(doc)-信德物业公司工程维修工作制度流程手册(98页)-工程制度

(doc)-信德物业公司工程维修工作制度流程手册(98页)-工程制度内容摘要：

为 损坏，则应由借用人负责照价赔偿。 公用工具如属正常使用损坏，须先 报 工程主管填写《报废工具登记表》经 服务中心 经理批准后上报公司审批。 ． 员工 工作调迁、辞工或被解雇时，由工程主管对所管 个人 工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究的责任。 5． 记录 ．《工具领用登记表》 ．《工具借用登记表》 ．《报废工具登记表》 ．《领料单》 十六、 设备、设施管理责任人制度 1 目的 加强设备管理，规范员工行为，强化责任意识。 2 适用范围 工程组 全体员工和管理范围内的设备、设施。 3 职责 负责区域内设备每日的巡检，日常清洁保养、小修工作和填写质量记录。 负责区域内的设备需要中修、大修时向主管 汇报以及中修、大修前的准备工作。 工程组 安排该区域设备进行大、中修工作时，负责现场安全生产，文明施工的事项，并担任该维修项目的安全责任人。 责任区域内设备中修、大修后负责收集准确的原始数据，向 工程组 主管 汇报，以便 于 工程组主管 掌握相关的质量记录情况。 因日常维护、保养不当致使设备损坏，责任人应对所造成的损失负责。 关系到设备运行安全和影响服务质量的枢纽设备，如配 电房、 供水设备、污水处理设备等，责任人必须每天进行巡视检查 ，并做好质量记录。 （质量记录名称见各专项管理规程） 影响服务对象人身安全、小区环境外貌的设备设施，如 路灯，楼道灯、休闲椅、各类垃圾设施、各类游乐运动设施、公共场地、道路、路涯、各类水 、 电 、 气 、 消防外露设施、水景设施等，也属 于 每天必须巡视检查的内容。 服务中心 经理不定期对小区设备设施进行检查， 工程组 主管 每星期应对小区设备设施检查两 次 ，检查结果记录于《 设备设施检查记录表 》 以上 、 所列的设备严格执行质量目标中规定的设备完好率 为 100%要求。 操作方法 由 工程组 主管根据管辖区内设备的类别、数量划分出若干个责任区域，区域划分要考虑工种、地域和工作量。 按 工程组 的 员工的技术条件、工种特长将划分的设备责任区域分配到每个员工（未满实习期的员工不在其列，但可安排和正式员工在一个责任区里实习）。 设备、设施责任人制度对设备实行挂牌标识管理方法，标识牌的制作、填写由 工程组 主管负责。 标识牌的标准样式见 《设备管理类标识》。 标识牌固定在设备旁边的墙上，或设备的平面部分。 《 设备设施检查记录表 》 《设备管理类标识》 十七、 工程组 技术档案管理规程 1 目的： 规范工程组 的 工程资料、档案的管理工作，使工程部档案的归档、收集、整理规范化、标准化。 2 范围： 适用于工程组 资料、档案的管理。 3 职责： 工程组 主管负责工程设备档案及维修档案的管理工作； 工程组 应严格遵守公司档案管理制度和保密制度； 4 程序： 工程设备档案管理制度； 将各类档案按系统分类； 供配电系统； 弱电系统； 消防监控系统； 空调、通风、采暖系统； 给排水系统； 土建、房屋结构； 其它系统； 将各系统统一存放档案盒并贴上标签，以便查找； 制档案目录，内容应与档案盒外标签一致； 外单位交来图纸由 服务中心 统一签收，并将有关图纸交由 工程 组 主管核对 ，如图纸无误则由 工程 组 主管 按系统归档；图纸有误，则由 服务中心 经理 联系交图单位更正； 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的图纸资料 应交由工程主管审阅确定用途； 借阅档案须经工程主管 批准，登记并指定归还日期，由工 程 组 主管 按期追还，需续借的要重新登记； 工程维修档案管理制度 工程维修档案同属工程档案的一部分，应由工程 组 主管统一管理； 设备维修档案按各类系统分类存放，并在相应的档案盒上贴上标签； 工程主管 每月对设备维修档案记录表等进行整理，分类归档 ； 维修档案作为评估 设备运行情况的原始记录 ，应妥善保存。 图纸资料或过期维修档案需销毁应由 服务中心负责人（ 工程主管）及品质管理部等组 成鉴定小组统一研究后报公司决定； 5 记录 无 十八、 公共设施改造及维护维修工作规程 1 目的 确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证 公共设施的 正常运行。 2 适用范围 适用于各 服务中心 管理的公共设施的改造及维护维修。 3 职责 总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。 服务中心 经理负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。 工程 主管负责 组织 《年度公共设施改造及维护维修工作计划》 的实施 ，保证公 共设施改造及维护维修工作质量 及计划的完成。 4 内容 定义 公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。 外委：指委托工程组 以外的单位进行的改造及维护维修。 自修：指 服务中心 维修人员自行进行的改造及维护维修。 小区公共设施的确认 ， 《公共设施一览表》由 服务中心 经理指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容： 供电、供水设施：包括变配电所、应急（备用）发电机、地下水池、天面水池等。 路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。 区内休闲娱乐设 施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布（含控制装置）、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。 消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。 公共天线、公共通讯 线路、电话 DP 箱、有线电视接线箱。 卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。 公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。 道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。 