土木工程学院工程管理专业毕业设计---住宅小区设计方案

土木工程学院工程管理专业毕业设计---住宅小区设计方案内容摘要：

大厦、中广怡景湾、路桥华峰大厦 回顾一年的雁滩楼市， “ 老 楼盘 ” 作为雁滩开发的始作俑者，功不可没的同时，依然有责任扛起 “ 雁滩片区文化 ” 成型的重任。 他们是最资深的看客。 就像地壳板块的不稳定一般，新老并存的楼盘在这里的表现似乎是一个很客观的矛盾体，在使得自身不断成熟的同时，依然要与新生楼盘竞争市场份额，他们的活跃度同样随着 “ 矛盾 ” 的此消彼长也 时 冷时热，但出手之时却是恰到好处。 以天庆集团为例，这个在金城地产界被公认的 “ 品牌地产 ” ，但这么多年来，天庆集团在兰州本市的发展空间自始至终都只 局限在雁滩区域之内，从起步到现在，历经风雨的发展历程下，已然成为雁滩楼市最有魄力的标志。 而它并没有像喷发过的火山一样随后就悄无声息，而是一座活力四射的 “ 活火山 ” 随时随地新作的出炉，让天庆的“ 出手 ” 变得极合适宜。 2020 年 8 月 5日精英小户型 —— 丽舍情园的上市，抓住了安宁区让楼市沸腾的大好时机，因为独到的、符合消费市场需求的产品定位让雁滩片也在这一刻火了一把。 而首次进 入 房地产行业的以汽车业起家的 “ 良至集团 ” 推出的 “ 良至嘉年华 ”同样适时出手，填补了雁滩片 2020 年 “ 新盘放量少 ” 的弱势局面，因为占据优势的 地兰州交通大学毕业设计（论文） 17 理位置，同时天水大道的修通更是给这个 “ 蝴蝶般翩翩起舞 ” 的新生儿锦上添花，姣好的销量让他至今都舍不得开盘。 雁滩片区发展至今，不论是房地产业界还是家居建材行业抑或兰州的人居历史，雁滩片区的上方一直萦绕着一道被敬仰的光环。 下半年的集中发力力保 “ 革民根据地 ”的头衔。 可是细细品味分析， “ 光环尤在，只是表象之下 “ 朱颜 ” 已改。 ” 相信对于雁滩片区，大部分人最初的感受就是 “ 有点脏，有点乱，有点差 ” ，随着政府城建工作的逐渐完善， 2020 年对于雁滩片区的整治可算是下足了功夫：天水路的开通；南河道的大面积整 治；雁滩家居市场的迁徙 „„ 再加上其本身濒临黄河、高新区迅速成长等自身优越的环境条件，可以说雁滩的路已经越走步子越扎实。 而这些对于房地产开发也同样起到了不可估量的优势资源。 南河道沿岸将会因此形成一股新势力，河岸住宅区新科时代已经占据首席代表的位置，雁滩彻底摆脱 “ 脏乱差 ” 的形象已然时日不远。 在最新的兰州城市规划中，雁滩主要布置高新产业、商业贸易、生活居住等用地。 有预言说，如果雁滩可以突破自我瓶颈的限制，这里将会变成兰州房地产最活跃区域之一。 但据目前形势来看， 2020 年的雁滩依然会保持 “ 看客风格 ” ，温热 适度地在地产界保持自己的特色，稳步当中寻求发展。 由此可见， “ 最活跃区域之一 ” 的复出江湖则还需要一到两年的时间。 二、项目与城市规划发展的联动分析 （一）城市总体规划发展 兰州市区建设要遵循旧城改造与新区开发并重发展的原则，统一规划，合理布局，配套建设，综合发展。 旧城改造实行 “ 退二进三 ” 产业政策，减轻污染，改善环境；新区开发主要发展高新技术产业、文化娱乐、教育、体育、商贸金融及生活居住等。 将迎门滩、崔家大滩和马滩建成兰州市的第二市级中心，主要发展文化、教育、体育、商贸、高新技术产业等，带动 雁滩 地区的发 展，缓解城关中心区的压力，使兰州市区用地功能结构轻重平衡，协调发展。 规划中 2020 年城市人均居住面积 9 平方米，住房成套率 80％：到 2020 年人均居住面积达到 12 平方米，住房成套率达到 90％以上。 2020 年市区居住用地 平方公里，占建设用地的 ％，人均居住用地 平方米；到 2020 年市区居住用地达到 平方公里，占建设用地的 ％，人均居住用地 平方米。 雁滩原是黄河中的 18 个沙岛，据说过去大雁常在此栖落，故名雁滩。 建国以来，这里先后筑成了长达 20 公里的环滩大坝和 10 公里的柏油马路，并穿过黄河支流，把兰州交通大学毕业设计（论文） 18 雁滩和市区连成一体。 后来辟为公园，园中林木茂密，风光明媚，建有楼台亭阁，与黄河景色互相映衬，十分壮美。 从城市规划来看， 雁滩 区良好的环境将吸引更多的人来此发展定居， 雁滩 区房地产业将有着巨大的前景。 （二）城市交通环境规划 兰州市 综合交通体系建设的总体发展目标：以地面路网和交通设施为基础，建设城市快速路和城市轨道交通体系，优先发展公共客运交通，逐步建立一个以地面公共客、货运输为主体，快速路和轨道交通为骨干，多种运输方式相结合的功能完善、管理先进、安全、便捷、高效的城 市综合交通体系。 规划道路系统分以下三个层次：一、过境道路系统 ； 二、跨组团快速联系主干道系统 ； 三、组团内路网系统。 充分利用现有公交的优势，完善公交站场建设，到 2020 年市区公交线路网密度达到 34 公里 /平方公里，在边缘地区公交线路网密度达到 2— 公里 /平方公里，汽、电车拥有量达到 12 标台 /万人。 到 20l0 年市区道路 (快速路、主、次干道和支路 )长度达到 公里，道路用地面积 平方公里，干道路网密度达到 公里 /平方公里。 规划期内在市区建成跨黄河大桥共七座： 一、高 滩 3l2 国道黄河大桥； 二、雁滩至青白石黄河大桥； 三、天水路接 312 国道黄河大桥； 四、雁滩到盐场黄河大桥； 五、小西湖黄河大桥； 六、崔家大滩至安宁黄河大桥； 七、西固至安宁黄河大桥。 加强道路交通管理设施建设，建成一座完善的交通管理监控中心，优化市区道路行车组织，合理利用城市道路空间，完善路标、安全诱导及保障设施，采用新技术，逐步实现城市道路交通管理现代化。 三、区域畅销楼盘分析 （ 1） 区域介绍 兰州交通大学毕业设计（论文） 19 兰州市雁滩及高新开发区区域集新港城、天庆嘉园、鸿运润园、基业豪庭等几个大盘项目争奇斗艳，个领风 骚，雁滩区域亦已经成为兰州市地产开发区域的桥头堡。 也是兰州地产区域板块竞争最激烈的战场。 （ 2） 地理位置的优势： “鸿运润园 ”是兰州市住宅的升级换代产品，位于兰州市雁滩地区，北邻黄河风情线（即 607 号规划道路），西邻 “新港城 ”，东邻雁滩中轴大道 606 号规划道路，南邻雁滩黄河大桥东延伸大道 605 号道路 ,交通便利，出入快捷。 （ 3） 周边环境的优势 鸿运润园在规划建设中，打破以往小区建设末尾再搞配套生活设施的做法，在小区一期工程中就把生活设施同期建设，目的是让人居环境先行。 再加上小区周边的雁滩家具市场、建材市 场、蔬菜市场、粮油市场等专业市场，黄河医院、慈和堂医院，中医骨伤科医院、甘肃省联大、市外国语学院、新亚中学等医疗教育系统，雁滩公园、草地公园，儿童公园、体育公园等游乐场所；小区周边的各家银行、超市网点密布，小区内外的便利的生活设施为成熟社区奠定了基础。 （ 4） “鸿运润园 ”项目的亮点： ； 65%三步节能标准； ，南北通透，户型方正实用； ，居住品质良好； ，大配套。 （ 5） 营销目标 我们对项目的营销目标分为市场、销售、财务目标。 市场 目标： 项目形象塑造，加强市场认同感，实现对项目的强势促销。 销售目标： 力求完成项目的销售任务，即住宅 18 万方，商业及车库 4万方 财务目标： 项目总销金额： 万元。 对于 房地产商 所瞄准的消费顾客，沟通环境和技巧同样直接影响着他们的消费态度和对产品的信任感。 售楼中心的格调和气氛，样板示范单元区的实体感觉， ONE TYPE式个人化精美楼书，简洁明了的沙盘，业务人员良好的礼仪谈吐都是极为重要的考虑。 四、区域住宅租金水平分析 基于兰州市 2020～ 2020普通住宅数据，利用空间分析中点模式分析，空间自相关分析， 房价与区位因子的线性回归分析，空间插值方法等，对兰州市普通住宅价格的空间分布格局进行分析，并运用线性回归分析对其影响因素进行了探讨。 研究表明，兰州市房地产发展在空间上具有明显的集聚特点，房价的空间自相关很明显，房价与商服中兰州交通大学毕业设计（论文） 20 心的距离呈显著的线性相关性。 空间分析方法提供了准确认识、评价和综合理解空间位置和空间相互作用的手段，为定量研究提供了支持。 在我国历次宏观调控前后，兰州市居民消费价格走势及特点 （ 1） 1978 年－ 1995 年兰州呈现投资需求和消费需求的双膨胀，国家采取从紧的财政政策和紧的货币政策，效 果显著。 （ 2） 1997 年－ 2020 年兰州市居民消费价格明显回落，市场需求呈现不旺，国家实行积极的财政政策和稳健的货币政策，以此拉动内需，效果积极。 （ 3） 2020 年 2020 年兰州房地产市场高速发展，房价也一路猛涨，致使消费者购房时有了疑虑， 受 2020 年下半年全国性 粮食价格 及 2020 年 的肉禽蛋价格大幅上涨的影响，兰州市居民消费价格也开始出现上涨趋势。 （ 4） 2020 年 一季度， 甘肃 省居民消费价格总水平比 07 年同期上涨 ％，涨幅创近 11 年以来同期新高，比 07 年同期上涨 个百分点。 城乡居民收入持续增长。 一季度，兰州市城市居民人均可支配收入 3027 元，同比增长 ％。 其中工资性收入 元，同比增长 ％。 人均消费性支出 元，同比增长 ％。 一季度兰州市农民现金收入为 元，增长 ％。 财政收入增长较快，金融运行平稳。 一季度兰州市完成一 般预算收入达到 亿元，同比增长 ％。 物价水平继续上涨。 一季度兰州市居民消费价格总水平比去年同期上涨 ％，涨幅较上年同期提高 个百分点。 影响兰州市消费品价格走高的主要原因是食品价格涨幅较快，一季度食品类价格上涨％，其中肉禽蛋及其制品和菜上涨了 ％和 ％。 第三节 竞争楼盘及参考楼盘调研分析 兰州天庆嘉园 A 区 ――“ 水云阁 ” 模拟营销策划简案 一 、项目背景 项目概况 该项目位于 兰州市城关区雁滩高新技术开发区，由甘肃天庆房地产集团有限公司开发，该项目地处交通便利环境优 美地段，容积率达 ，占地面积 350000 平方米，建筑面积 35万平方米，该项目充分开发小区的可利用资源，真正实现“人车分流”，计划在小区建成一个 2万平方米的大型地下停车场，在进一步完善公共社区智能化的基础上，引进家庭智能化建设，引领兰州市民住房消费的新时尚。 在“天庆花园”现已开发的 28 款房型基础上，广泛吸纳社会各界、入住业主、以及工程技术人员的意见，优化房型，使房型设计真正能与够房业主的生活需求相吻合。 在小区的楼栋排列、外形设计兰州交通大学毕业设计（论文） 21 上，广泛吸收，参照沿海地区以及国外在房地产开发方面的新的立面造型、色彩搭配等流 行趋势。 增加小区的使用功能。 同区域竞争楼盘项目类比：（前期） 新港城 „„„„„ 湿地公园、黄河 „„„„„„“ 水岸人家 ” 天庆家园 „„„„ 新城市主义概念 „„„„„„“ 水景名盘 ” 鸿运润园 „„„„“ 健康旗帜 ”„„„„„„„“ 生态大盘 ” 基业豪庭 „„„„“ 苏州园林 ”„„„„„„„“ 新派园林住所 ” 分析： 天庆家园项目定位 “ 新城市主义集成社区 ” 支撑点： 整体 43 万放量、配套相对完善、 消费者感观映象 —— “ 大 ” —— “ 空 ” —— “ 不具体 ” 天庆家园产品定位 “ 中国水景名盘 ” 支撑点 “ 景观设计、园林设计、中庭花园设计。 ” 消费者感观映象 —— “ 苏杭人家 ” —— “ 小桥流水 ” 二 、项目理解 “ 迈向情景地产 ” —— 有境界自成高格 “ 境 ” 是人所能触及的，全部外在环境空间的总和，以及存乎其间的内在精神体验；是生活的氛围，是生活的状态。 “ 情 ” 是人与境相遇的感受，是外在环境的内心影射。 “ 情境地产 ” 将产品与人放在一起，既是房地产品质的回归，又是品质的升华。 情境地产就是体验地产，是把建筑置放在一种特定的氛围中，让建筑传递情绪 ，彰显风格及主张，让人身在其中，心游其外。 分析： （ 1）、源出： 即通过对产品规划设计与未来性的描述与演绎，把情景地产生活的领先程度与魅力引入受众的心里，使其产生强烈的憧憬与渴望。 在这条线索的推广中，应强化 “ 水景园林的稀缺性 ” 概念，并将其贯穿始终，强调本案的升值潜力。 （ 2）、导向 传统的地产项目是先造楼再出景观，而 “ 天庆嘉园 ” 既然是引领兰州地产新方向的楼盘，必定会带给消费者一个惊喜。 所以，我们是： “ 先打造水景、林景、园景，在风景中修建一个家 ” （ 3）、依托 兰州交通大学毕业设计（论文） 22 先造景观再造楼本身就是对开发商实力的一种 表现，通过对天庆开发商的宣传，将其诚信感突出，从而为项目品质树立更坚实基础，赋予受众更多的信心与保证。 以天庆地产的品牌号召力 强化 “ 天庆经验 ” 与 “ 品牌实力 ” 的主题，更多的为受众展示企业形象与利好信息，塑造项目的公众品牌。 三 、营销目标 对项目的营销目标分为市场、销售、财务目标。 市场目标： 项目形象塑造，加强市场认同感，实现对项目的强势促销。 销售目标： 力求完成项目的销售任务，即住宅 18 万方，商业及车。