cpa税法系列总结

cpa税法系列总结内容摘要：

完税凭证缴纳，即汇贴；一类凭证频繁贴花很烦人，可按 1 个月期限汇总缴纳，即汇缴。 采用汇缴方式的， 1年内不得改变缴纳方式）； （ 3）委托代征。 10年； 6. 税法之耕地占用税法 “ 耕地 ”。 种植农业作物的土地，包括菜地、园地。 园地包括花圃、苗圃、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地。 占用鱼塘及其他农用土地建房或者从事其他非农业建设，视同占用耕地。 2.【 50%】 耕地占用税实行地区差别定额税率，即人均耕地越少，税额可以越高，但提高幅度不得超过规定税额的 50%。 实际占用 的耕地面积。 （ 1）军事设置占用耕地。 （ 2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 （ 3）农村居民占用耕地新建住宅，减半征收。 5.【 2元】 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地。 （选择题出题点） 6.【 30 日内】 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起 30 日内缴纳耕地占用税。 （多选） ，应当 补缴税款。 期限内恢复所占耕地原状的，全额退税。 7. 税法之土地增值税（一） 注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税（增消营）和两个所得税（企个）of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1375 外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。 为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额（需要记住税率）。 以下分别总结本章的重要考点。 一、【有偿 国有】 我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。 “ 转让 ”（在二级市场）和 “ 出让 ” （一级市场）又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。 二、【征税范围 】应征、不征、免征内容具体整理（必须掌握，仍对照 “ 有偿 ”和 “ 国有 ” 、 “ 转让 ” 这几个关键词） （应征） （ 1）出售国有土地使用权 （ 2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 （ 3）存量房地产买卖 （ 4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （ 5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （ 6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 （ 7）投资联营后将投入的房地产再转让的 （ 8）合作建房建成后转让的 （不征） （ 1）房地产继承 （无收入） （ 2）房地产赠与（对象有限定， 无收入 ） （ 3）房地产出租 （权属未变） （ 4）房地产抵押期内 （权属未变） （ 5）房地产的代建房行为 （权属未变） （ 6）房地产评估增值 （免征或暂免征收） （ 1）个人之间互换自有居住用房地产 of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx（ 2）合作建房建成后按比例分房自用 （ 3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业 （ 4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 （ 5）国家依法征用收回的房地产 （ 6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的 （ 7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额 20%的 （ 8）居民个人转让住房 三、【有偿、转让、国有之含义】 理解上述征税范围要掌握核心关键词 ： “ 有偿 ”即取得收入、 “ 转让 ” 即权属发生改变 、 “ 国有 ” （不解释，不是国有的话，转让是非法的。 ）。 另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。 8. 税法之土地增值税（二） 土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。 为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。 以下继续总结本章的重要考点。 此为第二篇。 四、关于税率。 土地增值税的税率是需要记忆的，尽管偶尔在有些考试或许会给出，但出题人不给出该税率是十分正常的。 总之，记 住这个税率没有坏处。 表格（唯一的四级 超率累进 税率） 土地增值税税率表 档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明 of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1575 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额 30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%扣除项目金额 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额 50%扣除项目金额 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额 60%扣除项目金额 35% 注：累进依据为相对数，具体来说，是增值额和扣除项目金额之间的比率。 五、【应税收入】 转让房地产取得的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 六、扣除项目（计算题出题点） （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款（土地出让金或者实际支付的地价款）和取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。 （二）房地产开发成本（适用新建房转让） of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） 能 够按转让房地产项目分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的开发费用 =利息 +（取得使用权支付的金额 +开发成本） *5%以内。 