控房地产市场的“组合拳”的跟进。 5 月 30 日，建设部、税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。 该通知是针对之前七部委意见中关于“自 2020 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税”中对个人购买住房两年时间的补充界定。 国家通过人民币汇率上升、利率上调、银根收紧等措施，加强对房地产行业的信贷业务进行调整 2020 年国家开始对房地产行业采取一系列措施对房地产行业进行宏观调控，同时人民币汇率上升、利率调整‘银根收紧等都在一定程度上遏制了房地产行业泡沫的出现，但同样对于 房地产开发的资金链有一定的影响。 各大银行几乎都收缩了对房地产开发企业的贷款。 2020 年国家将继续实施稳健的财政政策，针对房地产行业将依然是宏观调控为主，以期房地产行业保持稳定、健康地发展。 房地产信 托基金的发展将对房地产行业的发展产生不小的助力 房地产信托基金是房地产行业资金的 来源，同样也是房地产行业发展的必然阶段，也是房地产发展走向专业化的必经之路，扩大房地产开发的融资渠道，国外房地产信托基金已经发展得相当成熟。 国内房地产信托基金还处于起步阶段，在 2020 年得到实质性的发展， 05 年末深圳万科集团与中信联手推出一支融资 2 亿元的房地产信托基金。 变“宏观调控”为“双向调控”，加大廉租房、普通商品房的供应量，限制高档住宅、别墅的开发 2020 年，房地产行业风气云涌，国家出台一系列的宏观调控政策对房地 产行业进行调控，房地产热点地区的房价得到抑制，开发热度下降，取得了明显的效果。 进入 2020 年，货架在对房地产行业的调控方面有所变动，但仍然以宏观调控为主，以控制房价、保证行业健康发展为主要目的。 各地对于房地产开发土地的徐严格控制，尤其是对于高档住宅、别墅项目的审批，政策的不明朗使得房地产开发存在更多的变数。 小结： 国家政策对房地产市场的影响 新政策的实施使二手房交易量应声下降，使不少购房者持观望态度：从长期来分析，国内房地产市场那种投资过热、不少地方房价飙升、房地产炒作震天的状况得到改变； 另外房 地产开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。 具体而言，以后高档房特别是别墅将存在更多的市场变数，其开发数量增速将会大幅回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快； 一些实力不济或者信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出； 开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更大的代价； 可以肯定地说，对于资金雄厚、有一定房地产开发经验的企业来说，随着政府宏观调控行为的逐渐推进，反而恰逢市场 发展良机。 房地产基金的出现，扩大了房地产行业的融资渠道，将有利于房地产开发； 银行调息，提高 的门槛，使得投资者从银行获取贷款的难度加大，比如打击一部分投资者。 （二） 泗县房地产市场发展的整体分析 泗县房地产发展基本历程 80 年代，住宅主要以自建房为主，各自独家独户的院落结构，拥有二层楼层已经成为身份的象征； 进入 90 年代，城市开始有了商业街道，随改革开放的发展，街区出现二层、三层的商业市场项目，例如：城中菜场就是 90 年代中期的产物； 90 年代后期，房地产市场进入市场化的运作，城市的开始发展 ，出项了部分住宅区和商业项目，单套面积较小，并且以单位集资房为主。 进入 21 实际，为房地产市场运作的发展阶段，本地开发商对市场进行摸索试探运营，由于开发的位置较成熟，市场供不应求。 目前，外地开发商纷纷进入泗县房地产行业，个项目相互争艳，但目前市场上开发物业档次普遍较低，社区配套落后，产品不能满足消费者需求。 泗县房地产开发的现状分析 泗县房地产起步相对较晚，随着城市发展，到 90 年代后期，房地产开发才正式走向市场化运作阶段。 近年来房地产的迅猛发展同样也震动了泗县这一内陆省份中的县级城市，外地开发商先后抢 入泗县市场，开始大规模的房地产开发，虽然市场仍然不甚成熟，但同样有其自 身独特的特点。 有如下特点： （ 1）软硬环境良好，市场前景乐观 政府政策更加透明规范 土地的运作已经非常市场化，从协议出让制转变为招投标制。 公正‘公平’公开的土地出让政策，让更多有实力、有眼光的外地发展商也参加到泗县的建设中来，一声整个泗县的房地产发展水平。 城市规划更加合理并具有前瞻性 泗县的城市发展方向及区域规划已经明确，新城建设和旧城改造都具有明确的目标和方向，市场前景更加明朗，合理的城市规划促进了泗县房地产市场健康、快熟发展。 目前泗 县房地产的热点区域是：泗县南一环附近，国防路以西，石梁河两侧以及北环城河附近区域，当前泗县房地产开发的 80%以上集中在以上区域，随着旧城改造和新城建设的加快，房地产开发将逐渐向东部和北部移动。 （ 2）房地产整体市场处于加速发展阶段，外地开发商纷纷进驻 泗县房地产虽然起步较晚，但是随着房地产行业的发展以及外地开发商的进入，使得当地房地产市场发展相对较快，目前正处在加速发展阶段。 