“美丽海南我的家”大型活动策划方案

“美丽海南我的家”大型活动策划方案内容摘要：

比皆是，有玩健身、网球和高尔夫的，也有完暴走、攀岩和登山的；有玩跳伞、滑翔和飞行的，有玩徒步、探险和越野的；有玩帆板、冲浪和潜水的；也有玩帆船、垂钓和游艇的„„ 玩，是休闲度假的核心，参与性和冒险性是休闲度假的灵魂。 广袤的中国北方大地，总让人难以在心底抹去这些意象：漫长的冬季、灰暗的天空、凛冽的空气、铺天 盖地的沙尘暴、拥挤的人群与楼群„„ 遥远的南方，有一个海岛却被赋予截然不同的生态景观：明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温馨的暖冬„„ 海南岛得天独厚的气候环境，为旅游房产的发展提供了沃土，依附资源优势，海南旅游房产在国内房产界率先成就了灿烂品牌。 认识“度假地产” “度假地产”许多学者和开发公司一般称为“旅游房地产”，我们认为其概念界定不够清晰，称谓也不是很准确，建议使用“度假地产”这个概念。 主要理由有：旅游房地产概念是房地产为主，旅游为辅；旅游房地产概念大，酒店也包 括在内；旅游房地产以房产为主，地产是中间过程。 而“度假地产”是房地产的一个门类，地产比房产更重要，土地开发比房屋开发更重要，其主要构成是度假设施和度假住宅。 传统房地产主要以住宅产品为主，解决消费者的长期居住需求。 度假地产则是解决消费者的旅游与度假需求，尤其是中、长期度假需求。 度假地产的最主要特征是：消费者往往不是以长期居住为目的，而是以休闲度假为目的，设施配套和管理服务也不是以居住者为中心，而是以旅游度假为中心。 度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完 善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。 国内比较典型的旅游房地产项目是深圳的华侨城。 而国外典型的旅游房地产就是迪斯尼乐园。 在大型旅游房地产项目中，核心内容是风景资源，其次是游乐资源，酒店资源与旅游配套资源，最后是度假公寓，景观住宅等产品。 最近，北京的四方新区就是新崛起的一个典型的大型旅游房地产项目。 该项目占地面积 平方公里，其中 1 平方公 里为世纪华侨城大型主题公园，其余为各种主题的住宅和度假用房，预计 2020 年主题公园开始营业。 扶持“度假地产” 海南最大的优势就在于环境。 老祖宗为我们留下了值得骄傲的世界一流的居住环境：洁净的空气，绵软的沙滩 、翠绿的森林„„当内地所有城市都在为恢复生态环境买单时，我们的可持续发展条件却走在了前面。 环境是海南的“方舟”，承载海南从贫穷落后抵达发达富强对岸的方舟。 海南的环境是全中国人民的方舟，承载饱受污染摧残的国人通向生态生活的方舟。 在海南发展定位中，“人居仙境”和“度假天堂”是所有学 者、官员和广大市民都期盼的。 其实，二者的结合就是度假地产。 三亚的亚龙湾已经成为国内比较成功的开发案例，博鳌也已经初具规模，南山、盈滨半岛也正在往这方面发展。 反观海口，房地产做了十几年，至今没有一个象样的小区，更别说什么度假地产了。 海口目前的房地产存在着诸多问题，主要有： 整体环境优势体现不明显，不突出； 产品落后，大部分还在沿用传统住宅、传统豪宅的概念，邯郸学步地照抄广州、深圳、上海等地的设计； 单个项目规模小，配套不完整； 没有对市场进行必要和丰富的细分，产 品单一，市场认可度低。 海口的房地产要走出低迷，就必须彰显海口的环境优势，充分挖掘国内和周边国家和地区旅游度假的需求，细分市场，走集约化、精品化、生态化的道路，摈弃粗放的、传统的住宅开发模式，多做主题房地产的开发，在度假地产这个新兴领域闯出一条新路。 “度假地产”的规划 度假地产不同于传统房地产的开发，它具有以下主要的特征： ①、它既是旅游产品，又是房地产产品。 旅游与房产在这里没有严格的界限，既是社区又是公园，景观与旅游设施既可以独立经营，又是社区的配套，相互依托，相互促进。 ②、规模大。 一般度假地产的占地面积都在 100 公顷以上，房屋开发面积都在 100 万平方米以上，除主题公园外，还有住宅公寓，度假公寓，度假酒店，甚至还有大型商业中心和写字楼等。 ③、以“大中型文化主题公园（景区）”为核心：度假地产社区的中心实质是现代都市的休闲娱乐区，随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园（景区）恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。 