精品--淮安市市中心商业项目营销策划报告商业地产策划

精品--淮安市市中心商业项目营销策划报告商业地产策划内容摘要：

u 对逐渐暗淡的电灯要在其“寿终正寝”之前提前更换。 1购物中心消防设置方案建议若购物中心发生火灾，在正常电源被切断时，如果没有事故照明和疏散指示标志，受灾的人们往往因找不到安全出口而发生拥挤、碰撞、摔倒等，尤其是大型购物中心人员集中的场所，发生火灾后，极易造成较大的伤亡事故；同时，也不利于消防队员进行灭火和抢救伤员，疏散物资等，因此，设置符合规定的应急照明和疏散指示标志是十分重要的。 应急照明和疏散指示标志的设置要求：（1）、疏散用的应急照明，；（2）、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、配电室和自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度；（3）、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上。 安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面 1m以下的墙面上。 走道疏散标志灯的间距不应大于20m；（4）、应急照明灯和灯光疏散指示标志，应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩；（5）、应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应少于20min。 1购物中心的装修方案建议为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议购物中心的装修采用如下方式：地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计。 在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间。 （二）、 项目提升软件提升（１）、项目概念提升突破传统百货商场的所有落后模式，打造适度超前、具有城市风景的大型时尚购物中心“Shopping Mall”。 （2）、项目经营提升u 提高日均人流量，吸引人流为目标216。 **购物中心对顾客要求要有广泛的适应性。 范围包括：男女老少，各层次消费群体。 216。 **购物中心对顾客要求强烈的吸引力。 范围包括：本地人、外地人、旅游者及商务人士。 216。 **购物中心将充分利用中心商圈这一区位优势，在前期宣传推广活动中充分造势，扩大商界影响力，把商圈人流最大限度地引导到**购物中心来。 u 延长顾客人均停留时间为目标216。 **购物中心内部设有多种怡情景观及书城艺院，使顾客在游逛商场的同时享受广场浓厚文化氛围气息；216。 内部另增设餐饮娱乐区，使家庭集体购物群体在消费的过程中尽享其乐。 216。 **购物中心外部设有休闲桌椅及摩登秀台，作为广场的外部景观，这些设施更增强了广场的聚客能力。 u 提高日均销售额及利润为目标216。 多元化的价格策略，实行商品价格分割，分高、中、低价三个档次，增设特价卖场和促销活动，提高广场日均营业销售额，实现利润最大化。 216。 全方位多元化经营手法，不同消费区域会给整个广场带来多个利润增长点。 （3）、专业管理公司的介入为将**Shopping Mall 发展成为淮安乃至整个苏北地区规模经营最大、品味层次最高的大型购物中心，加快**的建成及运营进程，彻底改变淮安市商业市场多、小、散的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，整顿市场经营秩序、安全消防和综合治理，**Shopping Mall引进专业化管理公司是非常有必要的。 管理公司、发展商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。 硬件提升（1）、主力商家的引进及分层主题商场的设置**Shopping Mall 在产品结构合理划分的前提下，大力引进主力商家的进驻，以多种广告方式重点宣传一、二线品牌商品，以其较强的品牌知名度来带动整个项目在百姓心中的影响力，强烈占有消费者心理市场份额，以其经营特色不同分层划分主题商场，实现层层包围，以点带面，扩大整体营销战果。 （2）、完善的硬件配套设施智能化系统配设，促使服务设施和服务功能完善，为入驻商户和广场顾客创造了安全、舒适的经营条件和完美的购物环境。 智能化应按5A级标准设计:u 楼宇自动化系统(BAS):楼宇设备监控系统（供热、通风和空气调节系统、给排水及中水系统、电力供应系统、照明系统、电梯监控系统、停车场管理系统、广播音响系统…等）；u 保安监控系统(SAS):保安监视系统、巡更系统、防盗系统；u 消防自动化系统(FAS):消防报警系统、消防灭火系统、消防排烟系统；u 办公自动化系统(OAS):物业管理辅助系统、共享信息库系统、办公与文件处理流程自动化管理系统；u 信息自动化系统(CAS):216。 