武汉市某住宅地产项目可行性研究报告

武汉市某住宅地产项目可行性研究报告内容摘要：

实力的开发商将独占鳌头，瓜分国内主要的房地产市场。 6 2. 武汉市洪山区房地产市场竞争分析 本季度洪山区住宅价格指数为 点，比上季度上涨了 点；住宅平均价格为 /平方米，比上 季度上涨了 /平方米，涨幅为 %。 本季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000元 /平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在 3200 元 /平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000 平方米以上的销量。 究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体 ——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。 从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写 字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900元 /平方米以外，其他楼盘均价在 1940元 /平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。 华城新都本季度销售量在 1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。 总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽 半岛尊邸和南湖山庄。 丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较 好的销售业绩，本季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000平方米左右。 该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的 “中国光谷 ”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2020元 /平方米左右。 汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600元 /平方米， 7 仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元 /平方米，销量达到 万平方米左右；均价在 2300 元 /平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6月底的暂停销售后于 8月重新登场 ，呈良好态势。 3. 目标区域（本项目划定的范围）内竞争分析 3公里半径周边主要楼盘状况及居民构成如下： 四、市场定位 项目优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比，本项目有起自身特有的优势：品牌、规模、中国光谷、交通、绿化、与高教为邻。 这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。 经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，同等档次楼盘的价格在 2100～ 2400元 /平方米。 集贤园建成后可以凭借上述六大优势在价格定位上略高与区域平均水平。 本报告本着谨慎的态度拟订项目销售定价 2020元 /平方米左右。 目标时常定位 （ 1） 目标区域 通过前述分析，因武汉市及洪山区住宅发展特点，区域内的置业需求量较为旺盛。 因此，区域市场是我们的主导争取的方向。 其次，洪山区有浓厚的人文背景，结合科技开发区（东湖高新开发区、中国光谷），马鞍山森林公园，在全市及区人心目中有一定的亲和力和吸引力。 因此，区域内及武汉市客户共同构成了本项目的目标区域。 （ 2）目标客户 房地产发展到今天，由地段、环境、价格和产品品质所共同构筑的各层次分布格局已渐为明朗，在洪山区本区域是以中高档住宅所构成的集中居 住区域。 因此，本项目所锁定的目标客户层同样要适应这一特征。 通过对本区域市场的综合调研，我们了解到目前住宅主要销售对象情况如下： 单价为 2020元 /平方米左右住宅主要销售对象 8 单位： % 根据上述分析，项目销售目标客户群定位于如下： 、高新技术企业、高级知识分子、信息产业界白领人士； ； ； (3)购买力分析 根据设计方案，项目户均面积 140平方米左右，每套住宅销售均价约 28万 元。 