主题公园（景区）已经不同于传统意义上的观光公园，它更多的关注体验、经历和人文关怀，更具有参与性、互动性。 ④、在主 题定位，功能布局，旅游形态，空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。 它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性。 彻底地突破了单一性景点的缺陷，打破传统的景区概念，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，组合居住等不同功能，旅游与房地产相辅相成，互为支撑和补充，共同组成一个配套完善，个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。 ⑤、项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，所以，度假地产的项目建设应强调高起点，大手笔、跨越式。 最好是聘请 实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。 原则上应先做旅游，后做房地产。 因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 由于规划要一步到位，所以，规划的前期工作就非常重要。 对旅游市场需求、住宅市场需求的现状和未来发展要有准确的判断，对主题的选择一定要慎重，旅游产品、住宅产品、度假产品、商业服务等各类产品或项目的比重 、结构、类型的选择同样也十分重要。 由于整个项目是分步开发的，所以在规划中一定要注意空间的连续性、交通的连续性、旅游项目的融通性、单体建筑风格的协调性等。 “度假地产”的开发与建设 由于度假地产的规模大，开发周期长，资金链容易出问题，投资风险也大，所以，政府在开发过程中应该作为龙头。 至少在土地规划、拆迁、报建和水电道路等基础设施方面，离开了政府几乎是不可能的。 综合考虑，度假地产的开发有两种模式可以参考。 ①、“政府 +企业”的模式 政府作为核心角色，在规划和土地开发方面承担主 要责任，待前期工作完成后，将项目切块、分片、分子项目进行分步招商，前期投入从土地出让增值中获得。 分步招商完成后，政府要重点扶持主题公园（景区）的开发商。 主题景区是项目的核心，也是土地价值的核心支撑，后续其他项目开发门槛、开发速度、获利能力和可持续经营都取决于主题景区。 当然，为了节约开发时间，降低招商风险，政府也完全可以在主题景区建设完成后在进行分项目招商，前期土地开发和主题景区的开发同样可以折算后进入土地价格。 ②、“龙头企业 +企业”的模式 “政企分开”是目前改革开放不断深化后的 结果。 即使象度假地产成片开发这样的政府行为，也一般应该由企业来完成。 承担这样的重任的企业，当仁不让地成为了龙头企业。 度假地产项目开发的主要原则：总体规划、分步实施，先做旅游，后做房产；环境优先、永续利用；规划的合理衔接，用文化统领建筑。 “度假地产”的经营与管理 首先由于度假地产的项目庞大，系统非常复杂，子项目众多，相互影响，经营模式非常复杂。 除高档住宅可以独立经营以外，其余产品的经营都互相依赖、互相制约，一荣俱荣，一损俱损。 从整个系统来看，最为关键的经营难点是“主题景区”。 而主题公园中的核心项目的设置、建设、经营乃整个社区的关键。 象深圳的华侨城，世界之窗，锦绣中华、民俗园、欢乐谷等都是经典的成功案例。 其次，度假酒店与度假公寓的经营是社区旅游价值的外延，它的经营状况直接影响着主题公园（景区）的人流。 度假酒店与度假公寓的经营目前比较通行的思路是“采用分时度假交换系统”。 由于这些系统在国内尚无成功案例，还需尝新试验。 再次，社区中配套的大型旅游商业设施的经营则与传统的百货零售业有着很大的差别，在开发前就需要对主力店进行招商（先找和尚后建庙），在经营过程中，管理模式也无 经验可以借鉴，需根据不同的主题项目进行创新。 “度假地产”的法律保障体系 度假地产在中国属于比较新兴的产业，涉及的产品面广，有产权酒店、时权酒店、度假公寓、养老公寓、退休公寓等。 在销售、经营、转让、利润分配等环节中，还有很多法律空白，有的法律条文不利于度假地产的开发。 比如： 产权界定。 