2020 年投入市场的楼盘有 20 多万平米，能够很好的满足 泗县对住宅及商服物业的需求。 房地产的快速发展，必然使得相互之间的竞争更加激烈 ，这种竞争包括开发商之间，房地产产品之间，消费者之间等反面，竞争的加剧必然导致市场更加规范化，市场化程度更高，同时接踵而来的必然是整个市场的重新洗牌，实力雄厚的开发商将最终占据比较大的市场份额。 （ 3）房地产产品集中投放，部分产品不适合市场需求，在一定程度上造成了供过于求的局面 房地产的集中投放速度和投放量高于市场的承受能力，同样也加快于当地的经济发展速度，偏离了市场需求，因此当地推出的楼盘整体销售情况不甚理想，地段、配套决定销售情况。 仅 2020 年住宅投入量就有近 15 万平方米，商业 6 万平方米，而同期城区人口 为 9 万，因此供需双反的不平衡，造成一部分楼盘的销售仅有 30%—— 40%，空置现象比较严重。 （ 4）房地产产品比较单一，同质化现象相对比较严重 近期投入市场的住宅产品和商服务业产品相对比较单一，在户型、布局、规划设计等方面缺少创新和创意，一部分消费者不能选到自己喜欢的房屋或者商铺。 （ 4）开发商操作有待加强，营销意识需要提高，营销手段需要多样化。 目前泗县大部分的楼盘开发依然处在开发商自己开发、自己操作、自己销售等阶段，依然没有摆脱“建房子、卖房子”的局面，有少量的公司聘请策划公司，引进专业的物业管理公司等。 随着房地产市场的不断发展以及市场竞争的加剧，必然走专业化的道路，在这一过程中，将有一部分开发商被淘汰出局。 房地产方面的宣传推广比较少，手段比较单一，营销物料比较粗糙。 在宣传方面，大部分的开发商停留在制作宣传单页的阶段，没有综合运用各种宣传手段相结合的立体营销推广方式，而且在营销宣传上面，往往是脱节的、单一的，没有形成系统的宣传攻势，无法达到理想的效果。 （ 5）消费理念不够成熟，消费观念有待改变 在泗县市场，住宅产品几经基本上不是为了简单的满足居住要求，但是仍然没有达到追求居住品质的地步，正处在一个过渡阶段 ，价格以及地段依然是决定性因素。 旺销楼盘基本处于城市中心区，地理位置优越，周边市政配套比较齐全，人们对于一环或者说是环城河意外的区域不是很感兴趣，受传统的城市与郊区观念的影响比较大。 在销售中，大户型销售情况比较好，喜欢住大房子，更多的是为了一种场面、一种心理优越感，依然未能完全除去小县城 居民的传统观念。 （三） 泗县房地产尺寸发展的走势分析 泗县在地理位置上油漆的特的优势和特点，随着国家宏观经济环境的进一步优化，当地经济必然能得到长足的发展和进步，提高当地人民的生活、消费水平，同时周边省市发电厂也的快速发展 记忆外地开发商的纷纷进入，必然带来沿海发达城市的许多先进的开发理念和操作方法等，这些因素都将对本地房地产行业的发展产生非常大的影响。 新词泗县房地产行业的发展必然呈现一些新的趋势和特点。 主要有： 发展商将更加理性、更加成熟，外来与本地发展商的同台竞技，将共同促进市场繁荣。 消费者需要呈现多样化，由单一的满足居住需求上升到注重对生活质量的需求、投资的需求。 房地产投资市场将会逐渐升温，商业地产投资将会得到进一步的发展。 商业地产开发力度将会进一步加强，强化核心商圈物业优势，扩大核心商圈对区域或片区商业物业开发的辐射，加强对区域商业物业开发的规划等，将成为商业物业开发的重头戏。 项目运作过程中，更加市场化，分工更加细致，操作更加专业。 产品多元化趋势，市场更加细分，以满足不同层面消费者的需求。 产品日益精致，配套更加完善，服务更加全面细致。 随着新区建设和老区改造的进行，当地房地产消费观念将得到很大的改变，居住理念也将随之而改变，地段将不再决定一切。 二、泗县房地产市场深度调研 （一）泗县住宅市场典型楼盘分析及综合评价 典型住宅分析 项目名称：秀水苑 项目位置：石梁河以西 开发商 铜陵金广公司泗县分公司 策划公司 铜陵中源房屋经营经纪公司 广告公司 —— 物管公司 虹城物业管理中心 开盘时间 2020 年 9 月 竣工时间 2020 年年底 绿化率 % 容积率 总户数 392 套 主力户型 三室二厅一卫 面积范围 47— 125 平米 建筑特点 砖混结构 施工进度 已建成 16 栋，还有 4栋未建 销售均价 1070 元 /平米 销售情况 已卖 116 套 付款方式 一次性付款，银行按揭 建筑参数 占地面积 43752 平方米 建筑面积 57672 平米 实用率 — 层数 5 层+阁楼 项目优势 有先进的物业管理，小区采用全封闭式物业管理，各单元户增加了楼宇对讲安防系统；周边环境静谧，粉尘噪音污染较少，水岸生活，风景较好；高绿化率，绿化率达 %，这在泗县各个小区中数最高的。 项目劣势 地势较低，临睡太近，一楼有住户，水湿很重； 离城区较远，周边环境较陈旧，尤其是其商业铺面的周边； 小区内无车库，不能解决业主的停车问题； 进入小区的路较长且有一个下坡路，跟泗县人民不愿多走的生活习惯相悖； 项目位置偏僻，城市往东发展，西关不被消费者看好。 社区本身建筑密 度较大，部分栋间距不足 10 米，项目内部没有绿化，一层设计住宅，停车均不满足。 综合点评 该小区位于西关，其周边环境不是很好，增值潜力不大。 开发商自己销售，也没有采用各种销售手段，直接影响了他的销售进度； 西面商铺周边破旧，道路较窄，人流较少，这对它的招商会产生一定的影响。