盛华国际广场房地产贷款项目评估报告(编辑修改稿)

盛华国际广场房地产贷款项目评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

项目建设内容、规模和建设方案 （表：项目主要技术经济指标） 序 号 项 目 指 标 备 注 1 总用地面积（平方米） 2 总建筑面积（平方米） 3 地上建筑面积（平方米） 其中 商场 高层住宅 车库 4 地下建筑面积 其中 商场 停车场 5 建筑层数 地上 13 层， 422层 地下 4 层 6 建筑总高 80米 7 建筑层 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 总户数 836 9 建筑容积率 10 绿地率 30％以上 11 车位 828个 本次评估计算项目分为住宅、商业及车库三部分，其中考虑商业和车库含分类销售，估算商业中商铺（门面）约 18000 平方米，可销售车库约 20000 平方米，具体见下表： 编号 项目 分类项目 总建筑面积（ ㎡ ） 合计（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商业 商场 商铺 3 车库（位） 车位（出售） 停车场 合计 该项目建筑设计方案由 深圳市 ABC 建筑师事务所有限公司设计，并报 A 市 规划局，现将规划设计方案简介如下： “ 盛华国际广场 ”项目定位为高档，由一栋大型商业广场和六栋高层及会所等组成。 绿化率达 30%以上。 配套商业结合场地特点在兼顾 文明广场 与公园的同时采用周边布局，沿东侧与西侧分别布置两个单元塔楼，保证了大部分户型都能坐拥最佳的观景效果。 商业 基本沿市府路与 文明广场 布置，最大化利用 文明广场 的资源来提升商业价值。 在交通组织上，采用人车分流，在西南与市府路衔接处西侧与人民路衔接处及北侧各设一个车库入口，这样车辆能直接便捷地进出车库，消减停车对周围的影响。 人行主入口设置在南侧，次入口设置在北侧，减少商业及车辆对人行的干扰。 项目景观设计两条景观轴，东西向景观轴把 文明广场 气氛与山地公园的景色引入小区，使小区的人随处可享受商业文化气氛与自然景观。 南北景观轴把小区内不同层次的景观串联起来，制造一种富有动态的空间效果。 整个小区三表出户，配备光纤 网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。 三、项目实施进程评价 略。 四、设计单位资质评价 该项目设计方案由 深圳市 ABC 建筑师事务所有限公司设计完成。 深圳市 ABC 建筑师事务所有限公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。 第四章 项目市场情况评估 一、宏观经济状况 （一 ） A 市 经济格局  A 市 第一商圈的形成 A 市 经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以 人民中路 、 人民路 为顶点，东西两翼发展，以人民路为轴线， 人民中路 、 人民路 为中心，各经济因子点状散布着城市空间的经济格局。 人民路 是 A 市 的商业中心，由此可见， 人民路 在 A 市 商圈中占据重要的地位。 在 A 市 510 年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以 人民路 、人民中路 为轴心约 10 平方公里的地区将建设成为 A 市 的中央零售区，与北京路形成的中央商务区紧密联系，成“双环”结构。  盛华国际广场 发展潜力巨大 按计划 盛华国际广场 、人 商扩建工程、广电大楼二期工程、农贸市场、建委大楼的原址基础的开发等，到 2020 年， 人民路 将有实力成为 A 市 “第一商圈”，发展潜力无限。 盛华国际广场 处于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于广场前的城市主干道人民路车流量日均达一万辆以上，人流量在 30 万以上，在以其为中心 5 公里半径内人口达50 余万人， 2 公里内半径内有 20 万人的强大消费群体支持。  交通成熟 —— 五位一体交通网点 盛华国际广场 位于人民路与江苏路交汇处，与北京路毗邻。 正对文 明 广场，西通人商集团、商贸大厦，距新建的农贸中心隔路相望，具有优越的地理位置及交通状况。 广场集公交车站、巴士站、停车场、的士站、直通火车站站点五大交通功能于一体，瞬间即通达全城。 盛华国际广场 三面环路，有 5 条公交线路在广场前设站，公交线路覆盖 A 市 三大区，在 A 市 的任何地方都可以轻松到达广场。 盛华国际广场 西面是连成一体的大型 文明广场。 将与广场负五层 25 米宽的过道 相连通。 广场负五层在商场出口设有室内出租车，并通过负二层完全开放，挑高至负二层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。 广场地下二层至负四层，设有 700 个停车位的大型停车场，全面满足广场和居住自驾车的停车需求。 （二） A 市 经 济发展水平 经济总量水平  国民经济持续增长， GDP 年平均增幅超过 10% 2020 年全年实现国内生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %。 （其中，第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %，是 1996 年以来最快的一年。 ） 图： A 市 历年国内生产总值 （数据来源：统计公报）  2020 年人均 GDP 达到 1328 美元 按照联合国对 40 多个国家的统计分析结果：人均 GDP800 美元左右时，住房消费进入快速增长期 ， 1300 美元以上时进入稳定增长时期，达到 8000 美元时增长速度趋缓。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 为 9965 元即 1328 美元，现 A 市 的住房消费已处于稳定增长的发展阶段。 