第一章价格管理工作流程创新

第一章价格管理工作流程创新内容摘要：

目的：相关图纸是定价依 据，根据相关图纸确认推售范围、推售单位情况、苑区规划情况。 ▴ 开展方式：提醒行政室下联系单给横向部门获取，并监督行政室进行定期沟通反馈。 ▴ 沟通途径： 沟通部门 沟通内容 沟通渠道 总部建筑设计院（博意建筑设计院） 总体规划图、房屋平面图 总部建筑设计院电话： 075726336692/26336673 总部装修设计室 装修平面图 总部装修设计室电话： O75726336655；晒图组：075726336167 当盘项目部 规划最新情况或变更情况 ▴ 注意事项： 紧密与当盘项目部沟通规划最新情况，如发生变更，立即与总部建筑设计院、装修设计室反馈变更内容，确保出图的准确性，同时将信息反馈至产品定价部。 各图纸需相关责任部门签名确认。 项目暂测面积获取 ▴ 工作时间节点：推售前 2个月 ▴ 工作目的：面积是价格制定的基本依据。 ▴ 开展方式：提醒行政室下联系单给房地产管理部获取，并监督行政室进行定期沟通反馈。 ▴ 沟通途径： 沟通部门 沟通内容 沟通渠道 省内：总部房地产管理部或当盘房地产管理部 省外：当盘项目部 面积相关资料：暂测面积资料（预售房）、实测面积资料（现房）；建筑面积、套内面积、分摊面积、基底面积、花园面积（不出证花园面积、不出证花园面积）、阁楼 /闷顶层面积、电缆沟面积、露台面积、地下室面积、平台花园面积 总部房地产管理部电话075726336011/26608116： ▴ 注意事项： 指定行政人员与面积出具部门紧密联系，如发生变更，立即更新，并将新一稿面积资料书面反馈至产品定价部。 明确各面积产权问题：出证 /不出证，不出证面积计价与出证面积往往有区别，可根据其实用性、使用限制幅度进行适当调整。 各图纸需以上表格部门签名确认。 ▴名词解释： 平台花园面积：位于首层车库、商铺上盖的。 该部分平台花园一般情况下只有使用权，不出产权。 闷顶层面积：我司洋房部分屋顶风格为塔形、尖顶、圆顶，故顶层往往会产生闷顶层，闷顶层面积按产权分包括出证部分、不出证部分；按标高分为： ，。 阁楼面积：商铺阁楼，位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建。 电缆沟面积：位于别 墅单位花园之间， 一般情况下只有使用权，不出产权。 （三） 项目成本预算获取 基于精、准原则，及时完成各项目成本预算编制工作，为营销中心在推售（开盘）前制定销售价格提供准确成本及利润参考，成本预算编制工作由项目总经理主导统筹，是项目预售成本输出的第一责任人，财务资金中心及属下部门为成本编制工作提供相应的指导。 1. 推售前的成本预算编制工作可参照现行的目标成本编制（归集）的工作方式进行。 2. 项目总经理须指定专人作为成本预算编制工作的具体实施人，财务资金中心及属下部门（尤其是项目财务资金部）为成本编制工作提供相应的指导。 3. 各中心及属下部门为项目部提供支持，有合同情况下向项目部提供合同，无合同情况下根据项目部提出的需求提供整体成本预算数据及相关信息。 具体工作步骤如下： （ 2）、针对成本审核流程：集团财务资金部于 2020年 6月发布重申相关规定。 不同意 同意 销售中心于推售前 45天发成本联系单 项目总经理主导统筹 项目部收集、汇总、填表 区域、项目财务资金部提供指导。 各中心及属下部门提供支持。 项目总经理签名确认 区域总裁审阅 第一阶段：项目总经理于推售 25 天前 将《成本预算表》反馈至销售中心制定初步价格方案。 第二阶段：项目总经理第一阶段完成同步进行不定期数据更新（包括但不限于赶工费、升级费用及额外增加费用等），于推售 10 天前 将成本终稿签字版及电子版发至销售中心走价格审批流程。 （备注：以上时间为参考时间，如当地政府有相关提前价格备案时间要求的，须一并考虑，提前更新成本给销售中心。 ） 区域备案 ▴ 沟通途径： 货量区普通单位预算成本： 成本构成 提供部门 具体组成 需协助提供资料部门 广东省内 省外 建造成本 当盘财务部协助总部财务 部完成 土地成本、前期费用、基础设施成本 当盘项目部 当盘项目部 土建、机电安装成本 若腾越施工：总部 腾越建筑公司；外判：则为项目部” 开发数据简表 当盘房管部 土增税 由当盘财务提供计算方式 综合税 由当盘财务直接提供（以比例形式提供） =销售均价 *综合税率。 