网络通信系统：电话布线、终端网络宽带布线，能实现图文、数据等高速传播；216。 电视通讯系统：有线电视接收、数字电视；216。 无线通信系统：无线寻呼对讲系统、移动通讯信号增强系统；216。 程控电话用户交换系统：固定电话通信系统、声讯服务通信系统。 二、本项目商业攻略要旨（一）、**购物中心攻略一：型塑最优质商业形态 第一考虑——吸纳客流在购物中心的成败中，选址至关重要，国外的商场或者购物中心很多是建在郊区，而国内现有的商场和购物中心许多都是在市中心，**购物中心的选址也是如此，其理由如下：（1）、国内人喜欢聚居，城市中心繁华地区人口最密集、消费力强；（2）、市中心交通上购物较方便；（3）、经济实力不可能让每家每户都有私家车；216。 聚气优势 **购物中心最大的资源优势在于地理位置，处于中心商务区（CBD）以淮海广场为中心，向淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安长途客运总站，具有聚集人气的先天优势。 216。 交通优势 处于城市主干道，公交线路密集，出租车计价便宜且数量众多。 216。 商圈优势 处于核心商圈，淮安全市商业消费均集中于此。 最佳设计——地标优势 本项目体量以及规模都非常高，在区域范围内确立地标建筑地位。 （1）、由于处于市心位置，土地供应趋紧，地面停车位较少，故建议在建筑设计上打通与广产地下停车场互通。 （2）、建议采用中庭设计，采光效果好，可提升购物中心整体档次与形象。 （3）、整体突出动线设计，给顾客一种自然的行走引导，避免迷宫式的设计让顾客走断头路、回头路。 （二）、**购物中心攻略二：业态优化之赢利秘诀优化业态搭配成功经营的主力店对购物中心的成功经营有很大的促进作用：u 带来稳定的租金收入，保证经营的稳定性；u 能够吸引更多的消费群体，增加人流量，帮助其他专业店等提高销售力；**购物中心从开始应从主力店招商做起，同时确立功能店等进驻，以充分优化购物中心内业态的搭配。 聘请知名“商管”公司为了便于购物中心后续的经营管理，前期聘请知名商业管理公司，通过管理经营的租金投报给业主，获取购物中心整体运营，以稳定购物中心经营。 整合大型品牌租户整合租户就是把不同业态的租户有机地组合在一起，**购物中心根据淮安市本地的环境、居民消费水平、交通、风俗习惯等多种因素来安排整合主力店、品牌店、功能店等，让所有的商家都能获利。 特色业态——运动城、数码城3层运动城引进国内一线主力品牌店面进驻，创造一流的个人服务空间。 4层数码城专业数码品牌店引进，带动4层其他专业店品牌进驻。 5层娱乐城配设，建议引进全国知名娱乐连锁进驻。 三、本项目商业经营方案（一）、项目经营理念**购物中心的开发建设模式以“改变淮安人投资理念”为主导，形成整个淮安城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天空，任游任逛。 她将引导淮安市甚至整个苏北地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为淮安钻石商圈内，城市中心地区首家具有国际标准和城市风景的Shopping Mall。 （二）、项目经营模式定位五统一经营模式：统一规划、统一形象、统一经营、统一收银、统一推广（三）、经营策略营销网络帮助商铺投资者联系超市、连锁店、专卖店、以及周遍市、县相关各类商品的批发供应市场，整合物流信息资源，掌握各类商品的市场需求和营销关系。 特色经营**Shopping Mall 将在不断发展壮大的同时扩大对整个商业市场的影响力，提升业内市场的占有率，并逐渐成熟固化，形成具有专业化、精品化、规模化、现代化的经营特色。 加盟品牌经营逐渐加大广场品牌经营所占比例，提升产品整体品味，增强品牌意识，提高产品质量，引进适合淮安经济发展及当地民情的各类系列品牌商品，逐渐形成规模，不断提升品质，为何居购物中心整体构架注入新的活力。 （四）、经营管理原则坚持经营原则**购物中心实行规范化管理和精神文明建设，秉承“信誉第一、热情服务、礼貌待客、文明经商”的商业理念，坚持“商户是主体、顾客是上帝、质量是生命、信誉是根本”的经营原则，以增加开发商的信誉度、商户的信心、市场的认可度，全面提升**购物中心的商业影响力和市场占有率。 增强项目影响力收集各种信息资源，首先进行短期有效的市场培育，酝酿商机，作好前期的市场准备工作，邀请业界权威人士和具有一定市场影响力的当地名流参加各期产品促销活动，使本项目影响力辐射整个淮安以至整个苏北地区、江苏省。 发展商、投资者、消费者之间零距离交流沟通，达到信息资源共享，增加商机，相互合作，共同盈利，实现全赢目标。 