盐城荣盛公寓策划报告公寓住宅(编辑修改稿)

盐城荣盛公寓策划报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

的区域。 以居 住和行政、文化、教 育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。 城西片区 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。 以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。 以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区 新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。 基本维持现状功能，沿 204 国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站 附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区 通榆运河以东区域。 居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐读路为界，形成“南工北宿”格局。 城市规划 盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约 423平方公里。 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 61 页 总体规划上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。 规划发展方向为重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。 三、项目立地条件 研究 顾客是否容易达到商业区 首先，本案地处盐城市的副中心区域，路政情况良好，交通便利，距离传统的居民购物中心只有 2公里，可以说当地居民出行购物是非常便捷的。 其次，本案所处位置为城市的城南片区，该区域为市政府规划发展的重点区域，而且区域类型以居住和行政、文化、教育功能为主，随着该片区居住氛围的加浓，必然吸引商业机构的全面进入，结合原有的商业基础，本地区将成为未来的商业中心，居民购物将真正实现“购物就在家门口”。 周边环境和公建设施 项目所在的盐马路，在很短的时间内发展成为城市的副中心，说明该区域的发展速 度是惊人的。 目前本案周边的配套设施还是比较健全的，但公建设施是比较匮乏的，有待进一步完善。 ③项目 分析 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 61 页 优势分析（ strengthens） 本案所处的地理位置为城市规划发展的重点区域。 周边各项配套设施齐全，各项服务功能比较成熟，已形成一定的居住氛围。 根据市场调研发现，当地居民对项目所在区域的发展前景比较乐观。 交通便利，给客户带来直接的便利 与学校，医院形成一个相对独立的居住中心，不受其他项目的影响。 劣势分析（ weaknesses） 连续加息等宏观调控措施对房地产业的影响日益 体现，消费者观望态度日趋明显。 由于本案项目较小，很难形成良好的居住氛围。 开发商在房地产方面没有品牌。 副中心区还没有完全形成，保守的客户会缺乏信心。 机会 (opportunities) 盐马路南段市政拓宽工程将于今年完工，便捷交通环境将是本案一大机会。 项目南面的盐都汽车站即将通车，该地区的人流量和车流量会进一步加大。 城市南片为政府规划重点发展片区，区域发展前景乐观。 威胁 (threatens) 本案附近其它的房地产开发项目密集，如何在激烈的市场竞争中脱影而出将成为项目开发首要解决的问题。 鸿基 奥 园 等物业类型相似的项目就在附近，产品同质化为销售增加难度。 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 61 页 叁叁 经经 济济 分分 析析 篇篇 （（ 略略 ）） 肆肆 项项 目目 定定 位位 篇篇 一、项目的市场定位 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 61 页 形象定位 交通便利、品位高雅、环境优美、配套完善、三代受益 定位基础及定位理由 作为项目策划的重要组成部分，项目的形象定位的重要性是不言而语的。 项目的形象定位相当与人穿什么样的衣服，虽然衣服无法改变人的外部相貌，但绝对能改变人的精神面貌。 同样，好的形象定位能给消费者带来“市场区分” —— “亲和度”的基础，树立项目的“唯一性”。 周边 竞争楼盘相对较多，区别与竞争楼盘的市场形象定位也是为了保证将来的销售不至于混乱。 提升宗地项目物业的综合档次，有利与将来的价格提升。 规划中的项目主楼高度是目前宗地当地最高楼体。 本身具有唯一性。 小结：政府动用行政干预的方式，对“城市副中心”进行开发，从各开发商的心理来说是很不“舒服”的，那么势必会想尽一切办法尽快收回投资成本和投资利润，如果本案的竞争对手没有或一定范围（宗地 1000 米）内较少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情况却是恰恰相反。 