y = 2 + R2 = 0501001502002503003504001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020亿元 G D P （亿元） 增长趋势 经济结构状况  三次产业以第二产业为主（ 46%），第三产业占 42% 从国内生产总值结构看， A 市 的经济结构以第二产业为主，达到经济总量的 46%，第三产业为其次，约 42%左右，第一产业仅 11%左右。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一产业 第二产业第三产业 第三产业增长趋势 图： A 市 国内生产总值结构分布 （数据来源：统计公报）  第三产业发展速度大于第二产业，经济结构向好 从发展速度来看，随着各个产 业的经济同步持续增长， A 市 第二产业在整个经济结构中的比重有所下降，而第三产业的经济比重却在上升，这表明 A 市 的第三产业发展速度要高于第二产业的发展速度。 一定程度上反映了 A 市 的经济结构正在向发达城市方向前进。 人民生活水平  城镇居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已经突破万元大关 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趋势线 图： A 市 历年 城市居民可支配收入 （数据来源：统计公报） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一万元以内， 2020 年以后开始突破万 元大关。  恩格尔系数连续下降，已接近 30%～ 40%的富裕水平 历年恩格尔系数3 1 . 3 %3 1 . 5 %3 9 . 3 %3 2 . 0 %3 3 . 5 %10%20%30%40%50%2002 2020 2020 2020 2020恩格尔系数 趋势线 图： A 市 历年 恩格尔系 数 （数据来源：统计公报） 从 2002 年至 2020 年 5 年间， A 市 恩格尔系数从 %降到 %，已达到 30%～40%的富裕标准。  城市人均居住面积逐年增加缓慢，居民改善居住条件愿望强烈 01020301999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020平方米 城市人均居住面积（平方米） 增长趋势 图： A 市 历年 城市人均居住面积 （数据来源：统计公报） 从 1999 年至 2020 年， A 市 人均居住面积从 平方米增加到了 平方米， 8年时间增加了 平方米，增长比较缓慢，居民改善居住条件愿望强烈。 社会消费品零售情况  城市社会消费品零售总额增长迅速 5 3 . 0 56 3 . 5 37 8 . 4 78 6 . 3 29 5 . 8 11 0 8 . 7 51 2 5 . 0 61 4 4 . 76 8 . 4 56 5 . 6 75 7 . 6 51 0 . 2 %3 . 4 %4 . 2 %1 4 . 6 %8 . 7 %1 0 . 0 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %1 5 . 7 %1 5 . 0 %0501001502002501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社会消费品零售总额（亿元） 增幅 趋势线 图： A 市 历年 社会消费品零售总额 （数据来源：统计公报） 2020 年全市实现社会消费品零售总额 亿元，增长 %，扣除价格上涨因素，实际增长 ％，是“九五”以来增幅最快的一年。  分城乡看 城市市场消费品零售额为 亿元，增长 ％，占全部零售额比重达 ％；县及县以下农村消费品零售额 亿元，增长 ％。  分行业看 批发零售贸易业零售额 亿元，增长 %；住宿和餐饮业零售额达到 亿元，增长 %；其他行业零售额 亿元，增长 %。 连锁超市等新型业态较快发展，全市限额以 上连锁零售、住宿和餐饮企业 10 家，商品销售额 亿元，增长 %。 全年成交额过亿元的市场 10 家，成交额达 亿元，增长 ％。 在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长 %，石油及制品类增长 %，书报杂志类增长 %，电子出版物音像制品类增长 %，家用电器和音像器材类增长 %，日用品类增长 %，家具类增长 %，食品、饮料、烟酒类增长 %，服装类增长 %，化妆品类增长 %，金银珠宝类增长 %。 人均消费性支出情况 作为 西部 区域发展的一个重要支点， A 市 的发展得到省委省政府的高度重视和支 持。 A 市 是一个以汽车产业为主导的城市，曾位居全国小康城市第 6 名、综合实力第22 名。 近年来，由于受产业结构单一和外部环境变化的影响， A 市 经济运行波动较大。 据统计， 2020 年全市城市居民可支配收入达到 10944 元，同比增长 %，人均消费性支出 8616 元，同比增长 %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出为 元，居民收入和支出都有较大幅度提高，也逐渐带动了房地产的火爆。 由此， A 市 中心城区土地的日渐稀少，加之“城 中村”的拆迁难度，使得众多房产开发企业纷纷将投资方向转向了地价相对便宜，且开发难度较小的新城区，以及城市组团的副中心区。 此举不仅使 A 市 的楼市发展已由原来的抢占城中心到呈带状向东西两极扩张， A 市 楼市发展已逐步呈现出东突西进的态势。 而就在“十一五”期间，我市将重点提升中部组团，在北京路、天津路、东风大道等沿线建设 5 平方公里城市新区，分散中心城区人口增长压力，同时要稳步发展东部组团。 人民路 是 A 市 商住密集区，据了解现总人口约 20 余万人，远远超过一般大型购物中心市场份额，覆盖面必须不少于 20 万人的固定消费群的标准。 而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。 这一居民结构，使广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。 二、 A市 房地产市场状况 （一）房地产经济运行状况 房地产业在国民经济中的比重  房地产投资占全市经济比重明显提高 2020 年全市完成房地产开发投资 25 亿元，比上年增长 20%。 占全市 G。