眉山市九龙豪庭商业地产项目营销计划书商业地产(编辑修改稿)

眉山市九龙豪庭商业地产项目营销计划书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

３０００户，户型面积从８５㎡－－１３５㎡，一梯四户，为全高层大型电梯公寓社区，所有电梯公寓并列而成，目前已建成两栋１８Ｆ电梯公寓，从推出到排号经历一年的时间，期间规划方案不断变动，规划配套上讲算不上高品质社区，提出口号为＂造老百姓买的起的好房子＂，其次以＂新中心站、城际列车、窗口大道等重点配套作为卖点，在０７年１０月开盘时推出均价位在２０００元／㎡不到，低于同期档次房子价位３００元／㎡左 右，故因此起到了＂良好的销售效果＂。 目前推出房源也基本售磐．经过该项目的公交路线主要是９路． １５．凯旋滨江： 领地集团眉山第二号作品，项目位于湖滨路北段，市第三人民医院旁，占地３９３３３㎡，项目采用复合型房地产开发模式，以别墅、多层、小高层、１８Ｆ高层电梯公寓融合的物业形态，规划色调强调人文教育、康居生态、旅游悠闲的生活方式，产品线较丰富，系为眉山高品质社区，项目于０７年４月２１日开始销售，后期分批次对外推出，共计６３０余户，目前售出约９０﹪，其电梯公寓均价位在２４５０元／㎡以上，建筑结构为框剪， 由于和＂电力花园＂交融，经协商为纳入同一社区管理．主要公交路线有７、１１、１５路． １６．湖滨一号： 信和房产联合成都置信商旅地产强强联手打造，系属眉山目前最顶级的大型人文生态高品质社区，项目位置在滨湖路东坡湖与岷江交汇处，居家而言，位置得天独厚，俯瞰岷江和东坡湖，远看蟆颐观山景，实为居家之典范，为迎合这一天然的地理条件，故在规划上大下功夫，整个５０多亩的社区由２６Ｆ、３２Ｆ的超高层电梯公寓组团围景而成，几乎全部照顾景观，且园区内引进独有的＂加州园林＂风情更是首屈一指，由于远离城市中心，生活配套相对 比较欠缺，实为＂少数人的天堂＂。 此外由于社区品质的过高端，短时间客户群体的弥补值得商榷．目前公交路线主要是７路。 结论： １ .通过以上具有代表性的高层楼盘分析，可知眉山市场在经过 0 07 年度的洗礼沉寂后，高层次、高品质房源是不断推出，开 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 发思路一下上了个台阶，市场开始变成了一个＂快鱼吃慢鱼＂的时代，因此成了实力者的台阶，还有招商引资带来的实力开发商，故使竞争变得空前激烈。 使本地开发商们不再孤单，形成直接的强强对话，加大投资力度． ２ .由于竞争愈来愈激烈，楼市也变成熟起来，竞争焦点将有楼盘之间的竞争逐 渐转向板块之间的竞争．市场分工的明确使开发商们变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期 .高品质、重特色、富个性的楼盘将越来越多，同样市民将更趋向理性，挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合因素较好的产品将受到青睐。 ３ .随着０７年新政的不断出台，在相当长的一段时间内成交量相比０６年同期有下滑的迹象，特别是０７年末、０８年初，但房价的涨幅由于成本的增加和开发商压力的增大，并没有受影响，且保持着循序渐进的上涨势头。 ４ .随着本地购房者的挖掘填补不了市场的需求，眉山房地产市场已加速由地域性市场变为区域性 市场，外地人士的购房份额将越来越大，另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加． 项目 SWOT 分析 (含解决方案 ) 市中心一环路内、与母亲河 —— 永通河相伴，与生俱来的先天地理条件决定了其独有的地理优势，这是决定房地产销售命脉之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成为其特有的一大宝贵财富，当然这也是其他社区难以比拟的。 对此 ，在入市前应就此大做文章，使之得到应有的价值或超出消费者的期望值，成为项目开发推出阶段赖以生存而特有的生命线。 地块位于城市经济中心 , 基础设施建设逐步加快，道路设施完备，绿化建设情况良好 , 且地块位临城市中心商圈，各大银行、中小学校、幼儿园、医院、菜市、大型超市、商场均在 15 分钟步程以内，生活相当便利。 由于项目地理位置的优越性，为规划的施展拳脚提供了不二的舞台，作为市中心唯一的大型高端电梯公寓、别墅组团，整个社区 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 崇尚高品质、高品位，以星级酒店为衬托，提升附加值，加之项目的 纯高端样品（ 27F、 29F 至尊云顶电梯公寓组团、郡王级别墅、以及附带的大师级园林绿化、智能化安防管理、高品质公共配套设施和高科技建筑安防材料等）成为占有市场的重要武器，故项目全程都要加大渲染、烘托和利用好这一后天优势。 作为旧城改造重点项目，又是星级酒店重建规划项目，本案的确立在地方上其重视地位得到的效果无疑会立竿见影，这样就从形象角度解决或者规避在类似项目中所会经常的突发事件，在市场上形成良好的口碑。 城区居民对该地块的认同度高，利于项目快速占领市场。 由于项目规划的极其高端，对整个市场起到了指南针作用，其吸引力固然非常大，但俗语云：“成也风云，败也风云”，正式因为项目规划的高不可攀，让很多购房者也就此望而止步，这样对于销售命脉因素 —— 客户的寻找，其难度显而易见，毕竟眉山市场的购买力实在有限，如何在外地开发客户并推广市场，成为本盘成功推出的一个至关重要环节。 