项目运营成本 由财务直接提供（以单方形式提供），是销售费用、管理费用的统称 货量区特殊单位、示范区单位：还包含以下成本： 成本构成 需协助提供资料部门 省内 省外 园艺价 总部腾越建筑公司 当盘项目部 或工程造价部 绿化价 总部绿化部 泳池价 总部绿化部 沥青价 当盘项目部 装修价 腾越建筑公司 空调价 机电公司 家私电器饰物价 装修设计院 石材价 (立面 ) 项目部 ▴ 2020 年 8月出具的预售成本版式 了解成本的结构和内容后，可在《碧桂园集团成本分摊管理指引》及《关于规范房地产项目利息成本计算的通知》指导下对成本进行初审。 附件一：《碧桂园集团成本分摊管理指引》 附件二：《关于规范房地产项目利息成本计算的通知》 在成本审核中的注意事项： ⑪．关于容积率：不同产品不同苑区要注意区分容积率，可反推地价的合理性；苑区容积率偏低要考虑是否绿化、园建较多。 如有疑问可咨询项目开发部。 【一般情况下，超豪容积率 双拼容积率 联体容积率 洋房容积率；不含地下室产品容积率＜同类产品中含地下室产品容积率（地下室出证）。 】 ⑫．关于土地成本费用：▴注意土地加成系数后的土地成本分摊，【不同混合产品的土地加成系数：商铺 +别墅： ； 商铺 +多层洋房： ；商铺 +高层洋房： ；（系数为商铺的土地加成系数）注：上述土地加成系数，将视每年的产品均价情况浮动，具体由集团营销中心每年更新】。 如为我司二手购地，要考虑溢价及所得税。 ▴涉及填海的项目，填海费用是政府负责还是我司负责，若政府负责，需确定返还方式，若我司负责，费用反映在地价还是单独显示。 ▴土地成本是否包含其他（拆迁、市政配套费、土地平整费、高压线迁移费）分摊。 ⑬．关 于前期工程：原则上已签署相关合同的，建议列出具体的合同明细。 七通工程费为前期费用，一般较低；土地平整的七通费用低，土地不平整则高；市郊项目若周边缺乏永久水电，则成本较高。 山体、溶洞地貌项目含大型开挖填埋，费用成本较高需与项目部确定。 ⑭．关于建筑安装：▴结合桩级及当地地质条件考虑，桩基础费用，较多项目没有单独显示，目前造价部尚把该项与地下车库进行合并，沟通时需注意分开；注意桩基成本有否偏低或偏高。 ▴装修是否我司做，若是则按集团统一标准判断：别墅省内 870元 /㎡ 、省外 800元 /㎡ ；洋房 500600元 /㎡；若不是则要核对明细并计算与我司差异是否合理。 ▴一般情况下的建安成本，超豪＞双拼＞联体＞洋房；别墅带地下室＞别墅不带地下室；高层＞小高层＞多层。 其他注意事项： ⑪、销售中心下通启的前提条件是：▴本次预算范围的规划必须已经过政府审批。 ▴总包单位已经确定，并已进场开工（要注明是腾越总包或外包）；▴《建设工程施工许可证》已经取得。 ▴产品建筑性质、户型、装修标准已经清晰并确定。 ⑫ 、销售中心下通启时，除了提供《成本联系单》外，还要附上需获取成本的范围图（《成本联系单》内第二页已包含）。 ⑬、如示范单位《数据开 发简表》（房管资料）能与非示范单位的《数据开发简表》单独区分，（下单前省外与项目部沟通，省内与当地房管沟通），则获取成本时，示范单位与非示范单位不能混在一起下《成本联系单》索取成本，要单独分开来下单。 ⑭ 、如一个苑区存在新户型、旧户型产品，应分开下《成本联系单》索取成本。 ⑮ 、如苑区规划发生变更，必须重新下通启获取成本（无论之前是否下通启获取成本）。 ⑯ 、现楼定价：获取以上所列相应结算成本；期楼定价：获取以上所列相应预售成本。 特殊事项： ▴ 园艺价：定价前，必需跟项目部沟通确认哪些单位做高品质园艺（特别是板 房或板房邻近可视区单位），哪些是普通园艺，哪些是园艺升级改造单位，并到现场逐间确认。 ▴ 石材价：这里指的石材是指建筑外墙贴石及花园围栏贴石（文化石除外）。 在现有产品中，视不同地域，部分项目超豪、或部分单体户型均有贴石，故销售中心定价时，必须确定哪些户型已含贴石（可通过查看建筑施工图，再与项目部确认） 干挂石 ： 公司对部分新户型产品做了干挂石的设计，由于干挂石的造价比一般湿贴石要高。 