『精品』20xx年宝龙广场建造流程与标准简体273页

『精品』20xx年宝龙广场建造流程与标准简体273页内容摘要：

的避让。 如相关设施对日后总体经营会带来影响，不合乎商业规则的， 须与工程部事先做以协调，在不影响大局的前提下做以调整，以免日后再进行改建，造成费用浪费。 在建筑设计上须充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的损失；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划各品类营业面积的比例。 品类布局 平面布局中，首先要做的是根据总体面积及项目实际情况划定各商场面积及各品类在商场中所占据的比例。 进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链结性。 商场为三层建筑： 方案 1： 建筑面积 33333 ㎡ /层，可出租 面积按 60%计算 为 20200 ㎡ /层 3 层 功能娱乐（ 20200 ㎡） ：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、 KTV 等 14 2 层 家具商场（ 10000 ㎡） 、日用生活馆（ 10000 ㎡） 1 层 超市（ 3000 ㎡） 、建筑装饰材料（ 15850 ㎡）、家电（ 1150 ㎡） 说明： 该方案适宜于地势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地）。 从低侧进入一层，是超市、建筑装饰材料及洗车行（我省地级城市洗车业较滞后）等。 从高路面一侧进入一层（实际是我们的二层）是日用百货及家具商场。 我们的功能娱乐放入项目顶层。 具体规划如下： 一层 ：超市 3000 ㎡建筑装饰材料： 17000 ㎡ 品类 数量 单体面积 品类面积 家装 35家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 橱柜 1015 家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 橱卫家电 6家 50㎡ 300 ㎡ 家电 10家 50㎡ 500 ㎡ 20家 2035 650 ㎡ 散热器 6家 50㎡ 300 ㎡ 灯具 1015 家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊顶材料 6家 50㎡ 300 ㎡ 瓷砖 20家 200 ㎡ 4000 ㎡ 洁具 20家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板 30家 60㎡ 1800㎡ 壁纸 5家 50㎡ 250 ㎡ 油漆涂料 10家 50㎡ 500 ㎡ 铁艺楼梯 5家 50㎡ 250 ㎡ 艺术玻璃 3家 50㎡ 150 ㎡ 二层： 家具 10000 ㎡ 品类 数量 单体面积 品类面积 板式家具 12家 200㎡ 2400 ㎡ 沙发软床 15家 200㎡ 3000 ㎡ 实木家具 5家 200㎡ 1000 ㎡ 古典家具 8家 250㎡ 2020 ㎡ 15 儿童家具 5家 200㎡ 1000 ㎡ 其他家具 3家 200㎡ 600 ㎡ 日用生活 10000 ㎡ 品类 数量 单体面积 品 类面积 服装商场 4000 ㎡ 淑女装 1000 ㎡ 10家 30㎡ 300 ㎡ 28家 2025 ㎡ 700 ㎡ 少淑装 805 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 25家 2025 ㎡ 625 ㎡ 男 装 950 ㎡ 5家 50㎡ 250 ㎡ 10家 35㎡ 350 ㎡ 14家 2025 ㎡ 350 ㎡ 羊绒（毛） 445 ㎡ 10家 3050 ㎡ 445 ㎡ 量贩休闲 600 ㎡ 20家 2025 ㎡ 500 ㎡ 羽绒服 200 ㎡ 4家 50㎡ 200 ㎡ 鞋帽商场 2020 ㎡ 男皮鞋 490 ㎡ 8家 30㎡ 240 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 女皮鞋 490 ㎡ 8家 30㎡ 240 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 运动区 530 ㎡ 7家 50㎡ 350 ㎡ 6家 2030 ㎡ 180 ㎡ 布鞋等 200 ㎡ 10家 20㎡ 200 ㎡ 箱 包 200 ㎡ 4家 3050 ㎡ 200 ㎡ 帽 子 100 ㎡ 6家 1520 ㎡ 100 ㎡ 儿童商场 910 ㎡ 童装（内衣） 12家 2025 ㎡ 300 ㎡ 童鞋 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 童车 4家 2025 ㎡ 100 ㎡ 16 玩具 4家 2025 ㎡ 100 ㎡ 妇婴用品 7家 2025 ㎡ 160 ㎡ 百货商场 1410 ㎡ 洗化用品 240 ㎡ 12家 1520 ㎡ 240 ㎡ 文体用品 180 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 针织内衣 380 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 8家 2025 ㎡ 200 ㎡ 工艺用品 300 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 10家 1015 ㎡ 150 ㎡ 丝巾（饰品） 60㎡ 6家 10㎡ 60㎡ 钟表眼镜 150 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 其 它 100 ㎡ 100 ㎡ 纺织商场 1670 ㎡ 装饰布 560 ㎡ 4家 50㎡ 200 ㎡ 4家 30㎡ 120 ㎡ 12家 1520 ㎡ 240 ㎡ 床上用品 610 ㎡ 6家 5060 ㎡ 360 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 棉 布 200 ㎡ 10家 20㎡ 200 ㎡ 车 饰 150 ㎡ 2家 50㎡ 100 ㎡ 2家 2025 ㎡ 50㎡ 家居饰品 150 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 三层：娱乐功能馆 20200 ㎡ 品类 数量 单体面积 品类面积 功能店 8000 ㎡ 餐厅 6家 150300 ㎡ 1500 ㎡ 大众餐厅 10家 812㎡ 1000 ㎡ 17 休闲区 3家 200 500 m178。 