因地块带有老城区固有的特性，所以项目周边人文境况对于社区的推广是一个关键，加之又是靠城偏西，周边陈旧的景象对于高端购买力是一个制约因素，其性价比是值得考 验的，毕竟有钱人大多有层次，对于他们来说买房是为享受，而享受就来源于安全、环境和教育等众多因素。 会 现行中国经济大跃进 , 西部大开发 , 成都半小时经济圈后花园的形成 , 成际快速列车兴建等绝好机遇下，在一定时间内为房地产开 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 发提供了良好的舞台和广阔的空间，也为开发商们施展拳脚创造了机会。 作为新兴的地级城市，房产行业发展还是比较年轻的，老百姓的居住生活将会由“居家型”逐渐转向“享受性” , 也就为高端商品房开发提供了一席之地。 考虑到市场的规律性和与身俱来的特质 及其他项目成功操作案例，选择在黄金强销期推出是一个不错的选择，那么作为一年之中的中后期就是比较好的时间，这样一来在同期推出楼盘之中，由于整体实力的优越性，这样就可以在一定时间内占到市场上属于自己相应的份额并加以伸张。 就目前处在发展中的中国国情来说，房地产无疑成为支柱产业龙头，它的崛起带动了 70 余种息息相关的产业，受重视程度显而易见。 当然目前的中国还是一个发展中国家，就要考虑更多的弱势群体，住房条件就是关键，从这点上讲，国家就非得从一定程度上抑制房地产的过度风暴，近期的多次调控措施 ，在全国绝大部分范围内已起到一定成效。 但从实质上讲，任何产业都有高潮和低谷，目前的低谷只待相当时间内的抵制，因为房产革命在对于我国经济发展来讲无疑是最好的推动力。 眉山作为一个富有活力的二线城市，且紧邻大都市，实力者的不断渗入，强强的商业竞争在所难免。 特别是 2020 年后市场上的高端产品对话火药味将会强烈，诸如“湖滨一号”等类似系列的产品将不断涌出，将在市场上起到足够反响，加之每个产品都富有其自身强大的吸引力。 想必推出后在市场本来放量就本来大、接受力本就稀薄欠缺的情况下，难免一 翻恶战，只有找准自身项目的立足点，才能占领在市场竞争中的地位。 这一点也不容小视，毕竟这是形成成交的转折点。 当客户了解项目后，撇开广告策划效应和销售人员对楼盘的包装等因素，客户自身是关键，毕竟现行市场购房者越来越趋于理性消费，而考虑更多的是值不值得买这样的房子、买下这样的房子会给他带来什么样 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 的正面和负面效应，从长远来讲是否在本地市场作下这样的“非常人投资”。 而目前的眉山市场正是缺少这一长远理念者。 这就需要通过整个市场的集体洗礼，通常不是一个案例就能改变的。 市场细分和客户群体细分 ，针对目标市场选择合适的营销策略。 除了抓住本地区的高端客户外，还要有相应的策略在 外地开发客户并推广市场。 VI 设计一定要体现出项目的品质、卖点及优势，设计和广告语力保大气、鲜明、新颖、打动人心。 ，多方权衡以做到户型、朝向、景观上的均好性。 、多角度的、分阶段的展示给置业者。 并将前期策划所涉及产品定位中的一个个细节按步骤予以执行。 要注重营销策划与设计、施工、园林等的衔接，以便策划意图有效的贯彻到产品上。 市场状况及时对营销方案进行相应的调整。 ■ 本案思路定位 形象定位 社会形象，企业形象，产品档次 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 基于政策优势等利好条件，社会形象对于项目成功推广起到的作用以及在老百姓心目中的影响力特别重要，它可带动口碑宣传，这是任何宣传都不能比拟的，也是不能脱离的。 鉴于此，可将本案社会形象定位为“见证一个城市的成长”。 一个企业的形象是企业发展赖以生存的生命线，做好了企业形象就等于成功了一半以上，它是一张无形的名片，却价值连城。 长期在眉山的酒店经营和建筑管 理为之奠定了坚实的基础，鉴此企业形象可考虑定位为“ 风雨同舟，东坡故里”。 可以根据其成功的酒店管理经验融入房产思维 —— 以酒店式服务理念发展房地产，给“下榻者”宾至如归的至尊享受。 本项目定位为眉山少有的高尚社区，绝对高端的奢适生活空间，奢侈却更舒适。 对此我们的诉求点在于：多数人的天堂，少有人的拥有。 高端而不高调，稀有也可拥有。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 消费群体论证 区域目标人群 :老城区 商品房的客户群主要集中在这里的原始生活人群 ,过往 四 面的乡镇人群 ,或者是对这面有着某种联系的消费人群 . 区域目标职业 :经商个体户 ,上班族等中产 以上 阶级 . 区域目标消费用途特征 :自住 ,出租或投资等 . 区域市场供应较充足，销售策略可比性强。 客户问卷设计及执行 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 住房消费者问卷调查表 被访人姓名： _________ 地址： ____________________ 电话： _____________ 访问时间： 2020 年 __月 __日 ___时 ___分至 2020 年 __月 ___日 ___时 ___分 尊敬的先生、女士： 您好。 我是九龙豪庭的访问员，目前正在进行一项居民住房需求与消费者方面的情 况调查。 现在想就这方面的话题问您几个问题，并希望以此建立起彼此之间的信息沟通与联系。 您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法都会对我们有很大的帮助。 我们将对您的回答严格保密，请不必有任何顾虑。 谢谢您。 住房需求调查 1． 您现在所住的房是属于。 □ 自已所有 □ 父母所有 □ 单位所有 □ 其它 中管网房地。