由于度假地产的产权是时间上的解析产权（如时权酒店）或收益权（如产权酒店）或未来产权（如养老公寓），这种产权与传统意义上的产权存在很大的差别，法律上如何界定。 权属价值。 由于消费者购买的产权和传统意义 上的产权不同，是某种使用权或收益权，是有价无形的房产衍生产权，其在金融上的价值需要得到法律的保护。 同时，权属价值的流通中的法律问题也需明确规定，如继承、抵押、转让等。 交换系统。 交换系统是度假地产走向市场的重要保障。 交换公司不同于房地产上的二手房买卖，也不是酒店客房的交换，它是将某种度假地产的产品中的某项时段或权利进行交换。 交换必须是公正的，交换公司也应该是独立的，所以，法律上需要对交换公司进行规范。 销售系统。 国际上比较成熟的销售方法是“网络销售”。 这种网络销售和传销有些方面比较相似，但又不同 于传销。 因此，在制定相关法律时，既要保护合法的网络销售，又要打击非法的传销。 度假地产是投资商比较看中的高投入、高回报的好项目，它对旅游产业、房地产产业、建筑业、建材业、金融业的拉动作用是非常明显的。 海南得天独厚的旅游和休闲度假资源是吸引投资的焦点。 一步领先，步步领先，加强度假地产的法律研究，充分利用地方立法权利，适时制订《海南省度假地产开发经营管理规定》，为海南的度假地产创造良好的法律环境，是海南省经济高速发展的重要途径。 海南 —— 中国旅游地产王牌 ①、海南成为旅游地产知名品牌 有业内人士认为，旅游地产包含四类，第一类是旅游景点地产，第二类是旅游商务地产，第三类是旅游度假地产，第四类是旅游住宅地产。 近年来，每到冬天，全国各地老人“飞”来海南，住在买来的房子里度假过冬。 “在海南买房孝敬父母”已成为内地一些先富起来的人送给父母最好的礼物。 据统计，海南省 2020 年房屋销售面积达 万平米，有人估计约七成为外省人士购买。 这些“候鸟族”选择在海南安置第二居所，主要是从两个方面来考虑：海南既无严寒又无酷暑，有迷人的沙滩、清澈的海水和清新的空气，是知名的旅游度假胜地；从 投资角度看，滨海资源不可再生，一些海景户型增值潜力大。 据业内人士估计，海南旅游地产在全国的市场份额已占到 40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。 海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三中功能于一身，正颠覆中国传统的房地产开发模式。 ②、海南旅游地产蕴藏巨大商机 国外旅游地产发展的规律表明，一个国家或地区人年均收入超过3500 美元，人们就会把三分之一的金钱和时间放在休闲上，就会爆发旅游地产的市场需求，而中国目前达到这个标准的超过了两个亿。 一些发展商看到了巨大商机，进驻海 南以及国内旅游度假区，开发度假公寓、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目。 例如，中信集团与海南签暑了博鳌特别规划区二期开发建设，华润集团计划在海南石梅湾 10 年投资 50 亿元。 ③、旅游地产要在规范基础上更上一层楼 分时度假将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年可分为 52周），出售每一个时间份一定年限的使用权。 消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。 就现阶段我国大多数居民收入而言，分时度假仍属于奢移品，相关政策法规也不完美，因此旅游地产开发商将销售目光转向国际市场，但前提是要符合国际惯例 和规范。 产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。 一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间的居住权。 据悉，海口“花开四季”等项目就引入了产权酒店模式。 随着中国人度假观念遂渐成熟，中产阶层增长，社会理财观念转变，加上东北亚、北欧等地客人到海南旅游度假增多，海南旅游地产的市场将逐步扩大，“第二居住地”将逐步成为现实。 海南旅游地产：集“住宅、度假、投资”于一身 集“住宅、度假、投资”于一身的旅游地产，其独特 的可持续性投资回报模式，吸引着众多地产商与投资者。 2020 年，以李嘉诚父子联手开发海南三亚 公里的海棠湾为首，中信泰富、恒隆集团、新世界中国、鲁能集团、中远集团、天津泰达、中信国安等知名企业，已经完成了抢滩海南“旅游。