客房 5000㎡ 室内公园 6742 ㎡ 影院 1家 2020 ㎡ 2020 ㎡ 台球 1家 280 ㎡ 280 ㎡ 保龄球 1家 420 ㎡ 420 ㎡ 乒乓球 1家 120 ㎡ 120 ㎡ 旱冰场 1家 810 ㎡ 810 ㎡ 篮球场 1家 200 ㎡ 200 ㎡ 羽毛球 1家 600 ㎡ 600 ㎡ 儿童乐园 1家 800 ㎡ 800 ㎡ 电玩城 1家 800 ㎡ 800 ㎡ 高空缆车 1家 72㎡（站台） 72㎡ 转马 1家 80㎡ 80㎡ 碰碰车 1家 200 ㎡ 200 ㎡ 激战鲨鱼岛 1家 210 ㎡ 210 ㎡ 钓鱼岛 1家 150 ㎡ 150 ㎡ 方案 2：建筑面积 33333 ㎡ /层，可出租面积按 60%计算 为 20200 ㎡ /层 3 层 灯具、家装（ 5000 ㎡） 功能娱乐（ 15000 ㎡） ：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身等 2 层 家 居建材（ 20200 ㎡）： 家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金等 1 层 日用百货（ 20200 ㎡）： 服装、鞋帽、纺织、百货、超市及功能店等 方案 2说明： 适用于没有落差地块，根据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。 日用生活规划为 10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗车行等）规划为 10000 ㎡，家居建材规划为 20200 ㎡，功能娱乐规划为 15000 ㎡ 考虑到实际情况在一层增加了相关的功能店，同时将娱乐功能层的客房 5000 ㎡变为家居馆面积。 具体品类布局规划同方案 1表格。 商场全部为一层建筑 18 方案 3：建筑面积 100000㎡，可出租面积按 60%计算 为 60000 ㎡ 功能娱乐（ 15000 ㎡） ： —— 结合实际情况下风下水处 室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、超市（功能店）等 景 观 通 道 日用百货（ 25000㎡）： 服装、鞋帽、纺织、百货等 家居建材（ 20200 ㎡）： 家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金、灯具、家装等 方案 3 说明： 这种布局的好处 ： 一层商铺在我们前期出售时，单位面积的售价相对较高。 整体平面布局比较易于规划，日用百货可规划可出租面积为 25000 ㎡，家居建材 20200 ㎡，功能娱乐 15000 ㎡（其中将超市及各类功能店放入该馆），规划中面积可不受楼层限制。 功能娱乐项目能带来旺盛的人气， 须结合实际情况放入下风下水（相对僻静）区域，同时一层布局可以节省食品区域面积。 消费者来店购物可在一层全部完成，比较方便。 这种布局的 弊端： 面积开阔，二大馆品类之间的链结相对要费些心。 同时需做好相关的二大馆中间通道的景观设计。 具体品类布局规划同方案 1表格。 平面布局 平面设计的内容是确定通道的形态，商铺布局和面积大小，为所有承租户提供一个互 利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。 通道设计 通道的宽度：通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定的。 一般主通道宽度为 89米，副通道宽度 34米，次副通道的宽度在 米。 通道的长度：主通道的长度视项目实际情况而定，但须遵循通畅、无阻。 而店铺内通道的长度一般视品类的不同，设置在 3050米之间就须有一分路口，这样以缓解消费者在购物时的视觉疲劳感（这一点在下面商铺的设计中也会提到）。 通道和店堂之间最 好不设阶梯或坡度。 通道主墙面尽可能采用外墙砖，这样可令人们有漫步室外的感觉。 19 通道设计要点： 要点一：脉络清晰 商场内通道设计要清晰，且主、副通道宽度需有区别。 通道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，同时也影响商铺布局。 要点二：与指引标志结合 指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在信道交叉部分设置。 商铺设计 商场内部边缘以边店形式设计，做为大型的品牌店，日用百货店进深设置在 57 米，店面宽度设置在 510 米之间为宜。 家居建材类店铺： 家具的进深设置在 1215 米，店面宽度设置在 810米。 建材类的进深设置在 1215米，店面宽度设置在 810 米。 为充分反映时代感、营造商业街氛围，商铺设计成背对背门店的形式，地砖采用仿古式、墙面以外墙砖形式铺设，同时可在墙面安装壁灯，并可局布配以绿植、小景观等，以使人们逛商场宛如散步于城市步行街。 同时，为减少消费者的视觉疲劳，每一排商铺的总长度应根据品类的不同控制在 3050 米之间。 柱距的宽度直接影响着铺位横、纵向的宽度，柱子不宜落在通道及店面中，可将其规划于店铺边缘，视柱距的宽度调整店铺面积。 动线设计 动线设计上除各大主通道需正对商场各门外，其他副门无须正对通道，可设计成一入门正对的是铺位，通道从铺位两侧设置。 通过动线的设置以引导消费。 品牌规划 品牌规划须尊重品牌市场发展战略，尊重商场的定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划。 规划内容： 理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。 制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌配比。 同时在规划品牌落位时，科学利用项目不同区域的商业价值，把握品牌之 间不同形象、价位、色彩、风格等协调过渡。 品牌商品落位 随着品类规划及动线设置完成后，我们将进入各品类品牌商品落位阶段。 我们可根据实际的定位进行规划，例如我们将定位于以中端为主，兼顾高、低端的定位，那么我们结合本商场的实际情况，确定属于我们的一、二、三线商品，并进行占比落位。 20 一线品牌： 10% 二线品牌： 70% 三线品牌： 20% 结合目标品牌计划，在进行第一轮落位后，还需储备后补品牌及应急品牌，以防招商过程中出现品牌轮空现象，第一轮落位品牌与意向性储备品牌的比例基本为 1： 2。 二、建设规划 建设 规划设计是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行的。 这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。 在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面： 城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。 在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。 向工程部门提交普通店面的需求 在平面布局规划完毕后，需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。 由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。 各商场需向工程部门提报平面布局。