强化服务功能体系为保证经营者和消费者的合法权益，购物中心内设立中心管理处和中央服务台等管理机构，对进场商品实行先验后售的办法，严把质量关，并开设公平交易监督台，随时接受群众投拆。 服务策略以优惠服务取胜，为了**购物中心能够健康向上的发展，在同行业中立于不败之地，购物中心应协同治安、消防、工商、税务、质量监督、银行、邮电、医疗、卫生等部门共同管理，制定一系列的管理措施，形成一体化的服务管理网络，**购物中心一定能够超越目前市场的发展，在众多的市场竞争中独树一帜。 四、本项目商业招商方案（一）、招商计划成立招商团队市场的招商有赖于专业的招商团队，依据本项目之实际情况以及考虑到当地市场的情况，应成立独立的招商团队，与商管公司业务适当分开、但需配合商管公司衔接经营。 制定具体的招商政策216。 招商的目标和原则；216。 招商工作的各项规章制度；216。 制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；216。 制定不同商户的准入条件；216。 确定招商合同样本；216。 确定租金标准和联营等条件；216。 确定优惠幅度和条件；216。 部分大项目的招商方案。 ３、招商区域确定招商区域以江苏省全区域为主，大客户和品牌客户的招商区域为长三角、全国；４、大客户及品牌商户的招商招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开；收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访、公关等推介程序展开招商。 ５、市场招商的全面展开针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介。 ６、商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；７、商户资格审查216。 审查经营类型；216。 审查经济实力；216。 审查经营能力；216。 审查品牌优势；216。 优先商户和淘汰商户确定；216。 确定首披进驻商户；216。 其余商户视招商情况决定是否入场；８、 与商户签定合同交纳租金或保证金；签定正式合同（自营或租赁等）。 ９、自营项目确定对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备。 1０、 开业筹备216。 一次装修标准（初装修），建议由项目工程公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；216。 二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；216。 统一标识、广告牌制作，进行街道、步道、项目外里面、内装的美化和亮化，烘托购物气氛；216。 组织和督促商户进货；216。 进行店堂的布置及商品陈列；216。 进行开业活动的筹备。 （二）、招商策略广告策略（1）、广告形式以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；（2）、诉求内容 以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；（3）、广告媒体及投放规格216。 报纸广告，以《＊＊＊报》投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的《＊＊＊报》（淮安、南京等）广告投放；投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；216。 影视广告，以淮安有线电视台一套、二套和安徽卫视等投放为主；投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；216。 印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；制作招商政策说明书1000份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；216。 户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛；促销策略（1）、公关活动u 活动主题**购物中心产品推介会u 活动目标216。 借产品推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；216。 借产品推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；216。 引起社会广泛关注，提高传播效果；216。 邀请各媒体参与，进行新闻炒作；u 活动内容216。 发布招商信息和招商政策公告；216。 展开客户登记和预定；216。 邀请知名商界人士发言，。