停车场及设施，包括自行车、摩托车停车 场、地面停车场、地下停车场（含排水泵及 自动控制装置）、道路标识系统。 电梯（含机房） 其他公共设施，包括阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。 年度公共设施改造及维护维修计划（以下简称年度计划）的制定 每年 12 月 30 日前 服务中心 经理组织相关主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。 提出该计划时 可考虑如下内容： 需要增加、更新、改造、维护、维修的公共设施项目及时间和周期。 其他有关事项。 总经理在次年 1 月 30 日前审批完毕年度计划。 必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。 年度计划的实施 总经理批准的年度计划由 服务中心 经理安排工程主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。 实施年度计划时，应注意以下几点： 按计划规定的时间和周期开工、完工。 外包 项目和原材料的采购，应按程序 文件中服务外包商控制程序执行、《采购及分包控制程序》进行。 一般情况下的维修工作由 服务中心 安排自修，在 服务中心 不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由总经理决定委托外部维修。 对于涉及到经费（ 500 元以上，含 500 元 ）的自修、外委项目，需提交《工程立项呈批表》经 服务中心 经理审查后提交 业务 部，品质部审核后呈总经理批准。 对施工过程进行监控。 遇有疑难问题，及时报告 物业服务中心 经理。 对外 包 项目由工程组 会同品质部按设计和合同规定的质量要求进 行竣工验收，做好 验收记录。 外 包 项目施工过程监控 服务中心 应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。 对施工项目，工程组 主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当 增 加巡视频率，巡视检查情况记录 于 《 设备设施检查记录表 》 上。 对施工完毕的工程由 服务中心 按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。 公共设施的抢修 服务中心 经理 当班时，由 经理 组织实施抢修； 经理 不在时 ，由 工程组 主管组织实施抢修。 必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。 服务中心 所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。 抢修完毕， 服务中心 经理 应 书面 向总经理报告抢修情况，包括： 事故原因； 损失情况； 抢修结果； 抢修费用； 纠正和预防措施。 注意事项 对于涉及高空、明火、带电作业的情况，施工方案必须明确安全保障措施， 工程 主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估，在确 保措施具有安全有效的情况下方可动工，否则， 服务中心 应拒绝施工单位施工。 在施工过程中， 工程 主管应加强巡视 检查，特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视，检查记录在 《 设备设施检查记录表 》 上。 《年度公共设施改造及维护维修工作计划》由部门兼职资料员保存二年。 《公共设施一览表》 由部门兼职资料员保存。 《工程立项呈批表》由部门兼职资料 保存二年 《维修 服务 单》由部门兼职资料员保存二年。 十九、 装修管理规程 1 目的 加强装修管理，确保公共设施正常使用 ，楼宇安全和房屋外观的统一和协调 2 适用范围 适用于工程组 装修管理 3 职责 工程 主管负责装修申请项目的审核 工程人员负责装修过程的监督 4 内容 工程 主管负责装修申请项目审核 审核内容 装修项目是否符合房屋主体建筑设计技术规范和指标 业户家用电量是否按原有设计要求及指标 是否改变房屋用途及破坏房屋主体结构如承重墙、梁、柱、楼宇层板、屋面及影响楼宇结构强度的行为 协助业户审核装修设计水电隐 蔽 工程是否达到国家及地方政府的行政规范和 指标 工程人员每天应巡视一至二次，巡视结果，详细记录在装修巡视记录表内 巡视内容 业户装修工程开工应到施工现场作技术交底 ，做室内水暖打压试验。 1）介绍室内公共设施设备（燃气管道、烟道、排水主干管（主管）、层板）并告知具体位置，使用功能等 2）说明装修施工中注意事项，告知不得破坏公共设施等 3）告 知 必须 按相关标准 做二次防水 ，闭水试验 48 小时后，确认无渗漏方可进行下一道工序。 检查是否有破坏房屋主体结构及违反《房屋装修管理服务协议》《装修施工须知》 内容的情况，并将巡 视结果记录在《装修巡视记录表》 装修工程完毕后进行竣工验收 竣工验收内容 1）是否有破坏公共设施的行为 2）是否有破坏房屋主体结构及房屋设计承重要求 3）是否改变房屋用途等 协助客服组 、 秩序组 进行装修垃圾的管理，并要求施工方按要求袋装放在指定的 地 点 协助秩序组 按《装修施工队治安责任书》的要求进行治安管理，维护所管辖区内的环境秩序 5 记录 《装修巡视记录表》 二十、 业主 报修 /维修服务工作 规程 1 目的 规范 业主报修 /维修程序，确保高效率、高质量地完成维修工作。 2 适用范围 适用于各 服务中心 对 业主 委托维修的服务。 3 职责 3． 1 工程主管负责检查 业主报修 /维修工作的组织实施。 3． 2 工程组 的 员工 负责 具体 报修 /维修工作。 4 内容 工程组 的 员工进 业主 家进行安装 /维修时的基本要求 工程人员接到《维修服务 单》按约定的时间到达维修地点，如遇特殊原因不能到达，应通知客服组 告知业主。 工程主管每天不定时检查值班记录本，了解维修跟进情况，督促维修工作正常进行。 维 修人员接到维修任务后，应及时根据与 业主 约定时间上门维修。 根据维修内容及“维修项目价目表”确定收费标准，并把应收费数量填入“维修单”上的服务费栏内，并告知 业主 维修需 要 收费用的数量。 维修人员到现场后， 在得到业主允许后穿上自备鞋套进入室内。 在维修地点铺上防尘布，避免灰尘弄脏业主家的地板、家具和电器。 维修完毕后应将业主家恢复原状，并用自带的抹布做好维修现场的清洁卫生，不得接受业主的烟、茶和其他礼物；如维修项目需登高作业，需自备架梯，不得临时借。