绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告

绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告内容摘要：

善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合 16 产业基地。 惠南科教经济圈 —— 依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。 外环线经济带 —— 以外环线 5 个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路 IT 配套园区的建设步伐，使之成为“十五”期间的主要经 济发展带。 远东大道经济带 —— 充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。 沪芦高速公路经济带 —— 以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的 4 个节点的集中投入，使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集，形成“高速公路产业带”。 努力提升康桥工业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。 规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈 — 轴成网，形成全 区产业布局的网格化设置。 要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针，在发展中完成产业结构的战略性调整，在调整中实现产业创新提升，逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”。 现代都市型农业重点发展高科技、高效益的花卉、苗木和经济作物；工业要大力发展新型建材、电子信息等新兴产业；重点发展装备制造业和高新技术产业，加快传统工业的升级换代；第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服 务业、金融业、旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。 装备工业 —— 发展面向制造业的装备工业、关键零部件产业，重点发展八大产业群，在强化研发、生产、服务功能的基础上，逐 17 步形成我国现代装备工业研发制造基地。 房地产业 —— 以国家级重大项目和港城建设为依托，结合城镇体系的调整和交通网格的建设，在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下，加快三级市场的联动发展，形成多层次的房地产开发新格局。 现代物流业 —— 培育现代物流业的发展要素，运用先进的组织方式和管理技术对包括仓储、运输、装卸、包装 、流通加工、信息、营销策划等诸多物流环节进行一体化高效管理和经营，重点发展港城、空港、周康等三大各具功能的物流园区。 电子信息产业 —— 利用中国电信信息产业园的入驻和上海临港综合经济开发区的规划建设，提升综合研发配套能力，重点发展 IT配套产业和为现代装备工业配套的电子产品，同时加快提高吸收、消化水平，增强自身创新设计能力。 中介服务业 —— 拓展发展领域，重点扶持和培育代理、报关、人才交流、法律咨询、技术咨询、涉外服务、金融保险等行业，广泛应用现代管理和现代经营方式，提高中介服务业的能级。 新型建材业 —— 发 展技术密集型的建筑建材和房屋内部装饰行业，重点发展彩钢板、人造板和涂料三大产品，并以此为依托，利用高新技术和企业的内部孵化，增强内生拓展能力，延长产业链，形成相关产品联动发展的产业群。 休闲旅游业 —— 建设滨海、南六两大旅游线为主的旅游经济带，重点抓好布宜诺、森林公园、滨海高尔夫项目的建设，加快开发空港、海港等人文旅游资源，挖掘本区现有农业、农家和自然资源，积极创造旅游特色。 都市农业 —— 结合新城 — 中心镇 — 集镇城镇体系的构建，构划出禁止、适度、控制等农业发展区域，重新优化全区农业产业区的布局。 重点建设沿河 、沿路农林经济区，强化农业的休闲性、规范性、旅游性功能，通过走产业融合之路，逐步建设经济、社会、生态功能相协调的都市型现代农业框架。  区域发展战略目标与布局 18 经济和社会发展战略目标 （ 1）总体思路： 以经济建设为中心，贯彻实施上海经济重心东移发展战略，走以港兴区之路，在加快发展中推进经济结构战略性调整，在深化改革中提高地区整体实力，立足当前，着眼长远，大力推进体制创新、机制创新和科技创新，推动经济发展和社会全面进步。 （ 2）发展目标： 依托“两港”建设，接受浦东新区和深水港的双向辐射，优化产 业布局，调整产业结构，积极发展临海、临空产业，加快发展重点产业，加大基础设施建设力度，强化配套服务功能，不断提高城市化、现代化、国际化水平，增强综合实力，基本形成经济社会发展的五大体系。 形成“一业特强、多业发展”的产业体系。 形成现代化的区域交通和基础设施框架。 形成功能完善的综合配套服务体系。 形成布局合理的区域城镇体系。 形成协调发展的社会事业综合体系。 （ 3）功能定位： 对内对外开放的港口城市 体现实力与水平的工业重镇 现代都市型的农业基地 19 环 境优美的旅游景区 （ 4）主要指标： 国内生产总值：年递增 12%。 至 2020 年实现 GDP1150 亿元，三次产业结构调整为 6:47:47。 地方财政收入：年递增 10%，至 2020 年达到 60 亿元。 出口创汇：年递增 15%，至 2020 年达到 50 亿美元。 农民收入：年递增不低于 8%。 产业发展方向与布局 （ 1）产业发展原则与目标： 坚持二、三产业共同推动经济发展，在发展中完成产业结构的战略性调整，在调整中实现产业创新提升，逐步建立和形成以高新技术为基础、现代服务业为先导、以装备工业为 支柱，特色鲜明、重点突出的多元产业体系。 立足于依托“两港”建设带动区域开发、开发水平和核心竞争力提升的指导思想，坚持市场化发展方向，走集约化、规模化和国际化道路，以努力提高地区核心竞争力为前提，加快临港、临空产业基地和区域产业链的形成，努力构筑以“三圈三带”为主体的产业网络化布局，推动城市化进程，加快产业布局、产业体系的重组和转换，全面提升南汇经济的外向化和开放度，成为上海国际航空港和国际深水枢纽的服务基地，努力打造上海新一轮对内对外开放的新高地。 （ 2）产业体系： 要充分发挥南汇的区位优势，立足未 来市场的辐射功能，大力发展新型建材业和装备工业；依托洋山深水港，大力发展与港口关 20 联度高、辐射带动作用强的现代物流业、临港服务业、临港制造业；加大政策引导和资金扶持力度，加快建设都市型农业，提高产业技术含量，努力实现农业现代化。 （ 3）产业总体布局： 要形成特征鲜明、布局合理、功能明晰的“一核、三圈、三带”的形态特色，即以港城建设为核心、加快港口经济圈、周康综合经济圈和惠南科教经济圈的生产要素集聚；重点发展外环线经济带，加快培育远东大道经济带，努力构筑沪芦高速公路经济带，形成滨海、南六两大旅游线，使点 — 轴 成网，形成全区产业布局网格化。  区域城镇体系规划 人口规模、用地规模和城市化目标 区域人口规模、城镇用地规模预测： 本次规划以对实际居住人口的发展作预测，确定人口规模（实际居住人口是指户籍人口与常住外来人口之和）。 在现状人口的基础上，考虑南汇区的社会经济发展趋势、港口兴建带来的人口机械增长及外来流动人口数量等因素。 规划 2020 年全区实际居住总人口为 82 万人，其中城镇人口约 37 万人。 2020 年全区实际居住总人口为 92 万人，其中城镇人口约 53万人。 2020 年规划全区实际居住总人口为 107 万人，其中 城镇人口约 80 万人。 城市化目标： 根据南汇历年来非农业人口的变化情况和城市化、现代化的要求及国家发展小城镇政策，确定南汇区城市化目标，近期 2020 年为 45%，中期 2020 年为 58%，远期 2020 年为 75%。 21 城镇体系规划布局 （ 1）区域城镇体系发展战略和目标 规划将区域空间发展总体布局与上海市城镇体系的基本框架相衔接，在周康地区、惠南地区、芦潮港地区重点形成城市化区域，并分别形成三大经济圈；以小城镇和产业沿重要交通走廊呈组团式分布的布局结构，形成以外环线、沪芦公路、远东大道的城镇聚合轴和产 业经济带；在南六公路沿线、滨海沿岸建设旅游度假生态区。 在空间分布上形成“一核、三圈、三带、二区”的格局。 以芦潮港新城为核心，以三条城镇聚合轴为骨架，以周康地区、惠南地区、芦潮港地区三个城镇经济圈为网络的复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系。 （ 2）区域城镇体系规划 南汇区城镇体系规划是上海市城市总体规划的有机组成部分，根据上海市城镇体系的结构框架，南汇区城镇体系在规模结构上由新城、中心镇、一般镇三级体系所构成，并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。 规划新城 2 个，中心镇 3 个，一般镇 6 个。 新城： 规划的新城有惠南新城和芦潮港海港新城。 惠南新城 规划以惠南新城为核心，由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发展区，使人口和产业在发展区内统一布局，并重点发展惠南新城，使之形成具有工业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。 2020 年规划城镇人口 20 万人。 芦潮港海港新城是全区政治、经济、文化中心，是南汇区的区政府所在地。 规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务为核心，依托两港（空港、海港），联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城市，形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。 规划芦潮港海港新城由现有的 芦潮港、泥城两镇构成。 2020 年规划城镇人口为 30 万人左右。 22 中心镇： 规划的中心镇 3 个，有周浦中心镇、航头中心镇和祝桥中心镇。 周浦中心镇由现有周浦、康桥两镇构成，重点发展工业、第三产业，是南汇工业重镇的重点区域。 2020 年规划城镇总人口为 15万人。 航头中心镇大力发展商贸流通、仓储、配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。 2020 年规划城镇总人口为 5 万人。 祝桥中心镇由现有的祝桥、盐仓、东海三镇构成，依托浦东国际机场，大力发展临空产业，逐步成为集工业、商贸、仓储、居住等功能的空港型现代化城镇。 2020 年规划城镇总人口为 万人。 一般镇： 规划的一般镇由现有集镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成。 对规划由 2～ 3 个现有集镇归并的一般镇，在总体规划布局时，采用“中心组团式”分布的布局结构，重点发展主要（中心）镇区，控制和完善次要镇区的发展。 规划一般镇共有 6 个，分别为大团、书院、万祥、老港、六灶、新场等镇。 2020 年规划城镇总人口 万人。 中心村建设： 根据“三个集中”和城乡一体化发展的原则，归并自然村，建设中心村，以形成规模合理、环境优美、具有地方特色的现代化农民居住社区。 中心村的规模一般约为 2500～ 4000 人，人均建设用地控制在 100 ㎡。 23 项目所处区域周边的市政主要规划影响 惠南城区 万人 （项目所处区域板块） 惠南镇老城区居民、惠南新城区居民包括听潮社区、荡湾社区、博佳花园、清漪园、时代华庭，爱盛家园，东城花苑 1 村、 2 村，新凤凰城，皇宫半岛，金地城，红光社区，藤腾公寓，靖海苑等，以及枫丹白露别墅、九九别墅、蓝堡别墅、南效建德别墅、成功家园别墅等高档住宅区。 常住人口 万，流动人口 万，未来规划为两个核心城镇之一，常住人口规模达到 20 万， 按照人均 12 平方米 /年的房地产住宅消化量测算， 惠南城区板块房地产住宅市场需求量在 2040 万平方米 /年左右。 上海野生动物园：约 80 万人次 /年 上海野生动物园是上海市人民政府和国家林业局合作建设的我国首座国家 级野生动物园。 该园位于南汇区三灶镇境内，占地 153公顷，距上海市中心约 35 公里。 园区投资 3 亿元人民币，于 1998 年 11 月 18 日正式对外开放，是国家首批 AAAA 级旅游区。 园内汇集着世界各地具有代表性的动物和珍稀动物 200 余种， 10000 余头（只）。 园内分为：食草动物放养区、食肉动物放养区、火烈 鸟区、散养动。