因此在定价前，必需跟项目部沟通确认哪些单位做干挂石，然后下单给项目部提干挂石成本，以保证公司利益。 ）。 注意：一般情况下，财务提供的是 货量区的普通预算成本，而某些示范区、样板区、甚至货量区的个别户型特殊单位，带有特殊的园艺、石材的， 该类特殊单位的一般操作是：在普通预算成本的基础上，添加特殊的额外成本（从横向部门获取），作为该类单位的最终成本。 为避免重复计算成本，销售中心要密切与财务部沟通，了解该类特殊成本是否已经包含在对应户型、单位的终稿成本内，如已包含，则不需重复计算，直接用财务提供的建造成本即可。 例子：某项目双拼货量区有 X X X3 两户型，其中 X1 户型已与项目部确认外立面有贴石，故销售中心必须与财务部确认该户型贴石成本是否已经加 入预算成本，如已加入，则与财务进一步沟通 X1带贴石户型是否单独出具成本，如财务确定无加入贴石价，则需向项目部下单单独获取贴石价，故 X1的最终成本 =普通预算成本 +贴石价。 ▴ 追加成本 ：例如项目开盘前，园艺已做，但未达到理想效果，需进行园艺提升所产生的费用等。 ▴ 架空层 ：若项目规划有架空层的产品，需针对架空层的园艺及装修等进行费用预估。 ▴ 若某种产品仅部分单位有额外成本（例如超豪产品中，仅 1套单位带电梯及泳池），则需进行相关备注，不需要将这些成本分摊到此项产品中。 例如：以上超豪产品中，其中有电梯的路址是： X街 X号、 X街 X号，每户一台电梯，每台电梯报价为 X 万；其中有泳池的路址是： X街 X号、 X街 X 号，每个泳池造价为 X万；其中有凉亭的路址是： X 街 X号、 X街 X号，每个凉亭造价为 X万。 注意：▴销售中心收到财务部的成本最终版时，营销经理需组织行政室认真核对各资料是否正确：包括但不仅于地价、面积、容积率、建造成本等；如销售中心对集团财务管理分部提供的成本数据有疑问，可咨询当盘财务，再与各横向部门跟进落实所提供数据及资料的准确性。 ▴在成本核对后，提醒所有新项目、重 点项目、或在售项目大推售前 15 天成本需要送总部财务终审，完成《项目预售成本》终稿。 6. 为提高工作效率、加快审核流程，项目在给总部财务审核成本时，必须按以下要求： 销售中心在成本分析中，主要分析利润情况： ▴预计利润（元 /方） =总销售均价 — 单方总成本 ▴亩产利润 =（总销售金额 — 成本总和） /总占地亩数 =每方利润 *容积率 *（货量区普通单位预算成本）单方总成本 =楼面价 +建造成本 +土增税 +综合税 +期间费用 （货量区特殊单位、示范区单位）单方总成本 =楼面价 +建造成本 +土增税 +综合税 +期间费用 +其他成本（ 园艺价、绿化价、泳池价、沥青价、装修价、空调价、家私电器饰物价、石材价） ▴应纳税额＝增值额＊适用税率－扣除项目金额速算扣除系数。 ▴土地溢价 =新地价247。 该地块容积率我司地块容积率 — 我司地价 ▴土地获利倍数 =净利润247。 地价（土地价格） ▴亩产净利润 =单方净利润容积率 247。 10000 ▴商铺的亩产净利润 =单方净利容积率 247。 10000247。 土地加成系数 ▴净利润率 =净利润247。 总收入 100% 【净利润 =利润总额（毛利润）（ 125%）】 ▴新地块亩产 净利润 =新地块亩产利润－土地溢价 ▴新地块净利润率 =新地块亩产净利润容积率247。 售价 ▴ 名词解释： 综合税：按财务提供，一般情况下包括：营业税 ,城建税 ,教育费 ,堤围费。 土增税：即土地增值税，是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。 应纳税额＝增值额＊适用税率－扣除项目金额速算扣除系数。 亩产利润：每亩占地在规定的容积率限制下获取的利润 单方利润：每平方建筑面积的利润。 容积率界定：定价方案中的容积率，特指各种产品类型的容积率，而非全苑区的容积率。 ▴审批流程： 营销第一负责人 —— 项目财务经理、项目总经理 —— 区域财务经理 —— 金鹰总 —— 总部财务经理 板房成本归集分摊和定价原则具体如下：。