20xx年1月1日彭州城区基准地价技术报告

20xx年1月1日彭州城区基准地价技术报告内容摘要：

成现代化的中等工业城市。 （二）城市发展方向 规划彭州城市发展形成“一主两次、两轴六片”总体格局。 一主： 以旧城核心区为主，围绕龙兴寺周边以及北大街、南大街沿线规划城市中心区。 综合配置商业服务、文化娱乐和配套居 住，改善城市环境，提升整体形象，形成综合商贸区。 两次： 以东部新城与南部新城的片区中心作为城市次中心。 南部新区中心位于沙西线连接段中部，集中布置办公研发、文化娱乐、商业服务、体育医疗、绿地广场，形成城市南部次中心，充分展示彭州市的城市形象和风貌。 东部新区中心位于汉彭路进入彭州的主要交通要道，集中布置行政办公、商业金融、体育医疗、绿地广场等用地，形成城市东部次中心。 9 两轴 ： 向东发展轴：以旧城核心区为起点，沿金彭大道向东延伸，是城市远期和远景发展主导方向，也是联接九尺濛阳的城镇群发展轴。 两侧布置行 政办公、商业服务、文化娱乐等服务设施，塑造城市形象。 向南发展轴：以旧城核心区为起点，沿南大街和沙西线连接段向南延伸，是城市近中期接受成都辐射的主要方向，是城市的门户。 两侧布置办公研发、体育展览、绿地广场等大型公共服务设施。 七片 ： 旧城区 —— 彭州现状城区，东、南、北以二环路为界，西以彭白铁路为界，面积约为 7km2，是全市的商业服务、文化娱乐的综合片区，是彭州的中心区。 南部新区 —— 成汶铁路以南的城市新区，依托沙西线连接段两侧发展，面积约为。 东部新区 —— 二环路以外沿金彭大道向东发展的城市新 区，以大型居住区与公共服务设施用地为主，面积约为。 省级工业园区 —— 位于成汶铁路两侧和成彭路两侧，面积。 以制药、机械、家具等加工工业为主。 必须严格依照环保要求限制工业门类的进入，禁止发展高耗能、高耗水、高污染的三类工业。 建材工业园区 —— 位于成汶铁路以北彭白铁路以西，面积 ，发展以优质水泥为主的新型建材工业。 石化配套区 —— 位于彭州市区的北部人民渠以东。 该区域现状已有相当部分现状用地或已征待建、在建用地，规划中根据实际情况加以整合，并主要以安排石化基地培训、科研、展示用 地，兼有少量住宅。 总用地面积为。 （三）城市用地布局 行政办公用地 现有行政办公用地 ，主要集中在老城区，与商业、居住用地混杂，相互干扰较大。 规划将主要行政办公单位迁至牡丹大道以东，既能带动新区开发，又能将旧城用地置换为商业及其他公共配套设施，有利于旧城改造。 另在南部新 区 新增部分行政办公用地，以便于工业区的开发管理。 规划行政办公用地。 商业金融用地 彭州市现有商业金融用地多集中于北大街、南大街两侧及里仁街、小北街等街区。 规划依托现有商业街，将重点打造龙兴寺周边 约 10公顷的区域，形成具有相当规模和档次的城市商业核心区，并形成展现彭州城市风貌的重要景观区。 该区以开敞、开放的龙兴寺为中心，将购物、休憩、娱乐等现代都市休闲活动融为一体，将优美、静怡的绿色空间与繁华、热情的商业空间相互交织、渗透并以该 10 区为中心向周边街区渗透发展，共同形成全市的商贸金融中心区。 市场用地现状主要是集中在繁江路的蔬菜批发市场和钢材生资市场及散布旧城内的各日用品市场。 规划将蔬菜批发市场迁至铁路以南的仓储物流区，其他市场近期保留远期逐渐调整置换， 城南 增设建材、电器、医药专业市场。 居住用地 规 划居住用地 ，占城市建设用地 %，人均。 其中： （ 1）旧 城片区 规划 2个居住区，包括 5个居住小区，居住人口 7万人。 （ 2）东部新区规划 3个居住区，包括 10个居住小区，居住人口 13万人。 （ 3）南部新区规划 3个居住区，包括 10个居住小区，居住人口 14万人。 （ 4）石化基地配套居住区，包括 2个居住小区，居住人口 2万人。 工业用地 考虑到水泥工业的污染较大，将优质建材工业园单独布局在彭白铁路以西。 规划工业用地 ，占城市建设用地的 % ，人均。 仓储及物流用地布局 规划仓储用地 ，占城市建设用地的 %，人均。 （ 1） 原旧城区内粮食仓库和蔬菜批发市场迁至集中仓储区。 （ 2） 近期保留原油料仓库，并保证防护距离；远期搬迁至规划物流通道与彭什高速路交口处西南角，并与成品油分输站结合设置。 文化娱乐用地 彭州市现有影剧院、新华书店、电影放映公司等文娱用地，其总体规 模 偏小，档次 偏低。 规划于东部、南部新区中心增设影剧院、图书馆、展览馆等文化娱乐用地；结合龙兴寺改造在其周边设文化娱乐用地，包括老年活动中心及青少年宫等。 