一般情况下购房者首付 30%房款，约 4万元左右，余款向银行按揭分 20年偿还，按照商业贷款利率每月公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。 五、销售 根据市场分析， 3000 元 /根据规定，房地产项目在完成总投资的 25%第 3 个季度开始预售，销售共用 5个季度完成，其中前两个季度各售 20%，以后 4个季度各售 15%。 参考与本项目性质相仿的 “学府佳园 ”项目，其第一期开盘后 1年销售率达 90%以上，第二期开盘后 1 个季度销售率 35%，本项目的销售进度计划相对保守和稳妥一些。 提出认为购买期房就是购买承诺的理念，结构封顶 后可让购房者对房型及环境有一个感性认识，以免日后后悔。 同时，策划公司和发展商明确提出 承诺提前兑现 品牌与信心的保证 的宣传口号，对种种承诺来一个提前兑现：部分绿化提前完成；楼宇底层内，外墙和大堂的高档装潢已经做好；在大楼竣工前，完成底层一个层面的各项服务设施：老年活动中心、儿童游戏室、图书阅览室、健身房等，这有别于通常等业主入住后才能配套承诺的举措，独辟蹊径，将会受到购房者的广泛称赞。 此外，策划公司和开发商共同做了大量调查研究，分析类似楼盘的优劣，在便民利民，满足有效需求上下功夫 ，制定出开盘发售起价为 2020 元 /m2 的价格策略，这将对购房者有极大的吸引力。 同时，也使楼盘有足够的上扬空间，鼓励人们投资房产消费。 同时，公司通过市场调查，细分市场等将基本消费对象定为产业成功人士，周边高校教师，武汉富商，驻汉外资企业经理等，从而确定了营销策划的总体思路，在大手笔、商品质量上做文章，以精品意识、优质服务为指南，密切关注把握整个营销全过程。 同时，有计划、有步骤、有重点的安排广告媒体宣传，从而期望引起了强烈的热点效应。 9 第三部分：场址方案 一、场址方案比选 选址图 我们小组通过以下 4 个方案的比选 ,对各个方案进行工程条件和经济性条件的比较 ,终选择了其中的一个最可行的方案。 下面我们对各个方案的位置及具体情况进行分析。 位置 1：即我们最终所选位置 ,位于华工东门与城建交界处 ,面积大约为 200 亩 ,南邻光谷与虹景花园 ,北靠喻家山与喻家湖 ,东西两侧均为华中科技大学。 位置 2：位于华工东门右侧的一块空地 ,面积较小 ,地理位置基本上与位置 1 相对。 位置 3：民院南湖右侧一块空地 ,面积约 200亩 ,背对雄楚大道 ,往西走即为南湖花园小区。 位置 4:华工南大门对面向南 500米左右 ,现有大量的老式住宅 ,面积较小 ,与光谷为邻。 下面我们对上述几个位置进行系统的分析： 位置 1 的优点在于 :交通便利 ,有湖有山 ,可谓依山傍水 ,人文环境当然不用说 ,现代的小区居民都需要安静与舒适 ,我们所选场址恰好远离闹市区 ,占地面积也较大 ,与光谷虹景花园等毗邻 ,另外正在建设的体育馆落成之后也将是为人们提供健身的理想场所 ,另外由于地块远离市区 ,前期投资比其他位置特别是南湖将有所降低 ,所以在销售方面估计形势较为乐观。 缺点在于离市区较远 ,进入市区需花少 许时间 , 如有大型设备出入 ,运输费也是一笔不小的开支 ,另外在此地块周围无大型的超市 ,客户只有到鲁巷超市购物 ,距离较远 ,行动也不太方便 ,另外此地块地质较松软 ,地基问题需注意防范。 位置 2 由于地理位置与位置 1较近 ,基本上优点差不多 ,只是由于它的面积较小 ,前期的投资当然也较小 ,建成后在利润方面也是一个不小的问题。 而缺点就在于由于面积较小 ,加之住宅也不能太高 ,对于追求那种舒适与宽松的感觉的现代人 ,这里或多或少给人一种较压抑的 10 感觉 .在经济性条件方面 ,这里的地块还需研究征地拆迁移民方案 ,对征地 拆迁移民进行安置 ,另外还需付补偿费以及拆迁安置的工作量和所需的投资 ,这些都是不小的早期投资 ,费用问题是我们再选这块地皮之前所需做的工作重点。 位置 3 的优点在于离市区较近 ,交通极为便利 ,地块也被高校包围 ,人文教育环境也较浓厚 ,医疗设施方面由于它与中南医院 ,陆军总医院较近 ,使客户能充分的享受到生活福利 ,与之较近的洪山体育馆也为爱好体育健身的客户提供难得的好去处。 缺点在于由于地块背对着雄楚大道 ,外地车辆颇多 ,噪声污染可能比较严重 , 而此块地皮早已被开发商买下 ,在土地购置费方面也是要考虑的一个重点问题 .另外此处为 现热抄的地段 ,属于黄金地段 ,投资较多可能导致房价较大 ,销售形势也是需关注的另外一个重要问题。 位置 4 的优点在于交通便利 ,南面为珞瑜路 ,与建成的光谷。