不能 按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（全部使用自有资金没有利息支出时按此处理）： 允许扣除的开发费用 =（取得使用权支付的金额 +开发成本） *10%以内。 9. 税法之土地增值税（三） 土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。 为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。 以下继续总结本章的重要考点。 此为第三篇。 六、扣除项目（计算题出题点） （四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 涉及的具体税金有： 营业税 以及由此产生的 城建税、教育费附加和地方教育附加。 计算时注意营业税按照全额纳税（税率 5%）、城建税根据城市、建制镇的不同税率会不同。 涉及的具体税金：比房地产开发企业多了个 印花税 ，税率按 “ 产权转移书据 ” %（即万分之五）。 由于房地产开发企业的印花税已经计入管理费用，所以不再单独计算扣除。 另注意：营业税税率仍为 5%，但计税依据分为两种情况 （ 1）按余额计税，即 转让其购置或者抵债 所得的 房地产，由转让收入减除购置原价或抵债作价作为计税依据。 （ 2）按全额计税， 转让其他方式取得的 房地产的，按照全额计税。 （五）其他扣除（适用房地产开发企业的新建房转让） of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1775 从事房地产开发的纳税人加计扣除 =（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本） *20%。 注意： ，不得加计扣除；。 （六）旧房及建筑物的评估价格 纳税人转让旧房和建筑物： （用重置成本价乘以成新度折扣率）； 但 可以取得购房发票的 ，可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除； ，可以 核定征收。 注意： ，准予作为税金扣除， 但不可作为加计 5%之基数。 （这一点在计算题时必须注意。 ）。 ，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 （无凭无据则不可扣除） 七、【简要总结】 （一）新建房转让可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用、税金。 如其本身为房地产开发企业，还有加计扣除 20% （二）存量房地产转让可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、税金、旧房及建筑物的评估价格。 （没有建房，当然没有开发成本和开发费用，这些不用硬背，理解了自然就懂了。 ） （三）无论是否为房地产开发企业，也无论是转让新建房还是转让存量房，哪怕是单纯转让未开发之土地，可扣除项目中一定有取得土地使用权所支付的金额和税金，不同的只是税金包括的具体项目会有所不同。 （比如其中的印花税） 10. 税法之土地增值税（四） of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx 土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。 为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。 以下继续总结本章的重要考点。 此为第四篇，也是最后一篇。 八、【增值额之确定】 通过转让收入减除扣除项目可得出增值额，税率的选择取决于增值额与扣除项目金额之比率，参见前述土地增值税税率表（含计算公式），我们要学会套用公式计算应纳税额。 九、【何时使用评估价格】 （一）瞒报时； （二）扣除项目金额不实时； （三）转让之成交价格低于评估价格又无正当理由时。 十、【特别提醒】 房地产评估价格 不是由税务机关 进行评估，而是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定。 上述何时使用评估价格，其中第（二）项是涉及扣除项目金额不实，另外两项都是涉及转让收入不对。 不必硬背，根据计算土地增值税的公式来理解即可，总之，税法上的原则就是：让国家吃亏可不行噢。 十一、【应纳税额之计算】 应纳税额 =增值额 *税率 扣除项目金额 *速算扣除数。 再次强调，税率最好是记住，如果出题人不给你这个表，咱也是没办法的。 计算这类题都是先看是不是房地产开发企业，再看是新建房还是转让存量房，按步骤进行。 十二、清算问题（针对房地产开发企业） （一）纳税人应进行清算的三种情形： 、完成销售的； ； of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R48962020HJS/T7NDIkPYx1975。 （二）主管税务机关可要求纳税进行清算的三种情形： ； 手续的； ，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上。 或该比例虽未达 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。 十三、税收优惠相关。 （一）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征。 如超过 20%，就其 全部增值额 按规定计税。 （常考点，记住：不是只就超出部分征，而是就全部增值额征） （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。 （三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁、由纳税人自行转让原房地产，免征。 （四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征。 十四、【预征率】 除保障性住房外，各地区【不低于】一定比例：东部 2%；中部、东北 %；西部 1%。 （想想我国哪里发达，就记住了，选择题可以出现。 ） 十五、转让房地产合同签订后 7 日内 申报纳税，房地产座落在两个或两个以上地区的， 分别纳税 ，因为土地增值税是地税。 为纳税人之方便，可以定期申报方式纳税，但须备案，且 定期申报方式确定后， 1 年内不得变更。 以上就是土地增值税之全部内容。 11. 税法之契税法 契税是小税种，其与其他税种相比最大的特点是纳税人不是转让方，而是承受方，据说是为了保护承受方之利益（注意：印花税则一般由交易双方纳税。 ）of thecrism,ulngqpadw501.()bjyvEGB32R4896HJS/T7NDIkPYx契税常与土地增值税结合出多选题，自身也可以出单选题。 内容不多，记住就可得到全部分数，且听我一一道来。 一、【契税纳税人】 纳税人为境内转移土地、房屋权属的承受方。 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。 此。