体育用地 彭州现仅有体育场一处，位于旧城西北角，其用地偏小，设施不全，交通不便。 规划保留扩建现有体育场馆，另外增设二处体育场馆用地，分别位于东部新区中心与南部新区中心，以满足市民对休闲活动的需求。 医疗、卫生、保健用地 彭州市现有医疗、卫生设施较为完善，规划对原有医疗、卫生用地予以保留，并于新区增设三处综合医院用地，每所综合医院设床位 200－ 300床，占地 2－ 4公顷。 规划医院总床位 1500床，总用地 ，人均。 11 教育科研用地 老城内现有西华大学、教师进修校、党校等教育科研用地。 规 划在旧城区东北部牡丹大道两侧布局教育科研用地，既可利用土地级差优势吸引部分外地教育单位，又可成为石化基地配套研究、职业教育的基地。 另外在南部新区沙西线连接段东侧布置科研用地，结合工业区的建设，设置办公、研发、工业品展示等用地，同时可展示彭州市的城市形象。 规划教育科研用地。 12 图 13 彭州市城市总体规划图 13 六 、 房地产市场概况 2020年 ，国家出台了一系列 房地产市场宏观调整政策，二手房营业税优惠终止、国四条、国十一条以及央行上调存款准备金率，楼市调控政策频出。 在调控政策下，彭州市房地产市场继续保持平稳走势，市场呈现 良性发展趋势，主要表现在：商品房市场供应持续增加，成交量温和放量，商品房成交价格稳中有升，二手房交易活跃。 具体情况如下： （一）房地产市场投资情况 投资及商品房施工面积同比增长 彭州市房地产完成开发投资 ，同比增长 %；房屋施工面积 平方米，同比增加 7%，其中住宅施工面积 ，同比增加 %；新开工面积 ，其中住宅 ，当期房地产业税收合计 元，占当期全市地方税收总额的 %。 年度用地情况 土地成交 33宗，总面积 ，成交金额 ，其中挂牌成交 20宗工业用地，共计 ，成交价 ；拍卖成交 5宗居住用地 ，成交价 ，划拨补办出让用地 ，成交 ；商业金融用地 2宗 ，成交价 ，乡村酒店用地 1宗 16亩，成交价 ，居住用地占 24%。 （二）房地产市场供销情况 新建商品房供销情况 2020年彭州市新建商品房销售套数 4984套，销售面积 ，同比增长 %，成交金额 ，住宅成交 4223套，成交面积 41万平方米，同比增长 %，住房销售额 ,新建住宅商品房均价 4300元 /平方米， 住房 (含次新房 )成交均价 3350元 /㎡，成交均价稳中有升。 二手房交易情况 二手房成交 2792套，成交面积 ，同比上涨 %，其中住房成交2380套，成交面积 ，同比上涨 %，二手房市场成交的继续活跃，连续两年实现同比增长。 14 第 二 章 彭州市 城区 定级估价技术方案 第一节 基准地价更新背景 一、相关法律、法规、政策及规程规定 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关 于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔 2020〕 34号）、《关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知》（川国土资发 [2020]79号）、《关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知》（川国土资发 [2020]101号）、《城镇土地分等定级规程》（ GB/T185072020）、《城镇土地估价规程》(GB/T185082020)等法律、法规、政策及规程的规定，城镇基准地价使用三年以上，应对其成果进行全面更新；因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化的，应结合市场资料、 土地收益等进行修正和评定，一年进行一次。 彭州市 城区上轮基准地价基准期日为 2020年 3月 31日，距今已 5年多的时间，亟待更新。 二、社会经济发展的需要 近年来， 彭州市 经济迅猛发展，城市规模不断扩大，城市基础设施不断完善，城市内不同区位的土地质量与等级也在不断的发生变化，特别是住宅用地。 城区原有的定级估价成果已不能反映土地价值的变化，为了适应新时期的地产市场状况，引导投资者、开发商对土地进行有序和集约节约开发，迫切需要对原有的基准地价进行更新。 第二节 基准地价更新范围及 目标任务 一、基 准地价更新范围 根 据 彭州市 国土资源局的要求，本次 更新范围的 确定结合了 彭州市 土地利用总体规划、 彭州市 城市总体规划，并征求 了 市规划局和市建设局的 意见。 