20xx年2月10日荥阳海龙香槟大道临街商铺租赁招商方案

20xx年2月10日荥阳海龙香槟大道临街商铺租赁招商方案内容摘要：

场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适；  停车位：车位是否充足、车辆出入方便性；  经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地；  开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经；  知名度：物业的经营年限，在消费者心中的认知度，能否成为消费购物的首选。 海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 14 二 、同比项目租金价格分析 从本报告的市调的结果中可以看出，目前荥阳市的街铺租赁价格一般 在 15～ 25元 /平米 .月左右，而靠近荥阳老商圈铺租金价格在30－ 50 元 /平米 .月左右。 三 、价格厘定指导 根据荥阳市商业市场情况我们选取目前市场上动作较成熟的几个项目作为价格参考对象，利用市场比较法测算出合理租金价格。 A：地段因素 本项目 广武路 荥阳步行街 京城花园步行街 地区级差 20 25 21 22 交通便利性 20 26 18 20 商业氛围 20 28 21 22 公共设施 20 25 19 21 临街状况 20 26 18 22 周边居住氛围 20 27 19 21 配套设 施 20 18 16 17 合计 140 175 132 145 差异率 0． 97 B：管理因素 本项目 广武路 荥阳步行街 京城花园步行街 规模 20 18 25 30 管理模式 20 18 17 18 营运推广 20 17 16 16 经营档次 20 19 15 15 合计 80 72 73 79 差异率 1． 11 1． 09 1． 01 C：个别因素 本项目 广武路 荥阳步行街 京城花园步行街 差异化程度 20 25 18 19 市场接受度 20 22 25 30 新旧程度 20 18 18 18 海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 15 经营年限 20 22 18 19 合计 80 87 79 86 差异率 0． 92 1． 01 0． 93 D：各因素修正 租金 价格 比较物名称 租金 价格 地段因素修正 管理因素修正 个别因素修正 修正价格 广武路 35 1． 11 荥阳步行街 20 1． 09 京城花园步行街 25 1． 01 E：各因素修正 二层租金 价格 比较物名称 租金价 格 地段因素修正 管理 因素修正 个别因素修正 修正价格 广武路 15 1． 11 荥阳步行街 10 1． 09 京城花园步行街 10 1． 01 F：参考项目比较权重 广武路 45% 荥阳步行街 25% 京城花园步行街 30% 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：∑比较标的物评估价格＝∑（各比较物业修正价格比较权重）； 得： 一层 ＝ 45％＋ 25％＋ 30％ ＝ /平方米 .月≈ 31元 /平方米 .月； 二层 ＝ 45％＋ 25％＋ 30％ ＝ /平方米 .月≈ 11元 /平方米 .月； 依据房地产价格估价理论和我司多年商业项目销售 、 招商经验，本项目入市之初，租金预期实收均价约为： 海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 16 一层 租金预期实收均价 ： 31元 /平方米 .月（177。 5％） 二层 租金预期实收均价 ： 11 元 /平方米 .月（177。 5％） 一 二层平均租金 ： 21元 /平方米 .月 （177。 5％） 『 (31+11) /2』 四 、租金收入预估 商业面积 平均租金 月租金收入 年 租金收入 28621 ㎡ 21元 /㎡ .月（177。 5％） 60 万 721 万 估值范围 57～ 63 万 685～ 757 万 海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 17 第 四部分 招商总体策略 通过前期的市场调研分析所确定的商业定位调整项目商业设计规划； 调整项目人流、 车流动线，合理规划商业的平面和垂直交通； 按商业要求划分调整设计结构，柱距，层高，尽量减少不规则的商铺； 商业软硬件配套及商业设施的设计规划； 商业定位调整，细化业态分布确定，为招商做准备。 具体思路如下： 一 、项目招商执行思路 由于目前荥阳商业街市场基础不是很好 ，基本都是自身形成规模不大，没有良好的规范和经营管理，在新区的商业还不能形成市场和氛围，香槟大道的商业要形成一定的氛围还需要一个较长的时间来培养； 因此，我公司建议商业街先招商后销售，放水养鱼，建立好经营管理系统，等商业街形成一定商业氛围后在进行销售； （一） 主力品牌店招商先行  本项目的起点在于招商，重点在销售。 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。 商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。  招商与销售的全面互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，再以销售反补招商，将商铺推向市场，又可以保证海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 18 资金链顺畅，实现合理利润最大化。  通过招商和销售的同步互动，人气的聚集必将不断提升项目的档次，商业价值也必将随商业氛围的汇聚而达到升值的效果。 （二） 主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进  主力品牌店的提前确定，作为整个项目主题要点和项目今后经营能力的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值。  尽早进行主力品牌商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利 于 小型商家进场定位。  品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。 商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若骛。 （三） 考虑到本项目周边商业氛围弱、租金价格不高等不利因素，招商营销上应遵循 “主力品牌店先行，造市先造势，引而不发，挤压市场” 原则。  主力品牌店先行，造市先造势 通过知名品牌主力店的招商进驻，先塑造区域化和高端 化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介两方面的造海龙香槟大道 商海创业智者胜 市场运作谋者赢 0371－ 69138700 19 势，以求达到树立市场形象标杆和引领市场经营价值的目的，进而引起郑州区域业内轰动。  引而不发，挤压市场 为了避免与商家漫长的讨价还价，也为了避免部分商家。