另一方面：不管政府与开发商有任何的这样那样的事情，购房 者是不知道也不想知道，对与他们来说；只要该物业 —— 是否能满足我的生活、工作要求。 工程质量。 收费。 等等这是他们最关心的。 《孙子兵法》中有云：“不战而屈人之兵”，用于商业策划中既是“区别”，本案的形象定位的区分即是“区别”之一；《孙子兵法》《始计篇》中还有云：“ 利而诱之，乱而取之，实而备之，强而避之， 怒而挠之，卑而骄之， 佚而劳之， „ 攻其不备 ”。 二、目标客户定位 购买住宅的目标群分析 目前宗地当地是政府大力推广建设的盐城城市副中心，从项目本身的升值潜力上来说是很大的，并且目前做为“城市副中心”的整体状况还不成 熟，但单位面积售价相对城市中心而言低许多，能够吸引一部份人来买房。 这类人群包括： 1） 25 岁 35 岁之间急需解决结婚住房的人，这类购房者因为工作时间不长没有太多积蓄，但经过几年的积累（夫妻两人）和双方家庭的支助达到了购买条件。 投资客，盐城市民对政府开发“城市副中心”的决定能吸引一部分手中有闲置暂时不用的人 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 61 页 群。 改善居住条件者，目前在政府的规划中，政府对“城市副中心”的景观、道路、配套等基础设施的投入会逐年增加，宗地将来的居住条件将一定会比“城市中心”好许多，并且开发商对盐城政府提出的规划总结定位是“城市副 中心” —— 中产阶级的生活区。 加之借助政府的宣传和自身推广这类人群将占到较重的比例。 购买商铺的目标群分析 ①少部分用与自买自用（开店） ②绝大多数将会用于投资 在对这类购买商铺的消费者的心理分析上表明，要成功的销售该商铺必须要借助政府对“城市副中心”的开发力度宣传和政府对“城市副中心”的工作、生活等规模宣传，加大购买者和投资者的消费信心。 三、商铺的目标消费群定位及分析 作为确定商铺购买对象前，先要确定商铺的目标消费群定位，如果购买商铺用于只是针对本社区居住人群消费面就太狭窄，也不能形成“气候”，本案商 铺将来的消费目标不仅仅针对本社区居民还要扩大到周边社区的居住人群，这不仅仅只是为了销售目标，同时对本案的知名度更是利好，同样可一举两得，为什么我们不做呢。 四、商铺的经营项目定位及功能定位 如果建设上档次和品质较高的商铺（同时这类商铺能使总体价格具有提升空间，争取到更大的利益价值），在进入商铺的商品品牌要增加相应的“门槛”。 具体表现如下： 1F 精品区： Zegna、 MAXMARA、 KENZO、 TOMMY HILFIGER、 CANALI、 BALLY、 LV、 TRUSSARDI、 AIGNER、 CERRUTI 188 BURBERRY、 HUGO BOSS、 MONT BLANC、 LANCEL、 、 Ralph Lauren Polo、 VERSACE、 Royal 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 61 页 Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。 C、 PAUL SHARK、 PAL ZILERI、AutaSon 化妆区： CHANEL、 CLINIQUE、 CD、 SHISEIDO、 Estee Lauder、 SKII、 LANCOME、 CLARINS、 HR赫莲娜、Elizabeth Arden H2O、 BIOTHERM、 Kanebo、 BORGHESE、 AUPRES、 KOSE、 OLAY、羽西、美伊娜多、安尚秀、艾文莉、 AVON、 VICHY、丸美、 LOREAL 香水轩： HUGO BOSS、 CD、 GUCCI、 BURBERRY、 KENZO 鞋区： NINEWEST、 TOPGLORI、 SENSE 199 AEE、 BELLE、 JB MARTIN、 STACCATO、 JOY amp。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安玛莉、康丽、百斯图、他她、伊伴、梵诗蒂娜、千百度、宝曼尼、星期六、美丽宝、 Walker Shop、 ECCO、其乐、暇步士、马飞仕图、圣枷步、龙浩、木林森、策乐、雅乐士、森达、华伦天奴露迪、金利来、花花公子、香港鳄鱼、柯尔士、袋鼠、富瑞斯、啄木鸟、老爷车、老人头 珠宝区： 周大福、谢瑞麟、周生生、六福、罗飞诺、金至尊、泰立、周大生、艺辉、戴梦得 国际名表区： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷达、西铁城 时尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲乔、沙驰、希泊莱、 GALADAY、嘉云慕达、金利来、花花公子、鳄鱼、西村名物、皮尔卡丹、岱比华利、华伦天奴古柏、 SIMBOLO、新秀丽、皇冠、森泰斯、 2F 精品女装区： 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 61 页 KLOVA、柯利亚诺、白领、 ICB、 bestibelli、子苞米、 ONamp。 ON、 23区、 U39。 db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高档） ALLURE、慕诗、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、玛丝菲尔、 PORTS、 CO。