更新 范围总面积 ，东至彭州市工业集中发展区东侧控制界线，南至 青白 江行政区域界线，西至亚东水泥厂，北至人民渠以北 200米范围。 范围包括彭州市旧城区、牡丹新区、南部片区（含南部新区）、工业集中发展区。 二、目标任务 15 根据《 彭州市 城 区 基准地价更新调整工作方案》，本次更新工作的任务如下： 采用 分类 定级的技术方法，对商业用地、住宅用地、工业用地进行级别划分，再分级别测算各 类用地的基准地价； 测算城区内主要商业繁华路段的商业用地路线价； 编制基准地价评估修正体系，包括地价指数、容积率、年期修正、楼层分配、开发程度以及各类用地基准地价影响因素指标说明表和修正系数表； 形成完整的土地级别与基准地价成果报告和成果图件，以及相应的电子数据； 三 、基准地价内涵 估价基准日 本次 基准地价更新 的基准日定为 2020 年 1 月 1 日。 土地使用年期 本次基准地价更新的土地用途包括商业用地、住宅用地和工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院 55 号 令）第 12条规定，设定各类用地基准地价的土地使用年期为：商业用地 40 年，住宅用地 70年，工业用地 50年。 土地开发程度 在估价基准日， 彭州市 建成区范围内的土地均已经达到宗地外“ 六通 ”、宗地内“五通一平”或“六通一平”的土地开发程度。 因此， 本次基准地价更新 开发程度设定 为 ：宗地外 “六通 ”（通上水、下水、电、讯、气、路），宗地内“场平”(场地平整 )。 容积率 根据《 彭州市 城市总体规划》、《 彭州市 城区控制性详细规划》 、 2020年 2020年期间 商住楼盘 容积率 抽样调查， 以及 2020年 2020年期间一级市场招 拍挂成交 地块 容积率 统计 分析，并征求 市 国土资源局 、 市 规划 局、市 建设局意见后， 确定 彭州市 城区 各类用地基准地价容积率为：商业用地 ，住宅用地 ，工业用地。 土地权利状况 无他项权利限制条件下的出让土地使用权。 16 第 三 节 土地定级与基准地价更新技术路线 一 、 土地定级 技术路线 根据 彭州市 城区城市结构特点， 彭州市 城区基准地价更新 项目组 完成了在定级范围内各种交易样点资料的调查与整理，同时完成了对影响土地使用价值的各类因素的调查与整理。 通过对 彭州市 城区各类交易样点资料、各类土地定级因素的调查、整理与分析， 以及对城市规划的详细解读，项目组对 彭州市 城区城市现状、城市未来发展方向有了进一步了解和认识。 为使本次土地定级结果比较全面地反映 彭州市 城区土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面显示土地质量，根据 彭州市 城区总体情况、城区内部特点和区位特性，确定 彭州市 城区土地定级采用分类定级的技术路线。 其原因主要体现在： 彭州市 城区自改革开放以来，社会经济发展迅速，基础设施不断完善，加上投资项目增加，促使了城区房地产发展，土地出让、转让、房地产买卖、商品房开发等房地产交易日益活跃，房地产交易价格逐步上涨。 随着经济的快速发展，彭州市 城区城市建设日新月异，城市土地呈规则状向外扩展，各区域功能分区 较为 明显。 采用分类定级的技术路线能较好地揭示城镇发展的内在动态变化规律，更合理地反映城镇内部土地质量差异及其分布特点。 而 上轮成果 采用的综合定级的技术路线难以客观反映 彭州市 城区土地市场状况。 在分类定级时选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的权重，在整个 更新 范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值 ，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以土地级差收益验证土地级别，从而反映城市分类土地级别规律。 二、基准地价更新技术路线 在城市土地分类定级的基础上，采用市场交易样点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合政府的产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。 17 第四节 工作依据、原则与方法 一 、工作依据 (一 )法律、法规依据 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市房。